不久前陳女士購了一套望京新城A5區(qū)的二手房——1998年入住、二室一廳106平方米、南向帶裝修，成交價(jià)為56萬元。當(dāng)時(shí)雙方商議房價(jià)時(shí)，房主說原裝修大約花了8萬元，現(xiàn)折舊后就算3萬元，可事后，陳女士卻發(fā)現(xiàn)附近同樣一套沒裝修的房子，售價(jià)僅為51萬元，這樣算來她購的那套房裝修成本實(shí)際就達(dá)5萬元！

　　眼下，隨著大量裝修過的二手商品房和二手經(jīng)濟(jì)適用房流入二級市場，二手房的個(gè)案性特征日益明顯，但由于是房子、裝修一起賣，像陳女士一樣，普通購家很難判別房主對裝修報(bào)價(jià)的高低。于是，“裝修費(fèi)是否撐起了本已蓄滿水份的二手房價(jià)”成為許多購家關(guān)注的新話題。

　　在二級市場中，毛坯房方便裝修、價(jià)位相對便宜，多數(shù)消費(fèi)者都比較熱衷，但二手房或多或少帶有裝修，在交易過程中，裝修費(fèi)一般都會打入房價(jià)，消費(fèi)者很難甄別其高低。裝修附著在房屋上，當(dāng)房屋進(jìn)行交易時(shí)，作為其不可分割的一部分，該如何準(zhǔn)確確定其價(jià)值，消費(fèi)者購房時(shí)，又應(yīng)注意些什么呢？

　　8成以上二手房交易裝修成本打入房價(jià)

　　二手房市場房源緊缺，供需嚴(yán)重失衡，使得二級市場成為真正意義上的賣方市場，房價(jià)一直居高不下，如今當(dāng)出售房屋時(shí)，越來越多的業(yè)主還不同程度地將裝修費(fèi)直接打入房款，其中不乏故意混水摸魚者，類似陳女士的經(jīng)歷并不鮮見。據(jù)一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前市場上約80%以上的二手房交易時(shí)不另計(jì)裝修費(fèi)，入住3~4年、裝修費(fèi)在10萬及以下的房屋成交價(jià)中，基本包含了裝修成本。如勁松一套入住5年以上、100平方米、中高端裝修的房屋，成交價(jià)48萬元，而該地區(qū)同類無 屋，成交價(jià)約為45萬元。從市場成交情況看，總價(jià)為50萬元左右的房屋，一般含裝修費(fèi)3~5萬元；總價(jià)約20萬元的，裝修成本有幾千元。精裝修的房屋通常另算裝修費(fèi)，一年內(nèi)的裝修成本全計(jì)，裝修折舊不以年限來估算。已購公房由于居住年代長、簡裝居多，所含的裝修費(fèi)相對較少。一些出售二手房較少、價(jià)格幅度偏大的地區(qū)，裝修費(fèi)容易打入房價(jià)且不易被發(fā)覺。

　　裝修是評估房價(jià)的次要因素

　　“從理論上說，裝修費(fèi)應(yīng)按年限來估算，但目前以北京的法律法規(guī)這方面還是空白。”北京京城捷信房地產(chǎn)評估公司副總經(jīng)理、國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師劉豪說，作為評估房屋價(jià)值的專業(yè)人士，評估師一般以兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量商品價(jià)值：一是原價(jià)，二是折舊率，現(xiàn)在國家有關(guān)房屋裝修的折舊估算方法尚未出臺，《北京房屋估價(jià)辦法》中的有關(guān)條款 于拆遷改造房屋。如今市場上較多采用5年制折舊方法，較后留有20%的殘值，折舊以年10%、年20%的遞進(jìn)方法估算，通常年就應(yīng)有折舊。劉豪強(qiáng)調(diào)，裝修在房屋評估中居于次要地位，一般排在樓層、朝向之后，評估時(shí)除年限外還要結(jié)合磨損率、裝修水平、使用狀況等綜合考察，裝修價(jià)應(yīng)與房價(jià)分別評估，7~8年前的裝修成本在評估價(jià)格時(shí)忽略不計(jì)，估算裝修價(jià)還是有規(guī)律可循的。

　　壓縮房價(jià)中裝修水份的辦法

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二手房交易房價(jià)中出現(xiàn)的裝修水分主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：

　　1.原價(jià)。以普通消費(fèi)者的專業(yè)水平，很難框算出一個(gè)較為準(zhǔn)確的裝修費(fèi)用，而裝修材料、裝修水平不同，其價(jià)值差距也甚遠(yuǎn)。

　　2.因?yàn)槎址總€(gè)案性強(qiáng)，決定其交易價(jià)格的主、客觀因素又很多，即使同一地區(qū)的同類房子，其毛坯房在市場的交易價(jià)格都有上下，把裝修費(fèi)直接打入房價(jià)后，更是很難判斷其所包含的裝修成本。

　　對此，評估專家指出，消費(fèi)者使用正確的方法可以擠掉這些水份。針對種情況，購家可以要求業(yè)主出示當(dāng)時(shí)裝修的發(fā)票，或向家裝專業(yè)人士咨詢，同時(shí)評估公司能提供相關(guān)業(yè)務(wù)，通過國家規(guī)定的概預(yù)算方法推算裝修原價(jià)；多看、多聽、多問是解決種情況的較佳途徑，購家盡可能多參考幾個(gè)同一地區(qū)同類房屋的成交房價(jià)，這樣才能為你中意的二手房確定一個(gè)相對合理的價(jià)格。

姚文爭

來源：精品購物指南

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