個案

　　林女士購了一套１００平方米、４年樓齡、帶裝修的二手房，當(dāng)時成交價為５６萬元。業(yè)主說原裝修大概花了８萬元，４年房齡折舊后約算３萬元。后來，林女士無意中發(fā)現(xiàn)同社區(qū)中一樣面積的一套沒裝修的房子，售價僅為５０萬元，這樣換算起來她購的那套房子裝修價格實際上就高達(dá)６萬元了。她認(rèn)為這房購得有點“冤”。

　　林女士認(rèn)為這樣購房對消費(fèi)者不公平，但是當(dāng)時又是購賣雙方協(xié)議通過的，她詢問有什么辦法在事前進(jìn)行較為公平的評估？就此問題，記者采訪了有關(guān)專業(yè)人士，但是非常遺憾的是，目前我國有關(guān)房屋裝修的折舊估算方法尚未出臺，而僅有的部分《房屋估價辦法》中的有關(guān)條款卻 于拆遷改造房屋。

　　分析

　　在二手房的交易中，以裝修過的房子居多，而且比較搶手。但也有個問題，購家與賣家都會對房價中裝修部分的價格有著較大的爭議。

　　記者從中介代理行中了解到，目前廣州的二手交易中一般都是將房屋的裝修價格直接打入房價里面，這樣對購家和賣家都比較方便，但是有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，部分精裝修的房屋通常是另算裝修費(fèi)用的，一年內(nèi)的裝修成本一般可以全計，而且裝修折舊并不以年限來估算。隨著二手交易市場的越來越活躍，房價中的裝修價格“水分”逐漸引起購家的關(guān)注，所以記者認(rèn)為在進(jìn)行二手房交易之前，應(yīng)該多注意裝修價格的評估，以減少其中的“水分”，以更為實在的價錢購購更為放心的房子?！?

　　辦法

　　有關(guān)評估專業(yè)人士認(rèn)為，估算裝修價還是有一定的規(guī)律可循的?，F(xiàn)在市場一般采用５年制折舊方法，較后留有２０％的殘值，折舊以年１０％、年２０％的遞進(jìn)方法估算，通常年就應(yīng)有折舊。

　　１、裝修價與房價分開評估

　　在交易中，購家對房屋的裝修雖然多有挑剔，而且多數(shù)會有所改動，重新裝修，但是在整個房價的評估中，裝修的問題卻居于次要的地位，一般排在樓層、朝向之后，因為評估時除了年限外還要結(jié)合磨損率、裝修水平、使用狀況等綜合考察，所以專業(yè)人士建議，裝修價較好與房價分別評估，尤其是７、８年前的裝修成本在評估價格時基本上就可以忽略不計，這樣一來，購家對裝修價就比較清晰了，可以討價還價的空間就更大。另外，賣家也可以對裝修成本控制得更緊密一點。

　　２、請專業(yè)人士進(jìn)行“鑒定”

　　購家要對二手房及裝修部分取得一個合理的價格，除了評估師之外，較好還要有裝修設(shè)計人士的意見，記者從某裝修公司的設(shè)計人員處獲知，現(xiàn)在很多美觀的材料看起來高端，但價格非常便宜，在行的人一眼就能看出其裝修、裝飾材料的檔次、價位，而購家一般對此是外行。所以，比較保險的做法就是要求賣家提供當(dāng)時裝修時材料的有關(guān)票據(jù)，或請專業(yè)人士對裝修進(jìn)行“鑒定”。

來源：南方都市報

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