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二手房怎么評(píng)估?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 511 次
眾所周知,二手房估價(jià)是一門非常專業(yè)的學(xué)問,一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員來進(jìn)行。在此教你一個(gè)“土法子,能將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概,可以作為開價(jià)時(shí)的一個(gè)參考。
頭先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù):
一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來,磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;
二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較,如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小套型),則扣減10%;
三、房子所在的樓層不同,價(jià)格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià),五層、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂樓減5%;
四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗,則減5%;
五、小區(qū)環(huán)境對(duì)房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%,小區(qū)沒有單獨(dú)封閉,也減5%,屬于中小 域的房子要加15%;
六、習(xí)慣性心理因素,也會(huì)使人們對(duì)購舊房心存壓力,花很多錢才購套舊房,這一因素使房價(jià)又減8%的價(jià)錢。
在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房價(jià)格的60%至70%左右,約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。舉例來說:某房1990年建成,樓層為4層(共6層),建筑面積60平方米,屬二級(jí)地區(qū),房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。
于是,因其是“三小套型:-10%;折舊率10年×(-2%)=-20%;
樓層:+3%;朝向:南北;
非小區(qū)和無物業(yè)管理:(-5%)+(-5%)=-10%;
中小 :+15%;
心理因素:-8%;
當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格為4000元/平方米,
得出該房產(chǎn)價(jià)格為:4000-(4000×20%+4000×10%-4000×3%+4000×8%-4000×15%)=3200(元/平方米)。因而此房的實(shí)際成交價(jià)格約為3200×100×60%=19.2萬元左右。
球 當(dāng)然,這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格,還是應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評(píng)估。
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