在二手房交易中，涉及錢款的項目主要有購賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金(以下簡稱為“四金”)。目前市場上因“四金”而引發(fā)的糾紛比較多，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗，筆者認(rèn)為避免這類糾紛的關(guān)鍵是，在簽訂房屋購賣合同前，提前對“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問題。

　　購賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。三是屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償還是折價轉(zhuǎn)讓，以及所折價款是否包含在成交價內(nèi)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。四是申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時，極少數(shù)人為少付稅費(fèi)而向房地產(chǎn)交易低報成交價，這是非常危險的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。

　　二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價緊密相關(guān)的一項支出。在購房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)房產(chǎn)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個問題值得注意：一是對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免購賣糾紛。二是包稅(即稅費(fèi)打包由中介代為繳納)的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數(shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。

　　水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等，和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)在購賣合同中約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。

　　較后，關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓，在《上海市居住物業(yè)管理條例》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結(jié)合實踐，筆者認(rèn)為應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：一是維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。二是上家出售房屋，其物業(yè)維修基金賬戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。三是維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家維修基金。

作者：許海波

摘自 解放日報

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