案情
　　2003 年4月，從廣東來(lái)滬的謝女士與閔行區(qū)某房屋中介公司簽訂了一份中介自制的委托協(xié)議書(shū)。雙方約定，謝女士委托中介出售她位于莘松路上的一套商品房，房屋出售價(jià)格為45萬(wàn)元。后來(lái)，謝女士從中介那里收取了5萬(wàn)元定金。由于對(duì)上海二手房市場(chǎng)的價(jià)格缺乏了解，加之中介工作人員的部分誤導(dǎo)，謝女士委托出售的房屋價(jià)格比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的正常交易價(jià)低了近10萬(wàn)元。在了解真實(shí)情況后，謝女士提出解除委托協(xié)議，但中介要求她雙倍返還定金人民幣10萬(wàn)元。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議。中介公司起訴到法院，稱(chēng)謝女士單方解除出售二手房委托，構(gòu)成違約行為，要求她雙倍返還定金10萬(wàn)元。后經(jīng)法院告知中介有關(guān)法律規(guī)定及被告謝女士的代理律師從中斡旋、調(diào)解，較終以謝女士賠償適當(dāng)錢(qián)款、中介公司撤訴告終。

　　評(píng)析

　　就該案而言，中介無(wú)權(quán)要求謝女士雙倍返還定金。理由如下，如果5萬(wàn)元定金是以中介公司的名義交給謝女士的，那么實(shí)際上是中介要購(gòu)謝女士的房子。根據(jù)民事代理中“代理人不得以自己的名義與委托人簽訂合同”的規(guī)定，中介支付的5萬(wàn)元定金是無(wú)效行為，根本不存在雙倍返還的問(wèn)題。如果5萬(wàn)元定金是中介公司接受下家委托轉(zhuǎn)交給謝女士的，那么只有下家才有權(quán)利要求謝女士雙倍返還定金。

　　本案處決的焦點(diǎn)是賠償數(shù)額的確定。筆者在代理過(guò)程中認(rèn)為，謝女士單方解除委托合同后，她向中介賠償?shù)臄?shù)額必須在法定傭金的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)考慮。去年4月，本市中介收費(fèi)適用的還是老標(biāo)準(zhǔn)，即中介接受委托出售房屋，在完成代理事項(xiàng)后可以收取的代理費(fèi)不得超過(guò)總房?jī)r(jià)的2.5％。就該案而言，若交易成功，法定傭金是11250 元。參照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)踐操作，在委托人單方不賣(mài)房或不購(gòu)房的情況下，以法定傭金的20％作為違約賠償數(shù)額參照標(biāo)準(zhǔn)，容易為各方接受。也就是說(shuō)，謝女士賠中介兩千余元是比較合理的。較后，筆者的觀點(diǎn)得到了法院和中介的認(rèn)可。

捷華律師事務(wù)所張稢
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