當(dāng)前，二手房在整個房產(chǎn)交易市場中占據(jù)的份額越來越大，消費(fèi)者通過中介購房已經(jīng)成為一種有效并且常見的選擇，資質(zhì)好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務(wù)，還能為客戶 復(fù)雜的各種手續(xù)，節(jié)約寶貴的時間。但是，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙購賣雙方，讓很多消費(fèi)者望而卻步。那么消費(fèi)者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱，從而合法的保護(hù)自身的利益呢？

　　1，查明真實情況

　　二手房購賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產(chǎn)的真實信息。較可靠的辦法是憑身份證去房產(chǎn)交易查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業(yè)執(zhí)照，從而了解中介公司的資質(zhì)。到房產(chǎn)交易查詢時，要付30元的費(fèi)用，除了查看房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息，同時別忽略了土地狀況、房地產(chǎn)他項狀況、房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款購的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當(dāng)，購了被抵押的房子，錢房兩空。對于中介公司，可以索要營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。

　　2，留心付款方式

　　在房產(chǎn)購賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定是應(yīng)盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數(shù)額做具體的約定。較好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金，雙方在銀行實現(xiàn)交付，一方取出現(xiàn)金，直接存入對方的賬戶。一定要選擇安全的付款方式。

　　特別提醒的是有關(guān)購房意向金的支付，一般情況下，購家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉(zhuǎn)為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的。所以建議消費(fèi)者在支付購房意向金時要三思。

　　如果購賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用購方支付頭付款共同還款，這時購賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的頭付款被移作他用。

　　3，確定交房時間

　　如果達(dá)成購賣意向，關(guān)于交房時間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋購賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給購房，而購房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，購方只能吃“啞巴虧”。因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給購方，如果屆時不能按時交房，購家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，購家可以以房屋總價的10％左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。

4，別讓戶口困擾你

　　購方在核實房產(chǎn)情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經(jīng)常會出現(xiàn)類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導(dǎo)致購方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預(yù)留一筆錢，在交房時確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數(shù)額一般是房屋總價的1％左右。

　　5，當(dāng)心維修基金被中介“黑吃”

　　很多消費(fèi)者在購二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進(jìn)維修基金，如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生：中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無幾，一般情況下都是給購方，而中介在對付購方時則稱賣方?jīng)]有將維修基金“”給你，購方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進(jìn)了中介的口袋。購賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解，如果是將維修基金予購家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下，房屋交接時，購賣雙方需共同到相應(yīng)的物業(yè)管理公司，針對維修基金的帳戶余額，進(jìn)行資金交割，戶名的變更。

　　6，“先小人，后君子”

　　房產(chǎn)中介一般都預(yù)備了重復(fù)使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對購方不利的霸王條款，所以當(dāng)簽訂這些合同時一定要認(rèn)真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)用”的條款。交出房產(chǎn)證或是購房款，一定要求對方出具收條。

要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費(fèi)用卻是合理的。《合同法》第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用”。

　　7，傭金如何支付

　　簽訂了合同，購賣雙方就要尊重中介機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)，并誠信支付居間費(fèi)用?！逗贤ā?26條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)”。如果購賣雙方通過中介提供的信息取得聯(lián)系，私下交易，企圖省去中介費(fèi)用，不僅不容易達(dá)到目的，還有可能承擔(dān)額外的違約責(zé)任。賣方也應(yīng)當(dāng)如實向中介及購方告知房產(chǎn)的真實情況。

　　有關(guān)傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是購方支付中介費(fèi)用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費(fèi)用還是分階段，是何時支付費(fèi)用。上海市的相關(guān)規(guī)定是，購賣雙方需支付房屋總價的2％給中介作為傭金，購賣雙方一般各占半。

　　8，保留證據(jù)

　　交易過程中與對方及中介機(jī)構(gòu)來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產(chǎn)證等證件的復(fù)印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時因為缺少相關(guān)的證據(jù)而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購購或是出售的口頭承諾，一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的，要保留委托書和證明委托人與受托人關(guān)系的文件。《合同法》425條規(guī)定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，保留相關(guān)的證據(jù)就可以有力地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　較后要提醒的是，房屋歸誰所有，以房產(chǎn)機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)。賣家的房產(chǎn)證在自己手里并不等于賣家失去了對房產(chǎn)的權(quán)利，完全可以通過掛失重新補(bǔ)辦。交易過程中消費(fèi)者可通過相應(yīng)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如網(wǎng)上房地產(chǎn)資金監(jiān)管、部分銀行的資金監(jiān)管等）來約束房產(chǎn)交易，確保交易過程中資金、產(chǎn)權(quán)交割得到有效保證。

黃祖斌
來源：新浪博客

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