“我較近要購房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產(chǎn)過戶應(yīng)該怎么辦理？”日前，讀者范先生打來電話詢問。

　　像范先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY，就是房產(chǎn)中介業(yè)俗稱的“手拉手”方式。交易一套七八十萬元的二手房，單方的中介費在七八千元左右，一些購房者覺得中介代理費高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產(chǎn)過戶到底怎么DIY？有關(guān)人士提醒說，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產(chǎn)辦理過戶按揭的后續(xù)手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到銀行、評估、農(nóng)稅、房管、土管等多方，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問題的，還要去產(chǎn)權(quán)交易查產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來。

　　交易DIY分九步走

　　從購賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴(yán)格的程序。先辦什么后辦什么，只有流程手續(xù)對了，才會少走冤枉路。

　　步，購方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對購家來說較為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無用功。

　　步，簽訂二手房購賣合同。購賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。購賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

　　第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。

　　第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中較耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

　　第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。

　　第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。

　　第七步，憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。

　　第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。

　　第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

　　走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

　　兩個細(xì)節(jié)一定要注意

　　由于合同簽訂不規(guī)范而引起的二手房購賣糾紛不斷發(fā)生，因此一些細(xì)節(jié)一定要在簽訂合同時注意，盡量避免糾紛。

　　頭先要注意的細(xì)節(jié)是關(guān)于房子狀況的詳細(xì)約定。由于沒有中介公司的先期把關(guān)，二手房手拉手交易者必須自己“動手”，了解房屋的準(zhǔn)確面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修水平以及房子的質(zhì)量是否有問題。

　　在確定房屋面積時，由于有些房子年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積都不該計算在內(nèi)。

　　關(guān)于屋內(nèi)的設(shè)施，業(yè)主常常在簽訂購賣合同的時候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調(diào)等家電可以全部。結(jié)果到實際交房時，屋內(nèi)卻空無一物。其實這種糾紛只要購房時在合同中注明就可以避免。

　　其次要注意的是關(guān)于房子稅費的約定。二手房子涉及的相關(guān)稅費達(dá)十余種，而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔(dān)責(zé)任，但到了真正交納稅費時，因為多計算或者少計算稅費導(dǎo)致的交易糾紛也不少。

　　在整個交易過程中，涉及的各項費用并非一次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細(xì)費用，以避免中途添加各項雜費，給交易帶來后遺癥。

　　業(yè)內(nèi)比較規(guī)范的做法是，交易每進(jìn)行一步，中介機(jī)構(gòu)將購家的房款相應(yīng)地轉(zhuǎn)交一部分給賣方。在購賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款，較后一小部分剩余款項較好能放在物業(yè)交驗之后的一段時間內(nèi)。

　　二手房過戶DIY省錢但費力

　　盡管自己辦理二手房過戶，可以省下一筆不菲的中介費，但是由于中間涉及到很多部門和相關(guān)專業(yè)知識，對于普通購房者來說，這是一件省錢但費力的事情。

　　其實，對于一些不熟悉程序的二手房交易個人來說，比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數(shù)中介公司都開展了手拉手業(yè)務(wù)，其中既有純粹辦證業(yè)務(wù)，也有包括簽合同、資金監(jiān)管、房屋驗收等相對綜合的業(yè)務(wù)。

　　純辦證的話，目前收費普遍在300~400元/套左右；而如果是綜合業(yè)務(wù)，由于整個程序與通過中介購房相比只是省卻了前期的看房、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等步驟，因此收取的費用約為普通中介費的8折。

來源： 錢江晚報

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