貸款購房已經(jīng)成為消費(fèi)者購置居所的主要方式，人數(shù)比例要占到購房者總數(shù)的95%以上，而在北京購房的消費(fèi)者可以在兩種貸款方式——公積金貸款和商業(yè)貸款中進(jìn)行選擇。對于在北京這個房價排在全國前列的城市進(jìn)行購房的人群來說，公積金貸款在購房資金方面確實提高了職工家庭解決自住住房的能力，是政府為老百姓做的又一項實事（提供低價位的經(jīng)濟(jì)適用房之外）。而在京城的二手房市場消費(fèi)者購購二手房所采取的融資方式大多以商貸的形式完成，而公積金貸款一直沒有開展起來，連活躍于二手房市場的大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也尚未涉足公積金貸款領(lǐng)域，“鏈家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司根據(jù)業(yè)務(wù)的操作經(jīng)驗，對公積金貸款和商業(yè)貸款做了較為細(xì)致的分析，為京城二手房購購群體進(jìn)一步了解并理性選擇二手房貸款形式做了較為明確的指引。同時為進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

從理性角度看待現(xiàn)階段的公積金貸款和商業(yè)貸款的實際操作，應(yīng)該說兩者各有優(yōu)勢，因此消費(fèi)者如何選擇需要根據(jù)自己的情況和購房目的權(quán)衡以后再作決定。而不能只因為公積金貸款的利率低或商業(yè)貸款手續(xù)相對簡化而匆忙的下結(jié)論。

貸款對象有不同

商業(yè)貸款顧名思義具有很強(qiáng)的商業(yè)性，是銀行的自營貸款業(yè)務(wù)，有關(guān)的貸款規(guī)則是由商業(yè)銀行根據(jù)中國人民銀行的貸款辦法如《個人住房貸款辦法》制定。從而決定了其對于貸款的對象沒有特殊的限定，只要是具有完全民事行為能力的自然人都有權(quán)利申請商業(yè)貸款，而后銀行要對其信用等級和其欲購購的房屋價值進(jìn)行評估，較終決定它的貸款額度和期限。

公積金貸款較商貸更偏重政策性，因此貸款的對象也就有了政策的資助性，貸款人必須是公積金繳存對象才具備公積金貸款的資格。且實行公積金儲蓄的對象是在當(dāng)?shù)毓ぷ?、具有?dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或者當(dāng)?shù)鼐幼∽C的國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其它城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體的在職職工，而隨著住房公積金制度的逐漸完善，住房公積金儲蓄的對象還有擴(kuò)大的趨勢。現(xiàn)實狀況下對于在北京購房的外地人來說，如果他們在其他城市繳存過公積金也必須將其轉(zhuǎn)到北京后并繼續(xù)繳存才可以申請公積金貸款購房，而調(diào)轉(zhuǎn)的時間大約需要2個月左右。

貸款利率差異大

由于公積金貸款具有政策性強(qiáng)的特點，因此它的貸款利率比商貸要低，商貸五年以下和以上的年利率分別為4.77%和5.04%，而公積金貸款為3.6 %和4.05%,以某消費(fèi)者購了一套30萬元的房子，并獲得8成20年的貸款為例，采用商貸等額還款法的總還款利息為141408.42元，而公積金貸款的還款利息僅為110564.07元，比商貸少了30000多元，少還利息近21.8%。這對于本不富裕的中低收入確實是一項成本費(fèi)用上的節(jié)省。

貸款額度與期限不相同

在二手房商貸中較普遍的情況是貸款人較高可以申請到8成20年的貸款成數(shù)和期限，相比之下公積金貸款的額度和期限可以達(dá)到40萬30年，年限的增長會導(dǎo)致總利息的增加，據(jù)“鏈家”市場研究計算如果仍以貸30萬為例，貸30年的利息總額會比20年高出6萬元，但由于貸款期限長所以每月的還款負(fù)擔(dān)會相應(yīng)減少，貸30年的月還款額為1152.72元,而20年的為1460.69元，降低了307元，因此針對經(jīng)濟(jì)收入現(xiàn)階段尚不充足但預(yù)計未來有提高潛力的消費(fèi)者來說降低月還款額的正面效用會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于總還款額增加的負(fù)面效用，因此較商貸的期限短，利率高的現(xiàn)狀來看公積金的優(yōu)勢明顯。如果貸款人的信用等級被評為2A甚至3A時，將可以相應(yīng)提高貸款額度15%和30%即可以貸到46萬和52萬，并在擔(dān)保費(fèi)用上也可以得到相應(yīng)的優(yōu)惠，一般只需交納正常情況下98%或95%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

參與主體有區(qū)別

由于商貸是完全的商業(yè)操作，因此在二手房貸款的運(yùn)作過程中只涉及到四個主體，購賣雙方、銀行以及中介機(jī)構(gòu)，在交易過程中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起到了重要的擔(dān)保作用，保證購賣雙方資金劃轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)過戶的安全性與穩(wěn)定性。而公積金貸款的辦理過程中還要涉及到住房公積金管理和住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及信用評估，主體的增多就意味著所需提供的證件和辦理的手續(xù)都會增加，同時也就體現(xiàn)出它的審核更加嚴(yán)格，并同時導(dǎo)致了公積金貸款的辦理時間相對商貸要長，且商貸還具備一個時間上的優(yōu)勢就是其貸款的辦理過程可以與權(quán)證過戶同時進(jìn)行，這就大大縮短了房屋交易時間，而公積金貸款必須等到過戶后購房者拿到產(chǎn)權(quán)證方可辦理公積金貸款，這將把辦理時間延長一倍，因此如果想要使公積金貸款更廣泛地運(yùn)用到現(xiàn)房，尤其是二手房市場就必須在辦理手續(xù)上做出調(diào)整，讓二手房的購購者也可以輕松運(yùn)用公積金貸款進(jìn)行置業(yè)消費(fèi)。

來源: 網(wǎng)易房產(chǎn)

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