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房貸利率“換錨”不改房住不炒定位
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-10-11 09:28:35 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 閱讀 556 次
10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率換錨,以 近一個(gè)月相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。從換錨首日看,個(gè)人房貸利率順利切換至相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)形式,實(shí)際形成的利率與此前利率相比變化很小,這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性之錨正在形成,房住不炒理念已深入人心。
當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正堅(jiān)定向房住不炒定位前進(jìn)。受到庫(kù)存和資金壓力影響,當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金意愿明顯增強(qiáng),非理性購(gòu)地?zé)崆槊黠@消減。據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),1至9月,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市住宅用地成交面積增幅明顯收窄。樓市供求同時(shí)回落,旺季不旺,期望中的“金九”沒(méi)有出現(xiàn)。而從傳統(tǒng)國(guó)慶假期購(gòu)房旺季看,商品房市場(chǎng)購(gòu)買意愿趨向理性,“銀十”大概率不會(huì)到來(lái)。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲剛性預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)循環(huán)已經(jīng)被打破。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),8月70城房?jī)r(jià)漲幅整體回落,新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量進(jìn)一步縮減至55個(gè),二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月有多達(dá)20個(gè)城市下跌。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),9月百城(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.31%,漲幅較8月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。
應(yīng)該看到,房貸利率換錨不改房住不炒定位。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn),與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際 利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。這意味著,我國(guó)個(gè)人房貸利率將同時(shí)受到LPR、地區(qū)加點(diǎn)下限及銀行加點(diǎn)三方面因素共同影響。其中,LPR是利率定價(jià)中樞。受宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)影響,LPR也將產(chǎn)生波動(dòng)。但因城施策下的動(dòng)態(tài)地區(qū)加點(diǎn)下限,實(shí)際上設(shè)定了個(gè)人房貸利率的“底”,也就是房住不炒的利率底,即使LPR出現(xiàn)明顯波動(dòng),地區(qū)加點(diǎn)下限也會(huì)保持實(shí)際個(gè)人房貸利率相對(duì)穩(wěn)定,這樣可以保證房貸利率換錨不會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)炒作投機(jī)行為。目前,熱點(diǎn)城市、非熱點(diǎn)城市的房貸利率換錨正在順利推進(jìn),從已換錨城市實(shí)際房貸利率和換錨前利率相比,差異很小,凸顯出房住不炒的定位。
不僅如此,房貸利率換錨將鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性行為。換錨后,受定價(jià)基準(zhǔn)LPR的影響,個(gè)人房貸利率變化勢(shì)必較過(guò)去更為頻繁。利率不僅是資金價(jià)格,也是商品房定價(jià)的重要參數(shù),相對(duì)頻繁變化的個(gè)人房貸利率,將明顯增大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。換錨后,房貸定價(jià)基準(zhǔn)LPR波動(dòng)加大,地區(qū)加點(diǎn)下限及時(shí)機(jī)也將更為主動(dòng),導(dǎo)致投資性購(gòu)房時(shí)機(jī)將更難把握。換錨后,雖然商業(yè)銀行可以與客戶約定利率的執(zhí)行和調(diào)整方式,但總體而言個(gè)人房貸利率將更加市場(chǎng)化,過(guò)去固定利率可能提供的利差保護(hù)可能會(huì)受到明顯限制,推動(dòng)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)將更加理性,過(guò)去通過(guò)各種名義變相發(fā)放個(gè)人房貸的情況可能會(huì)有所減少。由此可見(jiàn),在變化的房貸利率環(huán)境下,房?jī)r(jià)理性預(yù)期至關(guān)重要。
更為重要的是,房貸利率換錨已經(jīng)納入“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”政策框架,房地產(chǎn)路徑依賴已被堅(jiān)決拋棄。各地更多依靠改革開(kāi)放和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來(lái)釋放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力,進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。與此同時(shí),堅(jiān)決落實(shí)房住不炒定位,從緊執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為,積極培育住房租賃市場(chǎng),加快推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。
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