讀者孫先生向本周刊“有問必答”欄目打來電話，稱他從一家中介公司的宣傳材料上看好了一處標注“南向套二”的房子，經(jīng)實地看房、交款辦完手續(xù)及裝修入住后，感覺陽光明顯偏向。于是，他就找到了有關部門進行重新測量，發(fā)現(xiàn)該住房的確切朝向應為南向偏東約35度（即東南向而非南向）。他想知道，中介公司的宣傳材料是否有違事實，他可否就此向中介提出賠償主張？

記者將孫先生的這一問題反饋給多家中介公司，得到的答復幾乎如出一轍，且基本上“統(tǒng)一口徑”：“這個問題比較難以認定，您經(jīng)過實地看房后，確定了購購意向，這不能說中介公司隱瞞了事實或是存在欺詐。如您單純通過宣傳材料，沒有經(jīng)過實地看房就與房東簽定購房合同，則您與中介公司都負有責任。”

康達律師事務所湯書國律師卻對此有著不同的看法。他認為，中介公司應承擔責任。他說，目前我國還沒有一部明確的法律法規(guī)就房屋的朝向偏差進行細化的規(guī)定。因此，在這種情況下，考察對方是否違約需要以生活習慣或是通用的行為準則。中介公司在宣傳材料中說“南向”，而經(jīng)過測量后卻成了“東南向”，這就不符合現(xiàn)行的生活常識，因此，孫先生完全有理由通過司法程序追究中介公司的違約責任。另據(jù)記者了解，在接收賣方的房源信息登記之后，中介公司會派出業(yè)務員攜帶專門器具進行現(xiàn)場測量，如果實測結(jié)果與登記結(jié)果之間的誤差保持在一種可適應的區(qū)間的話，一般就會以登記結(jié)果向外發(fā)布，而這個可適應的區(qū)間往往不超過15度。顯然，35度的偏差已經(jīng)遠遠地超出了這一區(qū)間，由此可以判斷，中介公司隱瞞了事實，沒有盡到如實登記的責任。

湯書國律師進一步解釋說，該糾紛涉及的是合同解釋問題，也就是當事人對合同條款的理解有爭議時該如何確定條款的真實意思，具體到這一糾紛，他認為，根據(jù)《合同法》百二十五條“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！敝?guī)定，“南向”按照交易習慣以及誠實信用原則，應認定為“正南向”。但宣傳材料上的文字并不必然成為合同的組成部分，可能是“要約邀請”（不具法律約束力），也可能是“要約”（具法律約束力），要結(jié)合合同及宣傳材料具體分析。如果該宣傳材料的文字可以認定為合同的組成部分，中介公司當然構(gòu)成違約，應承擔違約責任。

記者 周建亮
摘自《青島日報》

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