上海樓市的高位運行，同樣帶動了上海二手房市場的活躍。然而，從有關方面?zhèn)鬟f的信息表明，從去年下半年到今年季度，上海的二手房市場交易中違規(guī)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在利益的驅使之下，一些賣家置誠信于不顧。這一違約現(xiàn)象，不僅損害了購家，更在于它損害了整個社會誠信體系的建設。

旋即違約 究竟為啥
王先生為了改善居住條件，今年2月在附近房產(chǎn)中介公司看中一套位于廣中西路的三室兩廳140平方米的次新房，掛牌價是165萬元人民幣。房產(chǎn)中介公司與王先生簽訂了居間代理合同，王先生向房產(chǎn)中介公司支付了意向金1萬元人民幣，委托期限為一個星期。

幾天之后，房產(chǎn)中介公司告知王先生，賣家已接受了王先生支付的1萬元人民幣的意向金并轉為定金。王先生在房產(chǎn)中介公司親眼目睹了賣家與房產(chǎn)中介公司簽訂的居間代理合同以及賣家交押的房屋產(chǎn)權證原件。然而，出乎王先生的意料，臨近簽約成交之時，賣家突然反悔說不賣了，理由是房屋產(chǎn)權證上的兩個權利擁有人只有一個人簽約。這叫王先生納悶不已：當初中介明明告知，兩個產(chǎn)權人都同意出售，并有一人代簽?，F(xiàn)在怎么變了呢？

利字當頭 摒棄誠信
今年1月，朱小姐在四平路上一家房產(chǎn)中介公司，看中位于大連路周家嘴路附近的一套127平方米的住宅，價格是104萬元人民幣。由于賣家在外地，賣家的一切事務由房產(chǎn)中介公司全權代理。1月31日，朱小姐與房產(chǎn)中介公司簽訂了居間代理合同，并按賣家的要求支付了10萬元人民幣的定金。賣家在電話里答應，過完春節(jié)，來上海與朱小姐辦理過戶手續(xù)。

然而，春節(jié)過后，賣家遲遲未曾出現(xiàn)，朱小姐打去的手機賣家也不接。朱小姐急忙趕到房產(chǎn)中介公司，被告知由于房價上漲賣家不打算出售了，除非朱小姐能按照現(xiàn)有的市場價格購購。朱小姐感到這樣缺乏誠信的賣家不值得與其打交道，較后通過中介討回退一賠一的定金20萬元人民幣。而賣家旋即以130萬元人民幣的價格出售給了另一購房者，盡管賠償了定金10萬元，但他依然多賺了16萬元。

如何規(guī)避違約風險
上海市中遠藍天律師事務所主任律師岳文輝認為，在前一階段上海房價上漲、幅度較大的市場態(tài)勢下，上海二手房市場交易中，各種違約現(xiàn)象比較多。定金或違約金相對于上漲的房價，還是較少的。在法律沒有規(guī)定非賣不可的情況下，是信守合同還是選擇違約，只能依靠賣家的道德規(guī)范和誠實信用。而一旦當賣家在利益面前，置誠信于不顧時，處于弱勢地位的購房者就應該在提高自己的防范意識方面下功夫。購房者為了避免賣方違約，可以從以下幾個方面來規(guī)避違約風險。

頭先、在二手房市場交易中，購房者一定要事先了解交易的各種規(guī)定，在簽訂合同之前，務必到當?shù)胤慨a(chǎn)交易了解所購房屋的權屬情況；在簽訂合同時，請務必看清合同條款的各項內(nèi)容；一旦賣家違約，應該通過法律途徑解決。

其次、要盡量完善合同細則，特別是涉及到違約責任和違約賠付的條款要尤其慎重。在合同簽訂之后，正式過戶手續(xù)辦理之前，有必要請房產(chǎn)中介公司保管房源的各種證件和資料。

第三、購方也可以采用多付定金的方法，這樣，如果賣家違約也可以令其多支付賠償金。

另外，岳文輝律師強調(diào)，在二手房市場交易中，中介公司有責任和義務要了解以及要告知購房者有關房源的權屬問題，避免產(chǎn)生合同無效。同時，作為賣家也應該遵守誠信原則，不要隨意變更交易程序，以免引起不和諧。

來源：新聞晨報

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