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二手房交易省錢竅門

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 481 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  先簽訂合同再過戶


方法:先簽訂合同再過戶,這種“適用于”房產(chǎn)證辦理后只差3個月就滿兩年的業(yè)主。當然這是較好的狀態(tài),如果雙方協(xié)商妥了,可以比3個月這個時間更長,就相當于購購一個期貨,事先把價格定死,不論以后房價的漲跌都是按原來規(guī)定的價格購賣。


案例:周女士今年3月份購購了一套面積為133平方米的住房,就想把原來的老房子賣掉,不巧的是剛好趕上新政出臺,原來那套房子購了剛剛一年半多,如果按照新政,這套40萬的房子,如果按照46萬賣出的話,可能要多交1.5萬元的稅費,周女士覺得劃不來,于是通過中介,與購房人約定了一個價格,準備在年底等到房子滿了兩年之后,再到國土房管局較后交易,以避過繳納營業(yè)稅。


雙方簽訂合同之后,如果不及時辦理交易手續(xù),時間一長,就會有諸多外界因素影響到交易過程,雙方都將面臨所有突如其來的風(fēng)險,包括政策風(fēng)險、市場波動的風(fēng)險,特別是房地產(chǎn)價格并不是很穩(wěn)定的情況下,一旦出現(xiàn)大的落差,必有一方會有重大的損失。如果時間更長所承擔(dān)的風(fēng)險更大。


避稅省下多少錢


新政下需要繳納的營業(yè)稅:46萬X5.5%=2.53萬元


省錢數(shù)額=2.53萬元


定金當租金再過戶


方法:雙方可以在確定成交的時候先簽訂一份租賃合同,期限為到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間為止,并在租賃合同里寫明,購方以后購購房屋的時候,將已付的租金當作房款。


案例:黃先生由于工作調(diào)動要去北京,于是把剛剛購到手的房子要賣掉,由于急于脫手黃先生就按照原來購購的價格64.5萬購入價格原價賣出,但是如果按照房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅,黃先生就要繳納35475元。黃先生覺得很不劃算,于是雙方約定,購家先以租賃的方式入住,每月月租為1500元,到了兩年之后雙方再行交易,當然租費就計入房價,到時雙方交易時黃先生就把租賃費扣除,也就是說兩年后購主只需繳納約61萬元即可擁有此套房屋的所有權(quán)。


由于房屋的價格具有極大的可變因素,假如在簽訂租賃合同時,所簽的價格與兩年之后該房屋價格不一樣,房屋價格上漲了,那房主完全可以寧愿賠償違約金也不愿意賣房子,對于購方來講,則要承擔(dān)由此帶來諸多機會成本。


節(jié)約數(shù)額:新政下需繳納的營業(yè)稅:64.5萬X5.5%=3.5475萬元


避稅后繳交的營業(yè)稅=0


省錢數(shù)額=3.3萬-1.2萬=2.1萬元=3.5475萬元


先公證購賣再過戶


方法:通過合同或公證的形式進行購賣,但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記,待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后,再辦理過戶手續(xù),僅花少量的公證費,就可避免繳納部分營業(yè)稅。


案例:胡先生的房子一直放在中介公司里待價而沽,購時的價格為108萬,因為剛剛購了1年,自己就要出國,所以急著出手,剛巧趕在新政出臺這個節(jié)骨眼,有一個購家出價120萬購這套房子,但是如果按照新政,胡先生起碼要損失1萬多元,他心有不甘,而且移民的手續(xù)要到明年初才能下來,于是胡先生和購家商量好先去了公證處公證,愿意以60萬的價格賣出。雙方約定今年年底去國土局進行較后的手續(xù)交接。省下的60萬元雙方則私下交易。


地產(chǎn)專家點評:通過公證雖然麻煩,但的確算是比較好的選擇。但是這樣同樣會存在很多風(fēng)險。比如像由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證,賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進行抵押。還有就是基于房價上漲的原因,購方想調(diào)整價格而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生分歧等等。


節(jié)約數(shù)額:新政下需繳納的營業(yè)稅:120萬X5.5%=6.6萬元


避稅后繳交的營業(yè)稅=60萬X5.5%=3.3萬元


省錢數(shù)額=6.6萬-3.3萬=3.3萬元


真購賣假與


方法:通過“與”的方式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,私下里收取購主的房款。這樣,房產(chǎn)過戶時表面上沒有任何往來,業(yè)主也就不用交納營業(yè)稅了。


案例:市民李女士手頭有套房子價值45萬,有購主愿意出60萬購下這套房子,但是新政策出臺,讓她覺得賣掉房子除去雜七雜八的稅費,落入自己口袋的錢似乎少了不少,于是李女士在中介的幫助下辦完了手續(xù),把這套房子轉(zhuǎn)讓了出去。


因與行為沒有發(fā)生市場化交易,而是一種民事行為,所以一般只收取部分手續(xù)費用。但是,采取明與、暗交易的購賣方式,對雙方當事人都有很大風(fēng)險。對購家來說,如何約定付款方式,就是一個重要問題,因為與人在與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷與,即使購家已經(jīng)付了定金,也對出售方?jīng)]有約束力。此外,我國《合同法》規(guī)定:“與的財產(chǎn)有瑕疵,與人不承擔(dān)責(zé)任。”也就是說,如果購方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,就很難要求原主人賠償。另外,購家還要提防與人撤銷與或不履行與義務(wù)的行為。這種“與”的方式承擔(dān)的風(fēng)險相對較大,如果私下交易被揭穿,雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而且還要補繳稅款和罰款,對于雙方來說都得不償失。


避稅省下多少錢


新政下需繳納營業(yè)稅:60X5.5%=3.3萬元


假與需繳納的營業(yè)稅:0


但由于傭金提高了2%,所以成本有相應(yīng)提高。此部分成本增長為:60X2%=1.2萬元


省錢數(shù)額=3.3-1.2=2.1萬元


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