市場專業(yè)人士認為，較近幾年房地產(chǎn)業(yè)逐漸升溫，房地產(chǎn)投資越來越受到投資者的青睞，而房產(chǎn)投資風(fēng)險小，回報率高的特點更加吸引了投資者的目光。

而對于初次進入投資領(lǐng)域的人群來說，選擇專業(yè)的投資中介顯得更為重要。一般而言，長線投資即購購二手房后用于出租，你可以采用按揭貸款方式購購，以租金還月供，這就是人們所說的以房養(yǎng)房；短線投資即看中擬購房的增值空間，購購后借機出手賺取差額。

訣竅有哪些

市場調(diào)查顯示，以二手房為置業(yè)對象的人群主要包括三類：頭次置業(yè)者、拆遷戶以及投資客。考慮到不同置業(yè)人群的自身特點、置業(yè)目的以及居住需求都不盡相同，二手房中介有關(guān)專業(yè)人士對二手房購房者進行了細致分析，并為不同置業(yè)人群量身打造了置業(yè)計劃。

頭次置業(yè)宜選一居室

據(jù)統(tǒng)計，頭次置業(yè)者以年輕白領(lǐng)居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領(lǐng)工作時間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以頭次置業(yè)的白領(lǐng)們大多受到資金限制。但是因為他們大多受過高等教育，有較高的生活品味，所以并不會因資金壓力而降低對居住品質(zhì)的要求。另外，年輕人生活狀態(tài)還不十分穩(wěn)定，發(fā)展空間比較大，這就意味著他們的頭次置業(yè)大多為過渡性置業(yè)。那么，隨著生活狀態(tài)的改變以及資金實力的增強，再次置業(yè)的可能性極大。

置業(yè)專家分析認為，購房者資金實力較弱但要求居住品質(zhì)高，頭先，可選擇房屋單價較高但房屋總價較低的繁華地段小居室戶型，頭選一居室。對應(yīng)其積蓄少但月薪穩(wěn)定的特點，可以申請二手房按揭貸款。因為是過渡性置業(yè)，所以此類二手房較好有保值，至少不能貶值。綜合以上幾個條件，專家建議頭次置業(yè)者可以根據(jù)自身需求選擇市區(qū)或交通便利的地段，如車站、環(huán)路附近或所在公司附近，利用貸款手段購置市區(qū)大一居室或郊區(qū)交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業(yè)，此類型二手房大多不會因貶值而對業(yè)主造成經(jīng)濟損失。

拆遷戶選已裝修二手房

拆遷戶在購房者中屬于比較特殊的購房人群。他們購房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質(zhì)而再次置業(yè)。這使得拆遷人群在選擇二手房時比較實際，目的性較強。而且拆遷戶多為一家三口、多口，因此他們對房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補償款一次到位購置可以長久居住的穩(wěn)定居所。另外，還要考慮到城區(qū)老住戶生活習(xí)慣已形成，比較依賴現(xiàn)有生活環(huán)境等問題。

置業(yè)專家認為，因為拆遷戶多為三口之家或三代同堂，所以購置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價可根據(jù)拆遷補償款的多少而定。而因補償款數(shù)量的不同，城區(qū)的二手已購公房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補償款的發(fā)放是根據(jù)拆遷房屋所屬的戶口數(shù)量、當(dāng)?shù)氐貎r及房屋面積、質(zhì)量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補償款能夠在當(dāng)?shù)鼗蛑苓呝徺徝娣e相當(dāng)?shù)亩址?。由此，那些已?jīng)習(xí)慣當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境的百姓便不用因為拆遷而打亂原有生活習(xí)慣。另外，如果拆遷戶愿意搬到郊區(qū)，也未嘗不可。那么這筆既定的補償款，可以購置更大的房子或者省下錢來另作它用。專家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，較好選擇有裝修的二手房，并且所購房屋的建造年代較好比較近，以滿足拆遷百姓希望長久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒有其他急用，那么購二手房時較好還是全額付款或支付高比例頭付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對于日常收入不豐厚的拆遷百姓來說，依靠大筆貸款購房未免得不償失。

投資應(yīng)注重地段因素

對于投資客來說，房地產(chǎn)市場可謂生機與危機共存，而與投資一手房相比，投資二手房風(fēng)險就明顯降低了很多。近來，百姓購購二手房進行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購房屋用來出租，以得到較穩(wěn)定的收益。

投資型物業(yè)大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專家認為，租房的人大多是外地來的打工一族，價格在600至2000元／月的中低檔住宅仍是租賃市場的搶手類型。并且從不同居室的供求比例分析來看，一居室仍然是租賃熱點，供不應(yīng)求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購購普通二手房用于出租，那么較好還是購購大一居室。房屋帶有簡單裝修的較佳，投資客就不必浪費時間和精力在裝修上，即購即租，以達到盡快實現(xiàn)收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領(lǐng)比較聚集的區(qū)域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒有時間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

如果投資公寓用來租賃，所對應(yīng)的租住人群主要是外企金領(lǐng)、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業(yè)配套、娛樂環(huán)境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購物場所、高端超市等的分布狀況。那么，如果購購二手中高端公寓用來投資，一定要注重其價格因素。其現(xiàn)價至少應(yīng)低于原售價的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。

如何能賺錢

投資二手房真的能賺錢嗎？不管是長期投資也好，還是短期投資也罷，選擇旺租區(qū)域，中、小戶型，交通便利，配套設(shè)施良好的房產(chǎn)去投資更是明智之舉。當(dāng)然還得考慮裝修方面的投入，據(jù)專業(yè)人士介紹，以淘金一套約90多平方米的單位為例，購入價約40萬，除了房價外還需準(zhǔn)備：中介按3%算約1.2萬，稅費6000—7000元，裝修約3萬元，購置家具電器1.5萬，假如是銀行按揭則需多準(zhǔn)備按揭費用約1萬。一次性付清房款后還需準(zhǔn)備約6.5萬的投入；而銀行按揭則要約7.5萬的成本投入，再淘金，這類房子還是比較搶手的，一般月租達到4000元。

要合理的預(yù)測率，舉個簡單例子，一套30萬的房子，月租金3000元，那么回報率是3000×12÷300000＝12%。這個計算的結(jié)果是對于住宅類的房子回報率一般是7—9%的前提下算出來的，也是比較理想的算法，但房子如果出現(xiàn)出現(xiàn)空租期，那算出來就不是這樣的結(jié)果了。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，二手房交易必將成為市場主流，而投資者會成為市場的推動力。在深圳、北京等地，真正有錢的人會去購高端住宅、別墅、公寓等進行投資，稍微遜色一點的人群就去購戶型好、交通便利的中低檔商品房。對于普通老百姓來說，要想投資房產(chǎn)，還是選擇二手房為宜。

作者：李斐 王承晨
來源：深圳特區(qū)報

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