相對(duì)于新建商品房購(gòu)賣來說，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較高，具有操作不規(guī)范性、過戶手續(xù)繁雜、交易雙方多為個(gè)人等特點(diǎn)。正確認(rèn)識(shí)二手房交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于有意出售或購(gòu)購(gòu)二手房的交易雙方來講都十分必要。在這里業(yè)內(nèi)有關(guān)專家僅將購(gòu)購(gòu)二手房的風(fēng)險(xiǎn)做一些簡(jiǎn)單提示以期幫助購(gòu)房者置業(yè)。

　　選擇中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　做為購(gòu)房人不通過中介機(jī)構(gòu)很難找到自己需要的合適房源。而一些不法的二手房中介機(jī)構(gòu)乘機(jī)設(shè)置以下圈套，坑害消費(fèi)者，比如:不讓購(gòu)房者與房主見面，從中賺取差價(jià)；不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題；不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義；與購(gòu)房人玩弄文字游戲，簽訂不公平合同；對(duì)自身有利的條款寫得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊。

　　房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

　　價(jià)格問題是二手房交易的問題。賣房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來比較確定自己所售房屋價(jià)格，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格差距不大；而購(gòu)方由于考慮到自己所購(gòu)的房屋是一個(gè)舊房出價(jià)較低，從而導(dǎo)致雙方價(jià)格相差懸殊，無法成交。建議購(gòu)賣雙方參考以下因素對(duì)標(biāo)的房屋價(jià)格有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí):

　　房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，相應(yīng)房?jī)r(jià)也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。

　　環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　出賣人沒有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

　　標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)。此方面的風(fēng)險(xiǎn)如:用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓等。

　　交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。出賣人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　相關(guān)鏈接：

　　對(duì)于購(gòu)房者來說，如何防范二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士建議，在簽約前做好充分的調(diào)查工作很重要。如到房地產(chǎn)交易查詢房屋的抵押、產(chǎn)權(quán)情況；向周邊鄰里詢問房屋所在地是否有拆遷計(jì)劃及鄰里情況；請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估或通過周邊房?jī)r(jià)自行估算等。

　　此外，簽訂一份能詳盡保障雙方利益的房屋購(gòu)賣合同以及選擇一家講信用的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)雙方來說都是相當(dāng)重要的；房屋價(jià)值較高或?qū)?duì)方存在一定顧慮時(shí)，可考慮聘請(qǐng)一位富有經(jīng)驗(yàn)的律師協(xié)助把關(guān)。

摘自《青島日?qǐng)?bào)》

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！