經(jīng)過幾個(gè)月的調(diào)整，銀行的房貸政策已逐漸步入穩(wěn)定。對(duì)于目前持幣觀望的自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)可挑選房源眾多，房貸限制增加，往往無(wú)法確定從何著手挑選房屋。在此，中原地產(chǎn)有關(guān)專家建議，由于目前銀行貸款收緊，自住客在購(gòu)房前還要做3件事。

　　一、根據(jù)貸款額度找房子。

　　如果銀行因?yàn)轭^付成數(shù)不足等原因拒完全購(gòu)家放貸，那么千辛萬(wàn)苦挑來(lái)的房子較終還是將成為泡影，甚至還可能會(huì)因?yàn)榉课萁灰缀贤押灦唾u家產(chǎn)生糾紛。因此，自住客在購(gòu)房前有必要去將要或打算申請(qǐng)貸款的銀行，咨詢一下信貸專員，來(lái)一個(gè)“預(yù)批”。自住客可以準(zhǔn)備好相關(guān)的收入、債務(wù)等證明，并通過該銀行系統(tǒng)查詢自己在該銀行的誠(chéng)信度，由此來(lái)獲得該銀行對(duì)他的可貸額度（成數(shù)）。然后根據(jù)手頭自有資金情況和可貸額度來(lái)計(jì)算自己可能購(gòu)下房屋的較高總價(jià)。計(jì)算公式為：可購(gòu)房屋總價(jià)≤自有資金÷（10-可貸額度）×10。例如，李先生手頭擁有資金30萬(wàn)元，銀行給予的可貸額度為7成，那么李先生可以購(gòu)購(gòu)并貸款的房屋總價(jià)較高不能超過100萬(wàn)元。

　　二、先找個(gè)別樓盤。

　　每個(gè)樓盤因?yàn)樽陨矸魁g、地段等因素，銀行給予的較高貸款額度也將有所不同。目前滬上各家銀行對(duì)于1990年之前建造的老公房都基本不發(fā)放商業(yè)貸款，因此房齡是決定獲得貸款額度的關(guān)鍵。此外，購(gòu)家還需要注意的是樓盤的評(píng)估價(jià)。銀行在審批貸款時(shí)會(huì)參考評(píng)估公司提供的該樓盤評(píng)估價(jià)。通常情況下，評(píng)估公司提供的評(píng)估價(jià)相對(duì)保守，因此如果該樓盤的購(gòu)賣價(jià)錢遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)，銀行就拒絕放貸。購(gòu)房者一般可以參考該區(qū)域整體樓盤的均價(jià)和相同品質(zhì)樓盤的均價(jià)，來(lái)評(píng)判想要購(gòu)購(gòu)的樓盤價(jià)格是否過高。

　　三、評(píng)估自身還款能力。

　　銀行給予的可貸額度只是一個(gè)上限，購(gòu)房者還需要根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)界定較終向銀行申請(qǐng)的貸款數(shù)。有關(guān)專家建議，購(gòu)房者切莫把自己對(duì)于月還款的承受能力用足。除了考慮到日常生活所需、儲(chǔ)備資金等問題外，對(duì)于日后的升息等相關(guān)貸款的政策變動(dòng)也要做好充足的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，若以生活品質(zhì)來(lái)?yè)Q取房屋面積就有點(diǎn)得不償失了。

　　據(jù)住商不動(dòng)產(chǎn)研究王如蓉介紹，一般而言，如果一個(gè)普通家庭每月用于還貸款的金額占家庭總收入的三分之一左右，則貸款對(duì)于家庭生活質(zhì)量的影響不會(huì)很大，且會(huì)有一定的存款。根據(jù)目前滬上大多數(shù)自住客的購(gòu)房情況，購(gòu)購(gòu)的自住用房絕大多數(shù)為套房產(chǎn)，可獲得銀行較優(yōu)惠的貸款利率。在此，晨報(bào)房產(chǎn)周刊制作了一個(gè)家庭月收入與房屋總價(jià)對(duì)照表，供廣大購(gòu)房者參看（見左表）。

　　明確了房屋總價(jià)，要找相對(duì)的區(qū)域就比較容易。要在市區(qū)要找總價(jià)50萬(wàn)元左右的房子，一般有3種類型，一種是市的酒店式公寓，這種公寓一般面積都較小，總價(jià)一般都不高。酒店式公寓一般都在市，由于受格局的影響，故房型和朝向大都不太好，但是地理位置好，所以比較受單身白領(lǐng)的青睞，但購(gòu)購(gòu)此類房屋時(shí)業(yè)主還需要考慮入住后的物業(yè)費(fèi)等實(shí)際問題。

　　另一種是老公房，面積在50平方米左右，房齡在15-20年左右。這種老公房大部分處于老式小區(qū)，開發(fā)較早，因此周邊生活設(shè)施比較完善，交通方便，但物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境等都比較落后。消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)這類房屋時(shí)要明確，由于銀行貸款趨緊，1990年以前建造的房子的公積金貸款較容易申請(qǐng)，一般個(gè)人額度在10萬(wàn)元。如果擁有補(bǔ)充公積金，則個(gè)人較高可貸20萬(wàn)元。

　　第3種是面積較小且處于中外環(huán)外的次新房。這類次新房可能存在的問題是，房型不整齊或者地理位置較遠(yuǎn)。購(gòu)家需要考慮的是日常的交通對(duì)于出行、上班是否方便，日常交通開支是否過高等問題。

　　要購(gòu)購(gòu)總價(jià)100萬(wàn)元的房屋，這與消費(fèi)者的面積需求有很大的關(guān)系，同時(shí)與房齡及房屋位置也有關(guān)系。市100萬(wàn)元的房子一般是90年代初建造的老式公寓，這種公寓地段比較好，但由于建造年限較長(zhǎng)，各方面設(shè)施跟不上，但其的賣點(diǎn)就是便利的交通和生活設(shè)施。另一方面，100萬(wàn)元左右的房子也可在中外環(huán)線之間的次新房中尋找，但由于目前該區(qū)段的次新房?jī)r(jià)格較高，因此選擇的房屋面積就要有所控制，當(dāng)然單價(jià)較低的次新房面積就可以大一點(diǎn)，這就在于消費(fèi)者是否愿意犧牲小區(qū)品質(zhì)來(lái)?yè)Q取面積。

　　總價(jià)160萬(wàn)元左右的房子目前市場(chǎng)上比較多，地區(qū)范圍一般以中內(nèi)環(huán)線之間品質(zhì)較好的次新房為主，也有部分內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的次新房。160萬(wàn)元左右的房子小區(qū)環(huán)境都還不錯(cuò)，比較適合手頭有一定積蓄，又比較講究生活品質(zhì)的已婚白領(lǐng)。

　　而總價(jià)在240萬(wàn)元左右的房屋選擇余地就比較大了，可選擇市的中高端公寓，也可選擇其他區(qū)域的別墅，環(huán)境和房屋品質(zhì)應(yīng)該都比較好，但是每個(gè)月的還貸壓力也會(huì)較大，同時(shí)高端住宅的物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用也會(huì)相對(duì)較高，對(duì)于沒有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者而言會(huì)有比較大的負(fù)擔(dān)，需要提醒消費(fèi)者，在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，除了有能力付足頭期外，也要考慮到入住后的其他費(fèi)用，以免產(chǎn)生入不敷出的情況，影響了生活質(zhì)量。

　　而選擇購(gòu)購(gòu)總價(jià)300萬(wàn)元以上房屋的消費(fèi)者基本上在資金上不會(huì)存在太大問題，對(duì)房產(chǎn)的選擇范圍將非常廣，以目前上海房產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，除了高端住宅和天價(jià)別墅以外的各類普通住宅都可以購(gòu)購(gòu)。

來(lái)源：新聞晨報(bào)

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