商鋪投資應(yīng)該注意三道風(fēng)險(xiǎn)坎 拿到產(chǎn)權(quán)證很關(guān)鍵

風(fēng)險(xiǎn)一：產(chǎn)權(quán)證能否得到
　　
　　有些商鋪項(xiàng)目是自建商業(yè)項(xiàng)目，雖然自建項(xiàng)目也可出售，但它不屬于商品房開(kāi)發(fā)范圍，不能當(dāng)作商品房對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷售，投資者也很難拿到產(chǎn)權(quán)證。另外一些商鋪有可能被開(kāi)發(fā)商抵押，這樣是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。
　　
　　解決辦法是，查房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售（銷售）許可證北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查抵押登記公示北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)信息網(wǎng)。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)二：擔(dān)保是否可靠
　　
　　在承諾回報(bào)中很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保較可靠，很多商鋪承諾8％－10％回報(bào)，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。
　　
　　有些承諾回報(bào)商鋪用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營(yíng)收入是不可知的，如果經(jīng)營(yíng)效益不好如何回報(bào)？有些以抵押過(guò)的未完工項(xiàng)目作擔(dān)保，然而如果項(xiàng)目資金鏈出問(wèn)題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)；即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。
　　
　　另外擔(dān)保還有直接擔(dān)保和間接擔(dān)保。有些承諾回報(bào)項(xiàng)目是擔(dān)保方與投資者直接簽擔(dān)保合同；有些則是擔(dān)保方與開(kāi)發(fā)商簽擔(dān)保合同，對(duì)投資者只是間接擔(dān)保，直接與間接擔(dān)保的債務(wù)追訴權(quán)不相同。解決辦法是，咨詢律師，調(diào)查擔(dān)?？煽啃?。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)三：定位是否準(zhǔn)確
　　
　　在開(kāi)發(fā)商把過(guò)多精力放在如何賣出商鋪的時(shí)候，卻忽略了商鋪本身的定位問(wèn)題。然而當(dāng)商鋪售完進(jìn)入實(shí)際操作階段，開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)方必須面對(duì)每年8％－10％的回報(bào)壓力，這樣就會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商還得回過(guò)頭來(lái)重新考慮商鋪經(jīng)營(yíng)定位等較基本又較核心的問(wèn)題。
　　
　　以巨庫(kù)為例，開(kāi)始的定位是青年時(shí)尚休閑購(gòu)物場(chǎng)所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費(fèi)人群年齡普遍偏大，而吸引較遠(yuǎn)地方的青年人過(guò)來(lái)又有很大難度，所以一開(kāi)始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。
　　
　　解決辦法是，投資者自己評(píng)估。商鋪投資者分成專業(yè)知識(shí)較少把商鋪當(dāng)投資工具的人，和有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對(duì)于后者來(lái)講，他們很少在乎開(kāi)發(fā)商所給的承諾。

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