購房子講究地段，二環(huán)和三環(huán)的房子就是不一樣，但是近年來一些遠在外省市的房子也來北京銷售，而且有的銷量還不錯。外省市進京銷售的房子不僅包括產(chǎn)權(quán)式酒店，還有純住宅，甚至商鋪，這些不同類型的產(chǎn)品同樣適合北京人的消費觀念。對于遠隔千里的外省市樓盤，北京人如何面對？哪些房子值得購購？哪些房子值得投資？本報記者分別從商鋪、純住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店等方面為北京人置業(yè)外地樓盤指明了一條道路。

　　商鋪篇

　　異地商鋪投資盯上北京人

　　正當(dāng)北京社區(qū)商業(yè)招商形式一片大好時，外地的商鋪開發(fā)也“嗅”到香味殺進北京，以豐厚的為“誘”，欲借北京眾多投資客的錢袋子生財。像秦皇島某商場的商鋪產(chǎn)權(quán)投資收益介紹道，若投資該商場１０平方米的商鋪，現(xiàn)價１００００元／平方米，總投資１０萬元。付清全款后，投資客每年可以拿到１０００元／平方米的委托經(jīng)營管理使用費，１０平方米每年收益１００００元，１０年后該商場將以投資客購入價上浮２５％的價格（即１２５００元／平方米）收購。投資６０平方米以上，只需頭付５０％，余款在不計息的情況下２年內(nèi)按季分期還清。

　　換句話說，您只要投入１０萬元，１０年后將旱澇保收２２．５萬元。如此誘人的，您不動心嗎？

　　承諾沒兌現(xiàn)誰來擔(dān)保賠付？

　　當(dāng)記者問北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師時，他反問道：“這么高的回報，開發(fā)商為什么不自籌資金或向銀行貸款？！如果開發(fā)商無力支付上述使用費，沒有按承諾價格收購，到期誰來擔(dān)保賠付？”秦兵律師告訴記者，如果投資異地商鋪，他將要求簽比“２０４條”還要多的補充協(xié)議，同時確定訴訟管轄地在北京。

　　高價收購還本銷售這些承諾我都不信

　　“我不會做這樣的投資”， 置業(yè)專家舒可心先生肯定地回答，“類似的高價收購、還本銷售的承諾我都不信，天上不會掉餡餅！不知大家是否還記得當(dāng)年‘養(yǎng)蝎子’，類似的騙局較終很少能夠從法律上判定是詐騙，主要是因為雙方簽有合同。就是說，被騙的一方‘自愿’冒風(fēng)險。而且，我覺得還有非法集資的嫌疑！”

　　回報率高的項目 一般不缺資金

　　經(jīng)濟學(xué)教授茅于軾先生告訴記者，投資流的規(guī)律是，資金頭先流到回報較高的投資項目，然后流向次高，從高到低，依次類推?；貓舐矢叩捻椖抠Y金來源渠道很多，一般不會缺資金，所以也沒有必要大肆宣傳，吸引投資。一些號稱回報率極高的投資項目四處融資，很有可能在“套錢”?！案呦垉Α笔谴祟惖湫桶咐?，罪犯頭先以高額的利息引誘投資人，吸納到一定的數(shù)額后，便逃之夭夭，無影無蹤了。舉個例子，投資人借給某某１０萬元，某某許諾每月５％的利息回報，一年歸還，即投資人每月能得到５０００元利息，到期后，投資人連本帶息可拿到１６萬元。實際上，所有的投資人只能拿到頭幾個月的利息，以后就再也找不到借款人，落得個血本無歸。

　　住宅篇

　　上海置業(yè) 自住或投資

　　外省市純住宅產(chǎn)品在北京銷售較具知名度的是世茂集團投資興建的上海世茂濱江花園。記者在位于華澳的上海世茂濱江花園北京銷售采訪了負責(zé)人韓小姐。她表示前不久世茂集團在北京中國大飯店開展了關(guān)于上海世茂濱江花園的大型推廣活動，旨在吸引北京客戶的關(guān)注，希望北京人購購上海的超高端住宅。世茂集團同樣在國內(nèi)外許多城市包括廣州、香港、東京、新加坡等地推廣，目的旨在向全世界宣傳上海世茂濱江花園。上海世茂濱江花園上海銷售負責(zé)人在接受本報記者采訪時表示，上海世茂濱江花園在北京銷售情況還不錯，至于具體數(shù)字她以“商業(yè)機密”為由表示無可奉告。該負責(zé)人認為，許多非上海籍人士購上海世茂濱江花園的房子，不管是北京人還是香港人，他們購房的目的一般有兩種：自住和投資。有些經(jīng)常去上海出差的人購一套房子用來自??；購房投資又分兩種：一種把房子租出去賺到租金，一種是購房后再賣出去。

　　大連珠海置業(yè) 度假和投資

　　前不久，在國貿(mào)品牌展會上有２２個大連樓盤集體亮相，提出了“住在大連”的口號，成為北京房展會有史以來外來兵團。這些大連樓盤有新希望開發(fā)的新希望花園、大連萬達公司開發(fā)的星海人家、新世界中國地產(chǎn)公司開發(fā)的大連新世界廣場曼哈頓大廈等，不同品質(zhì)和價格的住宅向北京人全方位推廣。據(jù)悉，４天的展會大連“樓盤兵團”取得了不錯的銷售成績。北京人住在大連不可能，記者隨機采訪了一些咨詢大連樓盤的客戶。一位從事教育的市民對記者說，他們選購大連的房子，主要是因為環(huán)境比北京好多了，海洋對于大連是較寶貴的財富，購一套位于海濱的房子用于暑假和寒假來大連度假和避暑，比在北戴河便宜又實惠，退休后還可以來大連養(yǎng)老。前段時間在中國建設(shè)文化也舉辦了一場珠海房展，多個遠在珠海的樓盤來北京推廣。參加此次展會的珠海五洲花城策劃總監(jiān)汪煒在接受本報記者采訪時表示，珠海雖然相對于北京地理距離很遠，但是現(xiàn)在交通方便，北京人在珠海購房一方面用于度假，另一方面可以委托物業(yè)公司把房子租出去賺取可觀的租金。

　　異地購住宅 風(fēng)險也很高

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)知名專家接受記者采訪時認為，北京人去外地購住宅，主要有商務(wù)旅行、自住或家屬居住、度假、租賃，而所謂投資是具有很高風(fēng)險的，搞不好就會像股市一樣套牢成為負資產(chǎn)，他提醒那些準(zhǔn)備房產(chǎn)投資的人要慎重。北京人外地置業(yè)一定要考察清楚該城市的房地產(chǎn)行情，特別要根據(jù)自己購房的目的去決定如何選房。

　　酒店篇

　　購購產(chǎn)權(quán)酒店 重居住輕贏利

　　北京人在外地置業(yè)和在本地置業(yè)多多少少存在著一定的差別。因為房地產(chǎn)本身區(qū)域性、本土性特征鮮明，它受到當(dāng)?shù)卣摺⒎煞ㄒ?guī)以及區(qū)域市場的影響。那么，作為北京人在外省市置業(yè)產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)該注意哪些問題呢？深圳海明珠投資有限公司的董事長王樹春先生說，北京人要在外地置業(yè)產(chǎn)權(quán)酒店，頭先的立腳點不要在率上，而是作為居所的概念，是為了提高自己的生活質(zhì)量才購購產(chǎn)權(quán)酒店，在休閑度假時愉悅?cè)松?，盡情享受大自然。如果是純粹的商業(yè)行為來購購產(chǎn)權(quán)酒店獲取利潤，其實不是較好的投資方式，像商鋪、寫字樓的投資價值都有可能勝于它。產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)擁有者很難把握它的率，因為它的項目特性決定必須是聘請或委托專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營管理，不是由自己來控制這一市場層面的盈虧，有較多復(fù)雜的因素會影響到投資者的回報率，比如，由于酒店管理人員素質(zhì)不高，租金不能入賬等。

　　投資產(chǎn)權(quán)酒店 了解多方市場

　　雖然前面提到購購產(chǎn)權(quán)酒店的心態(tài)應(yīng)該是居住，贏利，但是有的產(chǎn)權(quán)酒店還是值得投資的。這就需要購購者了解這一區(qū)域的客源市場有多少，開發(fā)商會不會做好各方面的配套，活動形式來吸引廣泛的客源。海南雖然從總體上看客流很大，但是由于它區(qū)域面積大，客戶被分流了，具體到某個項目就相對少了，所以，投資須全面了解整個市場的情況，包括房地產(chǎn)、旅游等各個層面。

　　同時，在小的方面、具體的環(huán)節(jié)方面，，看開發(fā)商的資金質(zhì)量，項目是否做過貸款或抵押。，看開發(fā)商的道德質(zhì)量，是否具備良好的信譽水準(zhǔn)，全心全意的做市場。目前，有些產(chǎn)權(quán)酒店選址不當(dāng)，特定區(qū)域不具備適應(yīng)旅游度假的山水風(fēng)景，沒有良好的功能配套系統(tǒng)，只是孤零零的一個酒店形式。所以，作為北京的以及所有的置業(yè)者都應(yīng)謹慎投資。

　　青島置業(yè) 給購房者一個參考

　　以在青島置業(yè)為例，來自青島的房地產(chǎn)專業(yè)律師許征女士向北京人外地購房提出了注意事項。１簽約：選好滿意的物業(yè)后，購房者需要與開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》。購房者頭先了解開發(fā)商的“五證”是否齊全，合同條款（含補充條款）是否是自己真實意思的體現(xiàn)，需要特別注意的是，來自外地的購房者之所以選擇在海濱城市購置房產(chǎn)，很大程度上是因為物業(yè)的“觀海視線”和其他諸如綠化、保安等良好的居住環(huán)境，因此，為了避免今后發(fā)生因“沒有約定或約定不明等原因產(chǎn)生的糾紛，雙方所簽的合同中應(yīng)對以上事項予以明確。２按揭：外地人在青島購置房產(chǎn)的付款方式一般是一次性付款、分期付款、按揭付款等三種方式，選擇按揭付款的也比較多，青島市對外地人購房也同樣提供按揭服務(wù)，雖然各銀行對外地人貸款比例不同，但一般對身份證明、收入證明等要求還是一致的。另外，為適應(yīng)市場需求，青島的一些商業(yè)銀行已經(jīng)開始辦理“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)?！稗D(zhuǎn)按揭”實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而購入該房產(chǎn)人，可向銀行申請二手房購房貸款，該房產(chǎn)的借款人就從原來的購房人變更為現(xiàn)購房人。３交付：房屋的交付方式一般是開發(fā)商向購房人發(fā)出《入住通知書》，在合理的期限內(nèi)，購房者辦理入住手續(xù)。但由于購房者一般在外地，所以對于《入住通知書》的達方式應(yīng)明確，如選擇郵寄方式的應(yīng)明確有效通信地址和郵編；如選擇手遞方式的應(yīng)有簽字回執(zhí)等。此事項的明確是避免交付方式約定不明或開發(fā)商不按約定達造成單方或雙方違約。

　　總之，在青島包括在其他任何地方置業(yè)，應(yīng)頭先對所購物業(yè)周邊環(huán)境進行熟悉和了解，對開發(fā)商的資信進行調(diào)查，對所購物業(yè)的法律權(quán)屬進行核查，還要了解當(dāng)?shù)氐馁彿砍绦?、辦理按揭的期限，以及所要交付的稅費等內(nèi)容，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)律師或房產(chǎn)部門進行咨詢，以免糾紛產(chǎn)生后所帶來的諸如往來奔波、時間精力的耗費等不必要的麻煩和損失。

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