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商鋪投資“四評八問”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 554 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

4、5月間北京樓市成交量下降,上漲動力明顯不足;股市投資的持續(xù)火暴更讓房產(chǎn)投資佳品——商鋪雪上加霜,已在4月預(yù)熱的各種策劃活動進入5月更要施展身手,欲破營銷困境,由開發(fā)商和媒體組織的看鋪考察團一時十分活躍。

5月以來,僅北京國美商街就分別迎來了北京晚報、北京晨報組織的看鋪考察團,兩周內(nèi)迎來六輛投資考察團專車。據(jù)開發(fā)商提供的消息稱:僅5月2日,國美商街便迎來三輛看鋪專車,當(dāng)天售出商鋪12套,累計成交總額近2000萬元。這是他們推出的“購鋪返三年租金”招商策略產(chǎn)生的成效,與該項目所在區(qū)域的功能定位轉(zhuǎn)型也有密切關(guān)系,即開始從“CBD居住后花園”轉(zhuǎn)向“CBD商業(yè)服務(wù)區(qū)”,形成了一個集居住、商業(yè)、商務(wù)為一體的商圈。

北京萬商俱樂部主任楊澤軒在接受本報記者采訪時指出,好的商鋪項目能夠做到平衡開發(fā)商、經(jīng)營者、投資人三方的利益,而“返三年租金”的銷售模式,估算其率達20%,商鋪在10年左右基本能收回投資。但是對于商鋪投資者較重要的還是應(yīng)“四評八問”。

頭先要問自己八個問題:

一是要看兩個指標(biāo)——可視性和通達性。可視性是要看得見,能吸引顧客的眼球;通達性是能不能方便地進來和出去。這兩個指標(biāo)很關(guān)鍵。第三個要問的指標(biāo)是停得住,這跟今天中國的汽車時代相關(guān)。

第四是商圈,是“生地”還是“熟土”。這個商鋪的所在是不是成熟的商業(yè)地帶,還是一個各方面都在成長的地方。比如說井屬于成熟商圈,這樣的地方商鋪價格很貴,一購容易經(jīng)營,租金也很容易出來。另外一種是成長型的商圈,其商鋪租價不是很高,但是做了三、五年之后可以翻很高的倍數(shù)。這種商鋪的投資價值高,但風(fēng)險也相對比較大。如果你想把商鋪作為可增值的資產(chǎn)投資的話,可以考慮在成長型商圈選鋪。

第五個是硬件條件。有些商鋪進去之后水不行、電不行,層高、柱距不夠,租不出去。所以,硬件設(shè)施要關(guān)注使用面積、面寬、凈深、層高、柱距這些東西,把門臉做得更大一些。

第六是軟件。主要是指項目開發(fā)商的經(jīng)營管理思路,整體上有沒有統(tǒng)一管理、支持商鋪發(fā)展的想法,有沒有宣傳、推廣等方面的計劃。

第七是配套。如設(shè)施建設(shè)、商業(yè)服務(wù)方面能為大家做什么事情,使各種資源實現(xiàn)連通、整合,經(jīng)營者形成合力。

第八個是要看有沒有一些知名的大店給小店帶來人氣。一般的商鋪集客力不夠,需要一些“領(lǐng)頭羊”如大的超市等來吸引大量的客人光顧。

在前面提到的八個問題中特別需要注意的是,一些硬件再爛可以改,但是那個地方的交通、購購力選擇不了,所以軟件更重要,人氣、交通條件更重要。

楊澤軒對記者表示,商鋪投資不僅應(yīng)該“八問”,而且要“四評”,確實像諧音所提示的那樣力爭“四平八穩(wěn)”。四評就是要評判自己投什么,投到哪,第三什么時候投,第四為什么投。

頭先商鋪的類型不同,投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。有寫字樓的商鋪,也有住宅底商,還有城市區(qū)的商鋪,它們的價格、收益空間、投資風(fēng)險等都是不一樣的。收益較穩(wěn)定的是社區(qū)商鋪,它不會有大的風(fēng)險,但是要指望它有暴利也是不可能的。

有些市場類的商鋪租金可以達到20多塊錢一平米,但由于它是專業(yè)性的東西,面對的客戶是專業(yè)性的客戶,風(fēng)險也就大起來。記住,從來不會有高風(fēng)險伴著低收益,或者是低風(fēng)險伴著高收益。

個是投到哪?關(guān)鍵的是把握兩個指標(biāo),一是有購購力的人群,二是有購購力的人能到的地方。總之,就是有人、交通方便。

北京購商鋪的較好時機,現(xiàn)在有點錯過了。較好的時段應(yīng)該是在2004年、2005年。那時候商鋪價格低,位置有很多可以挑選的好地方?,F(xiàn)在由于投資者越來越多,一個好地方有N多人在選,所以這時候時機應(yīng)該說不是較好的。但是相對于別的投資產(chǎn)品而言,搞好了商鋪應(yīng)該是相當(dāng)不錯的。

對于社區(qū)商鋪,如果你的資金比較寬裕,較好選擇樓盤入住的業(yè)主還比較少的時候進入,不要等業(yè)主全部入住了以后;如果你的資金不太寬裕,可以選擇業(yè)主入住到差不多的時候,比如說入住到50%左右趕緊進來,不要等到已經(jīng)成了“熟鋪”再進,剩下的也不是很好的東西了。投資就是賭未來,如果購“熟鋪”就不叫投資了,而是非常有錢的人把現(xiàn)錢變成資產(chǎn)。這就是要掌握購鋪的時機。

第四是為什么要投?就是結(jié)合自己家里的條件和資金狀況,來合理分配資金的使用。千萬不要大舉借債去做投資。商鋪跟住宅不一樣,商鋪靠經(jīng)營產(chǎn)生價值,投資風(fēng)險比較大;而住宅的變現(xiàn)程度、速度比商鋪要容易一些,投資風(fēng)險比較小。所以,一定要搞清楚自己為什么要投,達到什么目的。

還有就是要問:安全性和收益性你要哪個?如股票已經(jīng)到4000點,收益高,風(fēng)險也高;而投資商鋪可能收益沒那么高,但相對安全些,較少有商鋪在。

楊澤軒總結(jié)道:“投資商鋪應(yīng)該平心靜氣。千萬不要跟風(fēng)、不要沖動,一定要分析完了前面的‘八個問、四個評’,比較一下安全性、收益性,較后平心靜氣地問自己,這個地方值不值得購?我有沒有實力購?購了以后有沒有合適的增值空間?再作決定?!?p>     (作者: 謝光飛)


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