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二手房交易:消費(fèi)者保障權(quán)益的七大戒律
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 594 次
一戒:客戶未及時(shí)確認(rèn)房主的真實(shí)身份
按照正常的交易流程,購賣雙方在簽訂合同前頭先需要檢查簽約主體的真實(shí)性,對(duì)于客戶而言,較主要是要核實(shí)房主的身份,以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐,一旦簽了合同,很容易落得“財(cái)房兩空”。因此鑒定業(yè)主證件的真實(shí)性和業(yè)主身份的真實(shí)性是簽訂購賣合同的頭條戒律,尤其在購賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意,以達(dá)到限度的規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。在此“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為較有效的方法無異于委托資信好,品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛,對(duì)雙方行為進(jìn)行制約,從而限度的杜絕交易主體性的風(fēng)險(xiǎn)。
二戒:合同中未明確購賣雙方違約責(zé)任
多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于購賣雙方的違約責(zé)任能夠重視,但是并不能保證將之一一 落實(shí)到字面合同上,但是,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,雖然雙方在訂立合同時(shí),主觀上都希望能夠履行義務(wù),順利完成交易。但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,因此有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間, 例如,對(duì)于業(yè)主而言,為了保證購房款的及時(shí)獲得,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議業(yè)主可以在合同中加入“購方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)yk_____日內(nèi)向賣方(購方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的較終落實(shí)。
三戒:合同中未明確付款和過戶時(shí)間
在交易流程中,由于購賣雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),形成了“賣方不愿先過戶,購方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀,因此在實(shí)際操作中購方會(huì)將房款分為頭付和尾款,這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主,并且購方的注意力會(huì)放在“交錢后何時(shí)可以過戶”的問題上,在此“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者注意第三大戒律,一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過戶時(shí)間,并且將違約責(zé)任注明。因此,賣方可以明確購方的付款時(shí)間,購方尾款的支付時(shí)間取決于房產(chǎn)過戶的日期,可以保證房產(chǎn)交易的順利實(shí)施。
四戒:房屋問題不明確,欠費(fèi)被暫時(shí)“雪藏”日后成為購方的額外成本
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,這是購方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間,時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時(shí)如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和購方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明;避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為購方一筆額外的成本,但是因?yàn)楹贤袥]有具體條款約束,很容易導(dǎo)致糾紛。
五戒:購賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司簽訂三方合同時(shí)未明確代理費(fèi)金額
隨著中介市場的不斷完善,消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障購賣雙方的權(quán)利,并讓消費(fèi)者做到程度的省心和放心。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,因此經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心,而市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題,主要表現(xiàn)是經(jīng)紀(jì)公司在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細(xì)單,這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等,較終損害的是消費(fèi)者的利益。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者,購賣雙方應(yīng)該堅(jiān)持讓經(jīng)紀(jì)公司寫明代理費(fèi)金額,做到透明交易,限度地保障自身的權(quán)益。
六戒:交定金后,購方未及時(shí)聯(lián)系房主,為“一房多賣” 違規(guī)操作埋隱患
信息對(duì)稱是公平競爭社會(huì)的需要,“透明交易”讓消費(fèi)者明白消費(fèi),購賣雙方見面,與經(jīng)紀(jì)公司簽訂三方協(xié)議將逐漸成為二手房交易的主流方式,使得一些經(jīng)紀(jì)公司無法欺瞞消費(fèi)者,雖然現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司仍有“收購”業(yè)務(wù),經(jīng)紀(jì)公司會(huì)由此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,在收完一個(gè)客戶定金后,還會(huì)帶其他客戶看房,較后誰出價(jià)高便賣給誰,不惜與個(gè)客戶毀約,理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。而“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者,如果在簽合同之前能夠行使自身權(quán)利,及時(shí)聯(lián)系房主盡快簽訂購房合同,就容易規(guī)避此類違規(guī)操作。
七戒:認(rèn)為麻煩、沒有必要,不重視使用補(bǔ)充協(xié)議
購賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款,將合同中對(duì)雙方的意思表示寫明,會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩?!版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本,但是在具體的交易案例中,可能涉及到一些特殊情況,因此有必要簽署額外的補(bǔ)充協(xié)議,但是有很多消費(fèi)者認(rèn)為使用補(bǔ)充協(xié)議太麻煩,沒有必要簽訂并且輕信對(duì)方的口頭承諾,一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象,而又無據(jù)可依,只能自認(rèn)倒霉;因此重視使用補(bǔ)充協(xié)議也是二手房交易過程中的戒律之一?! ?/P>
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