一邊促銷忙，城中一特價(jià)房單價(jià)直降3000元，城東一樓盤特惠房每套優(yōu)惠10多萬(wàn)

　　一邊漲價(jià)急，不斷有樓盤取消原先的優(yōu)惠，甚至大張旗鼓地宣布漲價(jià)

　　2009年的南京樓市已經(jīng)感受到撲面而來(lái)的暖意，但價(jià)格的走勢(shì)卻依然讓人霧里看花。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員在近期踩盤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，近期的南京樓市一邊是朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、雅居樂(lè)花園、世紀(jì)東山以及江北多家大盤漲聲再起，另一邊則是國(guó)浩鐘山晶典、大地·伊麗雅特灣等樓盤在高調(diào)降價(jià)，上周末城中一家樓盤再推特價(jià)房，單價(jià)直降3000元/平方米，甚至低于其去年開(kāi)盤時(shí)的起售價(jià)。

　　一邊喊漲一邊猛降，南京樓市的這一怪現(xiàn)象說(shuō)明了什么？面對(duì)價(jià)格混戰(zhàn)，購(gòu)房者又該何去何從呢？

　　降價(jià)

　　市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　城中一樓盤特價(jià)房比開(kāi)盤售價(jià)還低500元/m2

　　鐘山晶典優(yōu)惠10多萬(wàn)元

　　青山灣特價(jià)房4200元/m2

　　城中特價(jià)房降3000元/m2

　　被一則“該出手時(shí)就出手！限時(shí)特價(jià)！”的廣告所吸引，本周二下午筆者致電該樓盤售樓處，接電話的售樓先生卻表示：“特價(jià)活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束了，因?yàn)檫@次特價(jià)只限于上周六、周日兩天，目前的銷售均價(jià)已經(jīng)恢復(fù)到原來(lái)的16000元/平方米，而且只有一次性付款的才能享受9.9折優(yōu)惠?！?/P>

　　銷售人員透露此次推出的特價(jià)房均為62平方米的一房戶型，朝向東南、西南，促銷價(jià)13000元/平方米，比原來(lái)的16000元/平方米便宜了足足3000元，比去年9月底頭次開(kāi)盤時(shí)的較低價(jià)還要便宜500元/平方米，而且開(kāi)發(fā)商還將為購(gòu)房人墊付一成頭付，“因?yàn)榉浅?yōu)惠,推出的特價(jià)房周末時(shí)就已經(jīng)全部賣光了，因?yàn)閿?shù)量比較少?！辈贿^(guò)這位銷售人員對(duì)“想購(gòu)便宜房”的筆者熱情地表示：“這次的特價(jià)雖然結(jié)束了，但這個(gè)周末可能還會(huì)再推特價(jià)房，你可以留下電話，較遲到周五中午就通知你！”

　　另?yè)?jù)筆者了解，城中另一家樓盤的小戶型即將推出的新房源，將通過(guò)削減配置的方式預(yù)計(jì)將開(kāi)盤均價(jià)控制在11000—13000元/平方米(含裝修)，現(xiàn)在交5000元誠(chéng)意金的購(gòu)房者還能享受到開(kāi)盤時(shí)沖抵20000元房款的優(yōu)惠。

　　城東一盤降幅千元以上

　　與城中這家樓盤相比，城東樓盤國(guó)浩鐘山晶典的降價(jià)行動(dòng)顯然更加大張旗鼓。

　　據(jù)售樓處工作人員介紹，他們推出的特惠房源共88套，6059元/平方米起售，均價(jià)6800元/平方米左右，單價(jià)比去年直降1000多元，一套房能優(yōu)惠10萬(wàn)—19萬(wàn)的樣子。

　　其他區(qū)域也有優(yōu)惠推出

　　在江北，海潤(rùn)楓景推出了2980元/平方米起售的房源，華歐國(guó)際友好城的風(fēng)花苑準(zhǔn)現(xiàn)房8折優(yōu)惠后較低起售價(jià)只有2580元/平方米，較高降幅達(dá)1500元/平方米。

　　江寧樓盤青山灣推出了4200元/平方米的特價(jià)房；河西的銀城西堤國(guó)際、碧瑤花園、金馬酈城等樓盤也針對(duì)剩余的尾房推出了不同的特惠活動(dòng)。

　　漲價(jià)

　　中電頤和家園項(xiàng)目漲了200多元/m2

　　多數(shù)樓盤開(kāi)始小幅漲價(jià)

　　盡管在暖意襲人的2009年，南京樓市的城東、江北、城北以及城中等多個(gè)片區(qū)仍舊先后有樓盤成為降價(jià)先鋒，但不可忽視的是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)始不斷有樓盤宣稱“一房難求”并小幅漲價(jià)，而準(zhǔn)備提價(jià)的樓盤數(shù)量也與日俱增。

　　在逐漸壯大的漲價(jià)樓盤名單中，筆者發(fā)現(xiàn)僅朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、雅居樂(lè)花園、世紀(jì)東山等少數(shù)幾家表現(xiàn)相對(duì)高調(diào)，而更多的樓盤則是遮遮掩掩，大多都是暗暗漲價(jià)。

　　據(jù)南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張治國(guó)介紹，近期南京漲價(jià)樓盤的價(jià)格上漲幅度普遍都不大，基本都是在100—500元/平方米范圍內(nèi)，比如其公司代理的中電頤和家園項(xiàng)目近期已經(jīng)漲了200多元/平方米。據(jù)筆者了解，城北另一家樓盤節(jié)后銷售火爆，較近三周就賣了60套，本周開(kāi)始價(jià)格也上漲了200元/平方米……

　　也有一些樓盤雖然沒(méi)有直接調(diào)整價(jià)格，但近期給購(gòu)房者的優(yōu)惠措施已經(jīng)明顯不如去年年底和今年年初時(shí)誘人，甚至有些樓盤公開(kāi)表示“現(xiàn)在購(gòu)房沒(méi)有優(yōu)惠”。就在上周，城中一家樓盤已經(jīng)悄然將住宅的優(yōu)惠幅度從9.2折調(diào)整為9.3折，而且出現(xiàn)了有些優(yōu)質(zhì)房源同時(shí)有好幾個(gè)購(gòu)房者爭(zhēng)搶的現(xiàn)象，為了能購(gòu)到自己中意的房源有購(gòu)房者不得不到處找關(guān)系幫忙。

　　對(duì)于部分樓盤優(yōu)惠力度減小的現(xiàn)象，一位業(yè)內(nèi)人士的判斷是：“取消或者減少優(yōu)惠，其實(shí)就是變相地漲價(jià)?！?/P>

購(gòu)房建議

　　購(gòu)房不能只看價(jià)格

　　南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理 張治國(guó)

　　購(gòu)房者不能只看價(jià)格，因?yàn)榇蠹颐鎸?duì)的不是現(xiàn)在的市場(chǎng)，而是今后幾年或幾十年的長(zhǎng)久居住。購(gòu)房還是要從自己較重視的需求出發(fā)，認(rèn)為品質(zhì)物業(yè)更重要的話，就選品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤；是為小孩上學(xué)購(gòu)房的話，那就選緊靠學(xué)校的小區(qū)。

　　主動(dòng)爭(zhēng)取更多實(shí)惠

　　新城地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理 莊 平

　　購(gòu)房者一定要多跑幾家，不要怕麻煩，其實(shí)有些樓盤還是有議價(jià)空間的。購(gòu)房者不要一味盼著房?jī)r(jià)下降，也不能盲目跟漲，畢竟金融危機(jī)的影響還在擴(kuò)展，購(gòu)房者如果能跟開(kāi)發(fā)商多多溝通協(xié)商，或許能以更加實(shí)惠的價(jià)格購(gòu)到自己中意的房源。

　　抓住二季度的優(yōu)惠機(jī)會(huì)

　　合富輝煌南京分公司總經(jīng)理 鄧永忠

　　10年內(nèi)的每一次調(diào)整都是機(jī)會(huì)，南京房?jī)r(jià)去年以來(lái)有了較大調(diào)整，但指望跌回到2005年的水平是不可能的。隨著四五月份推盤高峰的到來(lái)，不排除有競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域或資金壓力較大的企業(yè)調(diào)整價(jià)格，購(gòu)房者要把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　多看多選多比較

　　中房指數(shù)研究院(杭州)研究總監(jiān) 古 伊

　　較近股市的上漲給了市場(chǎng)一定信心，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的預(yù)期也較好，但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)調(diào)整的大勢(shì)不變，供大于求也是眾所周知。因此不管房?jī)r(jià)是漲是跌，購(gòu)房者不要被一些假象忽悠，算好自己口袋里的錢，摸清楚自己的需求，多看多選多比較。

深度觀察

　　為什么一邊漲，一邊降？

　　漲價(jià)樓盤情況各不同

　　新城地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理莊平認(rèn)為，今年以來(lái)出現(xiàn)漲價(jià)情況的樓盤有些是由于通過(guò)去年的大幅降價(jià)，大部分房源已經(jīng)銷售掉，由于剩余的房源并不多了，而后續(xù)的房源在工程進(jìn)度上又暫時(shí)跟不上，因此選擇此時(shí)漲價(jià)；有些樓盤雖然去年沒(méi)有降價(jià)，但由于產(chǎn)品品質(zhì)等方面的優(yōu)勢(shì)銷售并未受到樓市嚴(yán)冬的影響，漲價(jià)是為了提升業(yè)主的滿意度，彰顯自己的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，比如朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)。

　　有的樓盤明降暗漲

　　去年9月初曾經(jīng)爆出7.5折特價(jià)新聞的世茂稱得上是打響去年下半年南京樓市降價(jià)風(fēng)槍的知名開(kāi)發(fā)商。筆者日前收到該樓盤內(nèi)容為“精裝江景房9500起”的促銷短信，但咨詢了其售樓處的工作人員后才了解到，該樓盤目前的數(shù)十套尾房中，只有位于2樓的一套190平方米的戶型精裝價(jià)格為9500元/平方米。工作人員證實(shí)，與春節(jié)前后相比，“高層房源的價(jià)格上漲了”，而其5月將推出的3號(hào)樓新房源預(yù)計(jì)均價(jià)會(huì)達(dá)到1.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)元/平方米。

　　江寧一家樓盤也是如此，打出來(lái)的售價(jià)好像比去年低了不少，但實(shí)際上這樣的房子只有1套，整體均價(jià)還較去年上漲了不少。因此購(gòu)房者要注意，有的樓盤僅是虛晃一槍，看起來(lái)價(jià)格降了，實(shí)際上已經(jīng)漲了。

　　目的不同決定價(jià)格策略

　　南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張治國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)兩極分化現(xiàn)象的出現(xiàn)關(guān)鍵在于不同開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售、資金、價(jià)格的要求不同，有的開(kāi)發(fā)商要跑量，以實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)；有的開(kāi)發(fā)商看到去年不少降價(jià)的樓盤賣得好，但是卻跟自己一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有，就著急了，也不得不加入降價(jià)陣營(yíng)；有的開(kāi)發(fā)商手里只有一個(gè)項(xiàng)目，但有的開(kāi)發(fā)商同時(shí)在運(yùn)作兩三個(gè)項(xiàng)目，而這些樓盤可能一個(gè)已經(jīng)處于銷售中后期、另一個(gè)準(zhǔn)備今年推出……而不同樓盤的銷售產(chǎn)品類型、銷售狀況也有很大差異，有些已經(jīng)只剩尾房，有些正處于強(qiáng)銷期，有些才剛剛開(kāi)盤，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)具體情況來(lái)制定相應(yīng)的價(jià)格策略。

　　不是所有的房子都賣得火

　　“現(xiàn)在交易活躍是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也不是所有的樓盤都賣得動(dòng)，尤其是之前房?jī)r(jià)比較高或者是周邊有硬傷的樓盤?！敝蟹恐笖?shù)研究院 分析師古伊告訴筆者，雖然開(kāi)發(fā)商熬過(guò)了去年的年關(guān)，但其實(shí)今年的5、6月份他們的日子才是較難過(guò)的，因?yàn)橥ǔ＿@時(shí)要給銀行結(jié)算利息，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一場(chǎng)真正的考驗(yàn)可能即將登場(chǎng)?！?009年樓市大浪淘沙的速度將加快，兼并收購(gòu)是重頭戲！”因此古伊建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分衡量宏觀微觀的自身發(fā)展規(guī)劃，合理定價(jià)，現(xiàn)金為王?！叭绻Y金其實(shí)并不充裕的開(kāi)發(fā)商也貿(mào)然追漲，無(wú)異于自掘墳?zāi)??！?/P>

　　對(duì)于接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，合富輝煌南京分公司總經(jīng)理鄧永忠表示，應(yīng)該會(huì)在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定，既不可能跌破2005年，但也不會(huì)回到2008年年初的高峰水平。

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