宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)，炮口對(duì)準(zhǔn)住宅市場(chǎng)，而其它商辦類、尤其是工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響很小。但我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景非?？捎^，一方面是我國(guó)已成為“世界工廠”，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和制造業(yè)的升級(jí)，以及外資制造巨頭的大量進(jìn)入，廠房及其它硬件面臨更新?lián)Q代；另一方面，部分國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)力度稍小的工業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)外資工業(yè)地產(chǎn)商越來(lái)越多地進(jìn)入內(nèi)地，如的普洛斯等。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度。
　　
工業(yè)地產(chǎn)的主要載體是各類工業(yè)園區(qū)和商務(wù)園區(qū)，未來(lái)工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)將非常明顯。本文分析一下近兩年上海園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，從中也可看到全國(guó)尤其是城市園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)及未來(lái)方向。

　　上海主要工業(yè)園區(qū)的工業(yè)設(shè)施總量2005年有較大幅度的上升，新增210萬(wàn)平方米，受政府2004年開(kāi)始加大對(duì)閑置土地的處置力度影響，各開(kāi)發(fā)區(qū)爭(zhēng)相將閑置的土地開(kāi)發(fā)。使2005年的開(kāi)發(fā)量過(guò)大，2006年的新增開(kāi)發(fā)量下降，主要工業(yè)園區(qū)的總工業(yè)設(shè)施供應(yīng)量達(dá)到1958萬(wàn)平方米，新增71萬(wàn)平方米。

　　跨國(guó)公司對(duì)于工業(yè)設(shè)施的需求依然強(qiáng)勁，2006年累計(jì)的吸納量達(dá)約1878萬(wàn)平方米，新增176萬(wàn)平方米。同時(shí)跨國(guó)公司繼續(xù)在投資組建自用的廠房，物流和研發(fā)等工業(yè)設(shè)施，其中部分主要的跨國(guó)公司項(xiàng)目有：強(qiáng)生（中國(guó)）有限公司消費(fèi)品研發(fā)創(chuàng)新；美國(guó)通用電氣公司擴(kuò)展項(xiàng)目；西門(mén)子建設(shè)西門(mén)子醫(yī)療亞洲科技園等。

　　從空置情況來(lái)看，由于工業(yè)設(shè)施的建筑期較短，通常僅為六個(gè)月至一年，在上海主要工業(yè)園區(qū)內(nèi)，空置率均處于較低的水平，目前約為4%，較去年同期下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，金橋和嘉定工業(yè)設(shè)施的空置率較低，目前各約為0.8%和1.5%左右。

　　近年來(lái)，上海主要工業(yè)園區(qū)工業(yè)設(shè)施的平均租金持續(xù)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。2005年在需求穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，由于市場(chǎng)供應(yīng)大幅上升，空置率有所提高，租金增長(zhǎng)率有所回落，較上年僅增長(zhǎng)了2.42%。而2006年由于新增供應(yīng)有限，第三產(chǎn)業(yè)尤其是倉(cāng)儲(chǔ)和物流的需求上升，空置率下降，使平均租金的增長(zhǎng)加快，全年的平均租金將較去年增長(zhǎng)10%左右，達(dá)每平米每天人民幣0.78元。分區(qū)域來(lái)看，張江的多層廠房或倉(cāng)庫(kù)的租金較高，為每平方米每天人民幣為1.18元。而租金較低的為松江工業(yè)區(qū)的多層廠房或倉(cāng)庫(kù)為每平方米每天人民幣0.49元。

　　上海的商務(wù)園區(qū)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，主要原因有兩個(gè)。一方面，市區(qū)商務(wù)區(qū)的高端辦公樓的租金已經(jīng)上漲至相當(dāng)高的水平，而且可供選擇的房源有限，一些企業(yè)的辦公需求溢出至商務(wù)園區(qū)。另一方面，商務(wù)園區(qū)的交通變得更為便捷，部分園區(qū)已接連軌道交通，而且多設(shè)立有服務(wù)提供商務(wù)配套服務(wù)。隨著跨國(guó)公司的外包趨勢(shì)越來(lái)越明顯，更多的跨國(guó)公司將產(chǎn)業(yè)鏈分解，把公司的后勤、研發(fā)和培訓(xùn)等非線的部門(mén)選擇在商務(wù)園區(qū)辦公以降低成本。由于商務(wù)園區(qū)的租金相當(dāng)具有競(jìng)爭(zhēng)力，而且具有更多的空間供跨國(guó)公司的擴(kuò)張，跨國(guó)公司對(duì)于商務(wù)園區(qū)的需求相當(dāng)強(qiáng)勁。

　　在上海較主要的七個(gè)商務(wù)園區(qū)中，漕河涇為高端開(kāi)發(fā)區(qū)，其余均為市級(jí)園區(qū)。從規(guī)模上看，漕河涇和虹橋臨空商務(wù)區(qū)的占地規(guī)模。從各主要商務(wù)園區(qū)的租金來(lái)看，目前平均租金為每平方米每天0.40美元，其中楊浦區(qū)新建立的創(chuàng)智天地的租金較高，每平方米每天約為0.50美元。

　　近些年來(lái)，上海主要工業(yè)園區(qū)的房?jī)r(jià)呈不斷上升之勢(shì)，2006年平均售價(jià)將較2005年上升2.2%，達(dá)到每平方米442美元。同時(shí)，其租金收益率呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，2006年底，預(yù)計(jì)由于工業(yè)設(shè)施的租金的漲幅大于售價(jià)的漲幅，租金收益率上升至約8.0%，較2005年上升約0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　比較上海主要工業(yè)園區(qū)的土地批租價(jià)格可知，目前浦江張江高科技園區(qū)的土地批租價(jià)格較高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。由于主要工業(yè)園區(qū)土地的批租價(jià)格受政策的影響較大，市場(chǎng)化程度不高，根據(jù)土地價(jià)格和建筑成本所計(jì)算的收益率，高于用工業(yè)設(shè)施的售價(jià)計(jì)算的收益率。2006年9月出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確指出“要“建立工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任?！庇纱?，國(guó)土資源部官員曾表示：工業(yè)地價(jià)將上漲50%以上。今年以來(lái)，上海工業(yè)土地出讓已開(kāi)始實(shí)行招拍掛，上述兩種收益率將會(huì)趨同。

　　較后，對(duì)于上海園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)后市發(fā)展做大致預(yù)測(cè)。一方面，從供應(yīng)角度考量，隨著人民幣的持續(xù)升值，越來(lái)越多的外資涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于住宅市場(chǎng)的政策干預(yù)力度較大，新興的工業(yè)地產(chǎn)將越來(lái)越受到外資的青睞。比如普洛斯、AMB房地產(chǎn)、卡特彼勒等國(guó)外地產(chǎn)商正進(jìn)入物流設(shè)施市場(chǎng)提供高品質(zhì)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，促使物流設(shè)施市場(chǎng)取得快速的發(fā)展。

　　另一方面，從需求角度分析，隨著跨國(guó)制造企業(yè)對(duì)物流設(shè)施的需求的快速增長(zhǎng)，租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)穩(wěn)步上升。上海今年的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的的兩年內(nèi)跨國(guó)公司將繼續(xù)其對(duì)于工業(yè)土地和設(shè)施的強(qiáng)勁需求。鑒于土地將繼續(xù)嚴(yán)格控制，定制和建后回租項(xiàng)目將會(huì)在開(kāi)發(fā)區(qū)更為普遍。同時(shí)預(yù)計(jì)辦公工業(yè)混合用途的設(shè)施有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，總部型辦公培訓(xùn)和研發(fā)功能的設(shè)施在一些開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)將相當(dāng)普遍。企業(yè)辦公郊區(qū)化的趨勢(shì)早在2005年已初露崢嶸，比如英特爾渠道平臺(tái)事業(yè)部的全球總部和可口可樂(lè)的中國(guó)區(qū)總部、亞太區(qū)研發(fā)、全球樣品實(shí)驗(yàn)落戶紫竹科學(xué)園區(qū)；還有曾在市辦公的電子商務(wù)企業(yè)易趣，已將其亞太總部搬到市郊，并在浦東張江購(gòu)地自建，其規(guī)模在全球僅次于美國(guó)和圣何塞總部。

　　開(kāi)發(fā)區(qū)的制造型企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)由一般制造業(yè)向高附加值的制造業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。隨著洋山深水港的建成發(fā)展，預(yù)計(jì)出口加工類型的項(xiàng)目將會(huì)有所增加。預(yù)計(jì)上海主要工業(yè)園區(qū)的平均租金在今后兩年內(nèi)將繼續(xù)保持5－6％的上升趨勢(shì)，同時(shí)售價(jià)預(yù)計(jì)將上升3－4％，而土地由于在2007年將全部通過(guò)招標(biāo)，拍賣(mài)和掛牌的方式出讓，預(yù)計(jì)土地的出讓價(jià)格將大幅上升約50％。

　　另外，值得關(guān)注的是，隨著工業(yè)地價(jià)的上升，總部經(jīng)濟(jì)園的低地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)將慢慢被蠶食，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，消費(fèi)者將不得不重新權(quán)衡取舍，從而導(dǎo)致市場(chǎng)需求的降溫，市場(chǎng)降溫也會(huì)抑制開(kāi)發(fā)商和制造企業(yè)的圈地?zé)崆椤Ｄ切┩ㄟ^(guò)違規(guī)或鉆政策空子而由工業(yè)地塊轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公用土的項(xiàng)目將漸漸減少，總部經(jīng)濟(jì)園也會(huì)慢慢消火。

來(lái)源：膠東在線

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