3月18日起，央行再次上調(diào)了房貸基準(zhǔn)利率，調(diào)整后，5年期以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.11%，下限利率為6.04%。按照滬上大多數(shù)銀行房貸規(guī)則，老房貸客戶(2007年3月18日以前按揭購房的市民)都從明年1月1日開始按照新的利率繳納房款。新利率公布后，對有房貸的市民而言，都意味著要繳納更多的利息。面對這種情況，打算購房的市民該如何選擇房貸產(chǎn)品才會更省錢呢

　　1、直客式房貸：省本錢

　　“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個人先找銀行貸款，然后再去購房。銀行直接貸款給購房者，不用經(jīng)過開發(fā)商擔(dān)保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據(jù)購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項業(yè)務(wù)。

　　案例：張小姐看中了一套市價100萬元的房子，開發(fā)商指定的按揭銀行是兩家國有商業(yè)銀行，開發(fā)商規(guī)定如果消費者辦理按揭貸款可以優(yōu)惠2%，而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下，張小姐就可以選擇“直客式房貸”，繞過開發(fā)商和其指定銀行，直接與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，將貸款與自備的頭期款作為房款一次性支付給開發(fā)商，從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比，張小姐即可省下3萬元房款。同時，由于整體房價下降，相應(yīng)的稅費也會跟著減少。

　　優(yōu)點：購房時可辦理一次性付款，這樣房價通常可以得到一定幅度的優(yōu)惠。另外，由于繞過了開發(fā)商和中介的環(huán)節(jié)，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費。

　　缺點：沒有開發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司，因此會多付一筆擔(dān)保費。并且銀行為了降低自身風(fēng)險，對申請直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解，較受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉，各級、國家機關(guān)特派機構(gòu)、海關(guān)、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工，往往能比較容易申請到“直客式房貸”。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

　　友情提醒：據(jù)記者了解，有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點是工作穩(wěn)定性較差，收入具有不可預(yù)期性。這類客戶主要包括：機關(guān)或公用事業(yè)單位非干部編制的工作人員；社保查詢情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員；有不良資信記錄的人員等。

　　2、固定房貸：規(guī)避加息風(fēng)險

　　這種房貸產(chǎn)品的特點在于，在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。目前，建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

　　案例：老于年近45歲，好不容易花盡積蓄，購購了一套42萬元的二手房，無奈仍有12萬元的資金空缺，需要通過貸款來解決。自知已經(jīng)過了收入的期，未來如果利率再有幾個連環(huán)上漲，他真覺得自己無法承受，于是索性申請了固定利率房貸，也少了些后顧之憂。

　　的確，對于這種未來收入比較平穩(wěn)、利率風(fēng)險承擔(dān)能力不強的客戶來說，選擇固定利率房貸，也是當(dāng)前利率上漲周期中，一個比較明智的決定。

　　然而，老于的個憂慮又隨之而來，萬一在10年中利率下跌了呢？固定利率貸款豈不是很不合算？

　　農(nóng)行上海分行相關(guān)人士告訴老于，在農(nóng)行的固定利率貸款業(yè)務(wù)中，還額外增加了一個利率調(diào)整選擇權(quán)條款。也就是隨著市場利率下調(diào)，當(dāng)農(nóng)行新公布的固定利率的下限下調(diào)1個百分點(含)以上時，如果老于沒有任何不良信用或者違約記錄，在支付一定的選擇權(quán)費用后，就可以申請執(zhí)行選擇權(quán)，在剩余的貸款期限內(nèi)將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點。這種選擇權(quán)條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老于規(guī)避利率上升的風(fēng)險，在利率走低時也能幫助借款人減少損失。

　　優(yōu)點：利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險鎖定。

　　缺點：雖然各家銀行在推出固定房貸時，考慮到降息的問題，紛紛推出相關(guān)對策。但是仔細研究相關(guān)產(chǎn)品，在規(guī)避降息問題上，可能還是會產(chǎn)生一些費用。例如，光大銀行的固定、浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，原辦理浮動利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時不收取任何違約金和手續(xù)費；對于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，才能申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的，才免收違約金。

　　適宜人群：主要是3種人，一是有固定收入的人；二是有升息預(yù)期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險的生意人。

　　友情提醒：如果計劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購房者，較好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。

　　3、入住還款法：減輕初期壓力

　　去年，招行推出了個人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解，“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時，可以申請從貸款個月開始，與招行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式，歸還貸款的本金和利息。

　　案例：劉先生看中一套總價約90萬元的房子。劉先生共有34萬元的購房資金，如果頭付30萬元，再加辦理貸款及其他費用，劉先生就只能剩下4萬元左右用來裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房，但接下來就得每個月開始還房貸，劉先生的存款也不可能有大幅增長。經(jīng)再三考慮，他只能放棄這套房子。

　　招行人士表示，該產(chǎn)品就是考慮到有的客戶在貸款初期由于支付了購房頭期款購購了新房后，還需要安排資金對房屋進行裝修、購置新家電、家具等，這一階段家庭資金比較緊張。如果在這段時期只需支付利息，還款壓力就會小很多，待入住以及家庭資金相應(yīng)“緩過勁”后，再轉(zhuǎn)為正常的還款方式每月按期支付月供，這樣就能較為輕松地度過資金集中使用階段。

　　優(yōu)點：有效降低購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。

　　缺點：由于加上了約定期還的利息，從整體上看，實際還款的總金額會比正常還款多。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購購家電等需求的年輕購房者。

　　友情提醒：招行零售銀行部副總經(jīng)理嚴(yán)學(xué)旺介紹，這項新業(yè)務(wù)旨在減輕客戶初期的還款壓力，但并不能節(jié)省住房貸款的利息支出。據(jù)測算，一筆10年期的50萬元貸款，按原先的利率，采取入住還款法，一年寬限期內(nèi)每月僅需還利息2700元，全年減少月供支出35393元，相當(dāng)于減少了52%的資金支出。但從年開始，客戶將恢復(fù)正常的還本付息，金額與未選擇這項業(yè)務(wù)的貸款相同。

（上海金融報）

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