專家視點

有媒體報道，近期國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡在全國660個城市調(diào)查，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。因此得出結(jié)論：購了房但不居住只等升值的投資投機性住房占了相當比重，造成社會資源的極大浪費。此數(shù)據(jù)和結(jié)論一出，立刻引起了業(yè)內(nèi)外人士的關注。6540萬套住宅可以解決2億人居住，這樣一個驚人的數(shù)據(jù)如果屬實，恐怕當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策、住宅供需關系都需要重新考量，至少在這批住宅被各地城市消化完畢之前，政府應該嚴格控制住宅建設用地的新增供應。

使用率和空置率不能混淆

然而經(jīng)過調(diào)查，國家電網(wǎng)并沒有發(fā)布過該數(shù)據(jù)。廣州也有媒體對交樓一年左右的2959套住宅通過查水電表辦法，得出"廣州存量住房空置率為20.24%，超過國際警戒線一倍"的結(jié)論。實際上，目前廣州市有存量住房230多萬套(根據(jù)廣州市2006年住房調(diào)查，至2005年年底，全市住房建筑總面積已達到22500萬平方米，加上這幾年新增加的，約折合為230多萬套存量住房)，以2959套住房的空置調(diào)查結(jié)論，尚不足以判斷廣州存量住房的整體空置情況達到20.24%，更無法比較是否超過國際警戒線一倍。

實際上，關于"空置率"的數(shù)據(jù)一直眾說紛紜、爭論不休，其主要原因在于空置率沒有統(tǒng)一的定義。經(jīng)濟學者在涉及住宅空置率的時候都很小心地給出各自的定義，這些定義僅僅適用于他們自己的研究，并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)。例如美國人口統(tǒng)計局針對社會福利、財產(chǎn)稅、城市規(guī)劃等不同的目的設置了不同的空置率。迄今為止，國家統(tǒng)計部門從來沒有規(guī)定過"空置率"的定義。如此看來，確實沒有辦法和國外比較所謂的"國際警戒線"。

國家統(tǒng)計局和建設行政主管部門曾試圖用"空置面積"這一指標，考察房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資規(guī)模和市場銷售狀況，觀察是否出現(xiàn)了投資過剩，并非用于考察城市居民(包括投資投機者)的居住水平和房屋利用狀況。居民手中未入住的住房不能作為"空置面積"計算，因為這種住房已經(jīng)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營領域，而是進入了居民消費環(huán)節(jié)。居民手上房子沒有人住這種情況，可以用"使用率"而不能用"空置率"來反映，以避免概念混亂。一些人購房不住不租不賣，一些樓盤出現(xiàn)較多的黑燈瞎火現(xiàn)象，這說明住房沒有充分利用起來，特別在當前抑制投機投資不合理需求的國情下，必須采取有效措施防止住房浪費現(xiàn)象蔓延。

廣州人均居住尚未達標

事實上，廣州市民居住條件一直處在偏低水平，這個結(jié)論是有法定權(quán)威數(shù)據(jù)支持的。2006年開始執(zhí)行的《廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》發(fā)展目標顯示："到2010年，全市戶籍人口控制在810萬人以內(nèi)，常住人口1090萬人，城市居民人均居住面積提高到25平方米，城市居民恩格爾系數(shù)降至35%以下。"在2010年3月29日廣州市統(tǒng)計局公布的《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，"2009年末，全市常住人口數(shù)1033.45萬人，市區(qū)人均居住面積達20.93平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達40.59平方米，城市居民恩格爾系數(shù)為33.2%。"看來，城市居民人均居住面積25平方米的規(guī)劃指標今年是完成不了的。

佛山市2009年統(tǒng)計公報顯示，佛山城市居民人均住房建筑面積38.7平方米。廣佛兩地一體化之下，廣州市民在居住水平上還要向佛山看齊。今年4月國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊抽樣調(diào)查顯示，至2008年末，廣州城市居民自有房屋率達89.9%，其中二居室占54%，三居室占35.9%，商品房源占48.6%，房改房或私房占35.1%。以目前廣州城市居民戶均3人，人均居住面積20.93平方米(以建筑面積的80%換算為人均26.2平方米建筑面積)，則廣州城市居民平均每戶僅有一套不足80平方米建筑面積的住房。因此，雖然九成家庭擁有自己住房，但并不寬敞，有一半以上很破舊。如此居住條件，對于已經(jīng)達到恩格爾系數(shù)33.2%富裕小康生活水平的廣州市民，改善居住環(huán)境的愿望當然非常強烈。然而，目前不僅比不上佛山，就算是"十一五"規(guī)劃確定的人均25平方米居住面積指標也達不到，還談何"空置率超過國際警戒線一倍"。

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