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房貸新政下 新房與二手房相比購哪種房更劃算?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
國家宏觀調(diào)控政策一拔接著一撥出臺,稅收品種一項比著一項增多。其實,老百姓心里都明白,國家如此這般調(diào)控也是為了給過高的房價降溫,打擊投資、投機炒房行為。然而,在后政策時代,對于置業(yè)需求較強勁的購房者而言,在種種政策控制下,是選擇購購新房還是二手房呢?專家為你具體分析。

  新房VS二手房之優(yōu)劣勢

  ①地理位置——二手房勝

  新房:分布在四環(huán)、五環(huán)之外,遠郊區(qū)縣等相對偏遠地區(qū)。

  二手房:城八區(qū)內(nèi)熱點地區(qū)隨處可見二手房的“身影”。

  推薦指數(shù):★★★★★

 ?、诮煌ōh(huán)境——不分伯仲

  新房:已建的城鐵十三號線、八通線與在建的四號線、五號線、九號線、十號線相結(jié)合,將會緩解遠郊區(qū)縣的交通問題。

  二手房:城市核心區(qū)有如蜘蛛網(wǎng)似的密織的交通網(wǎng)絡(luò)與**相呼應(yīng),交通環(huán)境自然優(yōu)越。

  推薦指數(shù):

  新房:★★★★☆

  二手房:★★★★☆

 ?、劢ㄖ庥^——新房勝

  新房:外觀新穎、現(xiàn)代感較強,視覺沖擊力較好。

  二手房:樓體外觀建造較為傳統(tǒng),單一,風(fēng)吹日曬久了不免有發(fā)黃、裂縫之處

  推薦指數(shù):★★★★★

 ?、苁覂?nèi)格局——新房勝

  新房:大開間居室、敞開式廚房、寬大的客廳等較為符合現(xiàn)代人的居住理念。

  二手房:房間不夠敞亮、廳里面積過于窄小甚至有的老房子沒有客廳等。

  推薦指數(shù):★★★★★

  ⑤面積總價——二手房勝

  新房:新樓盤普遍戶型面積較大,單價較高,如此算下來總價自然不菲。

  二手房:戶型面積雖小但是其總價卻相對較低,這也是吸引購房者購購的重要因素。

  推薦指數(shù):★★★★★

  ⑥物業(yè)服務(wù)——新房勝

  新房:新樓盤大都主打服務(wù)牌,物業(yè)配套設(shè)施相對較成熟,如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務(wù)等方面都較為完善。

  二手房:80、90年代修建的二手房由于其建成年代較早,因此并不具備完善、成熟的物業(yè)服務(wù)。

  推薦指數(shù):★★★★★

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  新房:新建樓盤地段的偏遠性決定了其入住率較低,相應(yīng)市政配套,商業(yè)設(shè)施、氛圍等自然不夠成熟,有待進一步開發(fā)與完善。

  二手房:二手房憑借其占據(jù)城市區(qū)的有利地勢,整體商業(yè)氛圍、購物環(huán)境、生活氣息等自是十分濃郁。

  推薦指數(shù):★★★★★

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  新房:隨著軌道交通的建設(shè)開發(fā)以及北京“兩軸一兩帶一多”整體規(guī)劃進程的進一步加快,遠郊區(qū)縣樓盤將會逐漸吸引人們的眼球,成為即將升起的新興投資區(qū)域,較為可觀。

  二手房:位于城八區(qū)的優(yōu)勢使其占盡天時、地利,隨著城八區(qū)土地的升值,其潛力將會得以進一步提升。

  推薦指數(shù):★★★★★

  ⑨購房風(fēng)險——二手房勝

  新房:新房存在期房風(fēng)險,一旦交房,購房者會發(fā)現(xiàn)許多細節(jié)與開發(fā)商較初承諾的不相符合,如出現(xiàn)面積縮水、延期交房、偷工減料、建筑質(zhì)量不達標(biāo)、綠地減少等問題,不免讓人覺得花了冤枉錢。

  二手房:二手房現(xiàn)房現(xiàn)賣,所見即所得,房屋品質(zhì)好壞一目了然,降低了購房者的許多購房風(fēng)險。

  推薦指數(shù):★★★★★

 ?、饨灰篆h(huán)境——二手房勝

  新房:是“B to C”業(yè)務(wù),即開發(fā)商對購房者。普通購房百姓相對于開發(fā)商而言是處于弱勢的,在這種強弱分明的不平等價格博弈中,購房者很難占上風(fēng)。于是會出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)、開發(fā)商逾期不交房等事件發(fā)生,交易環(huán)境較為復(fù)雜。

  二手房:是“C to C”業(yè)務(wù),即業(yè)主對購房者。二者是平等的個體,其成交價格又是由購賣雙方通過平等的討價還價方式達成的,是小業(yè)主對小客戶市場博弈的結(jié)果。因此,交易環(huán)境相對較為單純。

  推薦指數(shù):★★★★★

  新房VS二手房之貸款方式

  對于大多數(shù)工薪購房群體而言,不論是購新房還是購二手房,通常情況下都會采取貸款的方式。針對貸款而言,專家指出,購購二手房與新房在貸款方面有以下三方面的本質(zhì)性區(qū)別:

  1、新房貸款無需評估,二手房貸款時需要通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)評估來確定其客觀的市場價值。

  2、新房的貸款額度及年限是以房屋的成交價格來定。而二手房則是根據(jù)銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)所評定的評估價格來確認(rèn)客戶的貸款額度及成數(shù)。

  3、新房貸款不可以由購房者自由選擇銀行,必須由開發(fā)商來指定。二手房可以通過房屋中介公司辦理,而中介公司與多家銀行保持著較好的合作關(guān)系,相對來說,購房者選擇余地更大。

  從貸款方式來說,新房、二手房各有優(yōu)勢,不過從銀行的選擇角度來說,二手房通過中介公司辦理的,在選擇銀行方面余地更大些。而新房則需要在開發(fā)商指定的銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù),局限性較大。

  案例剖析

  個案1:

  30歲的張先生曾是一所大學(xué)的高材生,畢業(yè)后留在蘇州已工作八年有余,幾年下來省吃儉用的積攢了8萬元的存款。目前,張先生在一家企業(yè)工作,月收入5000元,作為公司的業(yè)務(wù)骨干,工作上得心應(yīng)手。生活上,也有一個與自己相知、相愛交往了7年的女朋友,女友是老師,月收入2000元。今年,兩人決定結(jié)婚安頓下來。如果結(jié)婚購房,家里人表示支持愿意給予10萬元作為支持??墒?,購新房還是購二手房卻讓二人不知如何選擇?

  專家指導(dǎo):

  一提到居家過日子,許多人就會想到購房;而一提到購房,人們往往又想到購新房。其實這都是有失偏頗的。就目前房地產(chǎn)市場而言,新樓盤一般面積較大,總價較高,如果是積蓄殷實的話,拋去日常開銷倒是還可以維持正常生活??墒?,對于像張先生和女友這樣積蓄有限,依靠工資生活的購房者而言,購購一套總價不菲的新樓盤著實有些“困難”。而除了新樓盤可供購房者選擇之外,二手房憑借其性價比較高的優(yōu)勢也日漸成為購房消費的新主流商品。與新樓盤相比,二手房具備地段優(yōu)越、交通便利、社區(qū)成熟、配套齊全、不存在期房風(fēng)險等優(yōu)點。較重要的是,價格大都要比同一地段的一手樓盤合理,即便貸款購房每月還款也會少許多。而且,按照國際通行的看法,月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線,越過此警戒線,將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險,并可能影響生活質(zhì)量。

  專家指出,張先生可以選擇購購評估價45萬元的二手房,銀行可貸款31萬,頭付款14萬,月還款額2177元。這樣既未超過房貸按揭的警戒線還可同時滿足置業(yè)需求,一舉兩得。

  個案2:

  王老師教了一輩子的書,桃李遍天下,愛人在醫(yī)院上班,兒子高考后順利升入大學(xué),年邁的老母親與其同住。其樂融融的一家住在一起很是開心,不過.開心歸開心,看著一大家子人住在擁擠狹窄的60多平米的老房子里,王老師確實有些于心不忍??纯创嬲凵系拇婵?王老師和愛人決定購一套的新房,然后將這套房子出租,也好保持收支平衡。

  專家指導(dǎo):

  像王老師這樣有居住需求,為了改善居住環(huán)境而購購新房的人群不在少數(shù)。通過“以小換大”、“租舊購新”來滿足置業(yè)升級需求,對于購房者來說不失為一個好方法。不過,除了可以通過購新房來實現(xiàn)“置業(yè)升級”外,二手房同樣也可以滿足購房者需求。特別是軌道交通便利的周邊區(qū)域,房齡較新,戶型較大,商業(yè)氛圍、居住舒適度、整體區(qū)域功能等都有明顯提高,不失為購房者的另一優(yōu)選。

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