近年來，盡管傳統(tǒng)融資模式與新興融資模式相結(jié)合的新融資模式已初見成效，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、證券市場(chǎng)和資本市場(chǎng)等在內(nèi)的多渠道融資模式，已受到眾多企業(yè)，特別是大企業(yè)的青睞。但從目前融資市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，間接融資，即銀行貸款仍是企業(yè)，尤其是大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源。因此，如何順利獲取銀行資金仍是這些企業(yè)迫切關(guān)心的問題。

如何快目前，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款大多仍以抵押擔(dān)保形式居多，銀行正常貸款業(yè)務(wù)的周期一般是兩周，如申請(qǐng)加急服務(wù)，則周期可縮短至一周以下，壓縮階段包括委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)間，但快速評(píng)估的前提是企業(yè)要把相關(guān)資料提供齊全。

企業(yè)需要提供的材料非常多，其中，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證等為必備申請(qǐng)材料，它是委托評(píng)估房屋合法身份的象征，就如同居民身份證，證明你不是黑戶，銀行才能馬上受理申請(qǐng)。

如何多從銀行角度來講，為防范因高估抵押價(jià)值引起的還貸風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)嚴(yán)控抵押值，貸款額也就相應(yīng)會(huì)壓低，這是有效降低風(fēng)險(xiǎn)的一種方法，應(yīng)當(dāng)可以理解。作為企業(yè)，有沒有辦法通過提高自己的整體管理與業(yè)務(wù)水平，讓提供的房地產(chǎn)抵押物其估價(jià)值能更接近客觀，以此籌措到相應(yīng)多的資金呢？

實(shí)際上，銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)在審核房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)申請(qǐng)材料時(shí)，比較看重幾方面信息，如企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、抵押物的設(shè)計(jì)檔次、周遭環(huán)境及房屋的建筑質(zhì)量等。包括房屋的結(jié)構(gòu)類型；密度與容積率高低；材料上創(chuàng)新型、科技型等綠色環(huán)保材料的使用比例。在施工隊(duì)伍的選擇上，資質(zhì)等級(jí)高的施工隊(duì)伍所建抵押物的質(zhì)量肯定占優(yōu)，這些因素的綜合作用會(huì)左右評(píng)估的價(jià)值高低，銀行放貸的量也就相應(yīng)不同。

銀企雙方都需要關(guān)注估價(jià)業(yè)務(wù)，只有合理的估價(jià)才能獲得合理的貸款，而這與所選用的估價(jià)方法有密切關(guān)系。市場(chǎng)上使用較多的是成本估價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法，成本估價(jià)法就比較適合已建成房產(chǎn)，但期房就未必合適，在抵押物估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值與漫長(zhǎng)的抵押期后價(jià)值存在不相匹配的情況，這對(duì)抵押人和抵押權(quán)人都不盡合理。目前市場(chǎng)上比較傾向于用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，它更能反映被評(píng)估對(duì)象的全部市場(chǎng)價(jià)值，這種方法是建立在對(duì)評(píng)估對(duì)象所有可能發(fā)生的費(fèi)用和可能體現(xiàn)的市值的計(jì)算基礎(chǔ)上的（包括考慮了優(yōu)先受償款的抵扣），特別是該方法強(qiáng)調(diào)的是客觀價(jià)值，而非個(gè)別價(jià)值，它依據(jù)的是項(xiàng)目從頭至尾的全部費(fèi)用，而非某個(gè)形象進(jìn)度上的費(fèi)用。這些應(yīng)該予以重視。

得不償失的冒險(xiǎn)企業(yè)都想提高委托抵押物的價(jià)值，不愿被低估，這是無可厚非的，但若存在以虛代實(shí)等的僥幸心理也是不可取的。在這樣一個(gè)信息共享時(shí)代，銀行所掌控的企業(yè)信息不僅僅局限于你提供的，銀行會(huì)通過多種手段加以驗(yàn)證。如既可直接派專職客戶經(jīng)理去企業(yè)實(shí)地、施工現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)取證，也可通過銀行不斷健全的銀行征信系統(tǒng)了解核實(shí)，現(xiàn)在一些銀行已做到本行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，跨行的則可從央行征信系統(tǒng)中登陸查詢，四通八達(dá)的信息網(wǎng)能保證銀行查證到任何一家貸款企業(yè)的相關(guān)資信材料。因此，想鉆空子等小動(dòng)作只會(huì)耽誤時(shí)間，并且影響銀企信貸業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期合作。

(作者：潘煥成)