萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

“較近，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬(wàn)科終于開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域了，這預(yù)示著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式大規(guī)模調(diào)整已成不可逆轉(zhuǎn)的潮流。

”和拓（北京）商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)。

11月16日，萬(wàn)科企業(yè)總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場(chǎng)合頭次對(duì)外公布了萬(wàn)科的新戰(zhàn)略——萬(wàn)科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。郁亮表示，2010年，萬(wàn)科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

其實(shí)，稍作留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)早已未雨綢繆，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)目前需要解決的兩大問(wèn)題——資金和人才，都早有動(dòng)作。

早在2009年6月，萬(wàn)科內(nèi)部人士就向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者透露，萬(wàn)科曾委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣(mài)給機(jī)構(gòu)投資者。而在此之前，萬(wàn)科在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，通常是外包給凱德置地等公司。

萬(wàn)達(dá)布局商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)

萬(wàn)達(dá)成立21年了。從上個(gè)世紀(jì)的住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，到2001年開(kāi)始挺身邁進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，再到現(xiàn)在全國(guó)的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、亞洲排名的不動(dòng)產(chǎn)商，萬(wàn)達(dá)完成了一個(gè)華麗而的大轉(zhuǎn)身。

目前，包括已開(kāi)業(yè)、正在施工和拿到土地的項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的持有物業(yè)面積將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。

2001年，萬(wàn)達(dá)提出“先招商，后開(kāi)發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，解決了商業(yè)地產(chǎn)招商難的問(wèn)題。2005年，萬(wàn)達(dá)提出集購(gòu)物、高端酒店、住宅、公寓等物業(yè)于一體的第三代城市綜合體模式，把購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等功能與商務(wù)、旅游、高端居住等功能融為一體，重塑了“商業(yè)地產(chǎn)”理念，并獲得巨大成功。對(duì)于萬(wàn)達(dá)城市綜合體來(lái)說(shuō)，以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為主導(dǎo)、以萬(wàn)達(dá)影城、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)酒店為側(cè)翼的高速發(fā)展模式，已經(jīng)被鍛造成萬(wàn)達(dá)“”的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

SOHO中國(guó)大肆擴(kuò)張

異地?cái)U(kuò)張與加大投資物業(yè)比重并行，不僅讓“SOHO中國(guó)——小業(yè)主——租戶”的三級(jí)利益鏈遭遇沖擊，且SOHO中國(guó)“不整售”、“不囤地”的“開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售”的商業(yè)模式或?qū)⒚媾R轉(zhuǎn)型。

2007年10月在港交所上市以來(lái)，融資19億美元的SOHO中國(guó)一直在大肆擴(kuò)張。

繼2007年11月耗資24億元拿下光華路SOHOⅡ和SOHO北京公館以后，2008年5月和8月SOHO中國(guó)以64億元的代價(jià)分別收購(gòu)朝陽(yáng)門(mén)SOHO和中關(guān)村SOHO(金和國(guó)際)，截至2009年更是花費(fèi)82億元大舉吃下天安門(mén)南(前門(mén))項(xiàng)目、SOHO東海廣場(chǎng)和望京B29地塊等3個(gè)項(xiàng)目。

SOHO中國(guó)2009年以來(lái)的擴(kuò)張中有兩點(diǎn)尤其值得關(guān)注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO東海廣場(chǎng)項(xiàng)目，展開(kāi)異地?cái)U(kuò)張的站；其二則是計(jì)劃將天安門(mén)南(前門(mén))項(xiàng)目作為投資物業(yè)。這或許意味著SOHO中國(guó)的商業(yè)模式正在悄然發(fā)生著改變，為其今后的發(fā)展軌跡增添了變數(shù)。

中糧商業(yè)地產(chǎn)顛覆傳統(tǒng)格局

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)說(shuō)，他防備的兩個(gè)國(guó)內(nèi)對(duì)手是兩家大央企：華潤(rùn)和中糧。

2009年11月5日，中糧集團(tuán)宣布其全國(guó)“造城”計(jì)劃,中糧將在國(guó)內(nèi)大中城市布局20多個(gè)“大悅城”。而在不久前，“大悅城家族”的數(shù)量還是6～8個(gè)。這就意味著，中糧集團(tuán)未來(lái)以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過(guò)700億元，總面積約800萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，中糧的國(guó)家隊(duì)身份，讓很多人忽視了大悅城在商業(yè)地產(chǎn)界帶來(lái)的一系列創(chuàng)新和顛覆。這些創(chuàng)新與中糧集團(tuán)的資本一樣，都是中糧在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“爪子”。而其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)的改變，將不僅僅是多了個(gè)有錢(qián)拿地的大佬那么簡(jiǎn)單。

多種物業(yè)轉(zhuǎn)型將成趨勢(shì)

值得關(guān)注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居樂(lè)、廣州城建也紛紛大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)此，和拓（北京）商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)，“10年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是在解決老百姓的居住問(wèn)題，而現(xiàn)在，中國(guó)正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的轉(zhuǎn)型，完全依賴規(guī)模和速度的增長(zhǎng)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)。”劉東海認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)清楚地顯示，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨周期調(diào)整的時(shí)候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時(shí)候，又個(gè)個(gè)失控地去搶“地王”。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個(gè)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展的思路。要解決這個(gè)問(wèn)題，只能引入商業(yè)地產(chǎn)作公司的資產(chǎn)組合，這有助于減緩經(jīng)濟(jì)周期的沖擊，提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。而隨著城市需求的多元化，2010年多種物業(yè)類(lèi)型將成為趨勢(shì)。