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北京市場(chǎng)發(fā)展估價(jià)(北京市政管理委員會(huì)副主任 薛洪江)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1424 次
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)于1992年6月以后才開(kāi)始起步,比深圳晚了五、六年,比上海晚
了四、五年。起步晚,有其不利的一面,也有其有利的一面。有利的一面在于可以借
鑒南方起步早的城市的好的經(jīng)驗(yàn)。
從全國(guó)范圍看,北京的土地出讓起步較晚,起點(diǎn)也較高。受宏觀調(diào)控的影響,特
別是受王寶森、陳希同事件的影響,1995年4月以來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有所下滑,但不
是大的跌落。相對(duì)于沿海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條凄涼的景象來(lái)說(shuō),北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)還
是較為穩(wěn)定的,并正逐步走上成熟。
對(duì)1996年的初步估價(jià)
影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素和全國(guó)一樣,大的方面主要有:
——國(guó)家的宏觀調(diào)控。全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了1996年乃至以后較長(zhǎng)的時(shí)間
里,還需要實(shí)行適度從緊的財(cái)政、貨幣政策,不太可能放得很寬。調(diào)控政策的力度雖
不會(huì)增加,但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力依然很大。
——國(guó)務(wù)院下發(fā)的從1994年底已開(kāi)始實(shí)行的對(duì)高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目原則上不再審批
立項(xiàng)、開(kāi)工的通知,對(duì)1996年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有比較大的影響。
——較近江主席提出的關(guān)稅下降政策,有可能因退稅減少而影響三資企業(yè)的進(jìn)
入,同時(shí)影響到房地產(chǎn)。
——對(duì)北京市城市規(guī)劃的定位,即北京市是全國(guó)的政治、文化而不是經(jīng)
濟(jì),要求北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與政治、文化的目標(biāo)相一致,這也對(duì)北京房地
產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有較大影響。
——寫(xiě)字樓的供應(yīng)情況。1993年以來(lái)批準(zhǔn)建設(shè)的大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)在1996、
1997年入伙,由此可能引起銷(xiāo)售價(jià)、租金的下浮和飯店空置率的增加。
對(duì)1996年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有積極影響的主要有:一是投資80多億元人民幣的
北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程的竣工;二是令人矚目的東方廣場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)。
幾年來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn),主要是因?yàn)橐恢庇斜容^穩(wěn)定的需求,每年保持
1000萬(wàn)平方米的供應(yīng)速度仍供不應(yīng)求,其中住宅的建筑面積從1993年的500萬(wàn)平方
米、1994年的600萬(wàn)平方米,到1995年已增到700多萬(wàn)平方米,但需求仍然不減。
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),截止1995年初,北京市已有三資企業(yè)11000多家,駐京商社機(jī)
構(gòu)4200多家,常駐的外國(guó)人近20萬(wàn),更別說(shuō)大量的全國(guó)各地的駐京辦事處。因此,北
京市的房地產(chǎn)需求量仍很大。
據(jù)此,對(duì)1996年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià),我認(rèn)為還會(huì)處于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)中,不
會(huì)出現(xiàn)火爆局面,也不會(huì)大幅下降。
對(duì)今后的政策性考慮
一是充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的有利條件,積極研究、制定有關(guān)的配套法
規(guī)、政策。在過(guò)熱時(shí),房地產(chǎn)的行政主管部門(mén)忙于日常事務(wù),無(wú)暇顧及。調(diào)整期便提
供了這一機(jī)會(huì),并可以借此協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系,理順工作程序。
二是加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)的管理,規(guī)范中介服務(wù)業(yè)的行為,積極地培育和發(fā)展二級(jí)市
場(chǎng)。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)頭幾年主要的還是大量的土地出讓?zhuān)患?jí)市場(chǎng)發(fā)展較好。隨著
幾年來(lái)的建設(shè),大量的商品房現(xiàn)貨將進(jìn)入市場(chǎng),隨之而來(lái)的要求是二手房市場(chǎng)的建立
和完善。二手房既包括剛建成的商品房,也包括存量房。中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化,有利于
二手房市場(chǎng)的建立和完善,而健全的二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。據(jù)悉,上
海市將減免房屋交易的契稅,這會(huì)對(duì)全國(guó)有積極影響,并能促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)育。
三是加快舊城改造。北京舊城改造的任務(wù)很重,目前尚有400多萬(wàn)平方米的危舊
房。但這方面的難度越來(lái)越大,在北京拆遷一戶(hù)危舊房的成本已達(dá)30~40萬(wàn)元,較多
可達(dá)60多萬(wàn)元人民幣。為此,對(duì)在舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的一些有需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,北京市有
可能在審批時(shí)給予一定的方便,并在地價(jià)、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠或減免。
四是加強(qiáng)有計(jì)劃的土地出讓。實(shí)現(xiàn)土地出讓的有計(jì)劃,關(guān)鍵要把住龍頭——計(jì)
劃、立項(xiàng)。因此,計(jì)劃、土地、規(guī)劃部門(mén)的有效協(xié)作是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的保證,也只有
這樣才能真正朝土地拍賣(mài)的方向走。
五是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模要適度,即使是住宅建設(shè)亦如此。因?yàn)?,住宅建設(shè)規(guī)模要和
配套、基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模相一致。目前,基礎(chǔ)、配套設(shè)施的投資需求量很大,但資金短
缺,致使電、熱、水、地下管道等跟不上,許多住宅僅建成房屋卻無(wú)法入住,這便是
不顧配套、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模的結(jié)果。
六是加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)的管理。目前,北京市的房屋租賃市場(chǎng)比較混亂,高價(jià)轉(zhuǎn)
租公房的情況較嚴(yán)重。為加強(qiáng)這一管理,應(yīng)考慮先允許一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拿出一
定量的商品房投入租賃市場(chǎng),將價(jià)格放開(kāi),增加市場(chǎng)透明度,平衡供求關(guān)系。相信這
對(duì)租賃市場(chǎng)的完善有好處。
七是搞好金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合。這頭先要搞好租賃市場(chǎng)的建設(shè),并建立
一系列法律條文來(lái)規(guī)范抵押貸款,給金融業(yè)吃下定心丸。一旦抵押人無(wú)力還貸,銀行
可以通過(guò)驅(qū)逐法等法令將貸款者的房屋收回,貸款者也因可以到租賃市場(chǎng)根據(jù)自己的
實(shí)際支付能力而租住房屋,不致淪落街頭。這既解決了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,又解決了社會(huì)問(wèn)
題,更不會(huì)因解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題。
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