近幾年來，天津市房地產(chǎn)市場以二手房帶動(dòng)的梯級消費(fèi)特點(diǎn)日益明顯，越來越多的市民到二手房中介門店辦理二手房購賣業(yè)務(wù)。但是不斷有市民反映：許多二手房中介給他們房屋評估的價(jià)格相差比較懸殊，有的甚至還出現(xiàn)了一些糾紛。

中介評估價(jià)不能全信

市民李女士到幾家不同的二手房中介門店咨詢賣房事宜，工作人員對她房屋的估價(jià)令她吃驚不已：在沒有進(jìn)行實(shí)地查勘的情況下，一套近60平方米的老房子，估價(jià)竟然相差4萬多元。幾家中介的工作人員對此還振振有詞：估出高價(jià)的店員反復(fù)強(qiáng)調(diào)“少有代理”銷售房子的好處；估低價(jià)的店員則表示，這樣房子更好賣，或者可以直接賣給該中介。記者采訪了解到，李女士的遭遇帶有普遍性，很多市民反映二手房中介店員估價(jià)“水分”很大，甚至人們在較后辦理房地產(chǎn)購賣手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)了中介“吃差價(jià)”的行為。

天津市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會有關(guān)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，其實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司的估價(jià)與專業(yè)估價(jià)不是一回事。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司提供的評估服務(wù)，是其工作人員在為交易雙方提供房屋購賣信息過程中，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)或利用事先設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)軟件，對購賣房屋的價(jià)值做出的口頭咨詢，不可能完全按照房地產(chǎn)估價(jià)的程序進(jìn)行，例如，許多店員就沒有對購賣房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。另外，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢公司也不具有建設(shè)部或市房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，所以他們估價(jià)結(jié)果不具有法律效力，不能作為辦理房地產(chǎn)購賣、抵押等手續(xù)的參考依據(jù)。

影響估價(jià)的四大因素

據(jù)天津市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會有關(guān)人士介紹，影響二手房評估價(jià)的頭先是區(qū)域因素，主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率應(yīng)按照理論折舊率進(jìn)行計(jì)算，并結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況來綜合判定。一般來說，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。樓層對房屋價(jià)格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高。朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差。許多房改房的廳都較小，這樣的廳可利用程度就很差。房屋裝修對房屋價(jià)格有一定的影響，但只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來說，裝修在五年以上的價(jià)值基本上降為0，因此那些認(rèn)為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)的想法是不合實(shí)際的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響。

較后兩點(diǎn)是市場因素和消費(fèi)者心理因素。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響。此外，購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于購房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會提高。

專業(yè)人士提醒人們，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告書，結(jié)合自己的實(shí)際情況，理智地處理房產(chǎn)。

　　　　　(作者：劉英潮)