據(jù)介紹,廣州市規(guī)劃局被選作規(guī)范行政許可的試點(diǎn)單位,因此《規(guī)定》主要針對(duì)該局的行政許可事項(xiàng)作出規(guī)定。廣州市規(guī)劃局的行政許可事項(xiàng)包括“一書四證”,即:建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。由于鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》新規(guī)定的制度,而這一制度在廣州市尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),因此在此次立法中暫未作出規(guī)定。

《規(guī)定》中對(duì)于開發(fā)商往往利用規(guī)劃報(bào)建等審批環(huán)節(jié)“做文章”巧囤地、規(guī)模過小的用地的道路規(guī)劃、已預(yù)售小區(qū)改設(shè)計(jì)施工圖等敏感問題做出了明確的規(guī)定。值得注意的是,《規(guī)定》指出,如果要變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖(建筑設(shè)計(jì)施工圖),已預(yù)售或者銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)提供房管部門出具的停止預(yù)售或者銷售的證明及已購房業(yè)主的名單,并取得已購房業(yè)主對(duì)修改方案的書面同意意見。

此外,《規(guī)定》還明確了除工業(yè)、倉儲(chǔ)用地外,通過公開出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,不得變更規(guī)劃條件中的強(qiáng)制性指標(biāo)。

解困篇

開發(fā)商不能再“磨洋工”報(bào)規(guī)劃

有房地產(chǎn)業(yè)界人士提出,開發(fā)商往往利用規(guī)劃報(bào)建等審批環(huán)節(jié)“做文章”巧囤地,即有意使報(bào)批資料不合格被打回反復(fù)修改來拖延時(shí)間。

此次《規(guī)定》表示,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理規(guī)劃行政許可事項(xiàng),頭先應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)單位或個(gè)人是否已提交符合要求的立案資料。提交的立案資料不符合要求的,并且經(jīng)通知補(bǔ)正后仍未提交符合要求的立案資料的,不予受理其申請(qǐng)事項(xiàng)。

　規(guī)模過小的用地要臨規(guī)劃道路

地塊的紅線范圍劃定對(duì)于開發(fā)建設(shè)非常關(guān)鍵,有部分地塊由于紅線剛好劃分在河涌邊或者是別人土地的邊界上,自身土地周邊又沒有道路,建設(shè)前寄望于占用公共道路或者他人通道,到較后占用無望,就變成是無路可走,這種狀況對(duì)業(yè)主進(jìn)出也造成了極大的困擾。

《規(guī)定》指出,劃定《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》中的用地紅線應(yīng)當(dāng)結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的地塊邊線劃定；在用地規(guī)模遠(yuǎn)小于所在規(guī)劃地塊用地面積的情況下,應(yīng)當(dāng)使選址地塊一側(cè)或兩側(cè)臨規(guī)劃道路,同時(shí)盡可能保證地塊形狀規(guī)整,以利于剩余地塊的開發(fā)和建設(shè)。

選址地塊臨尚未實(shí)施的規(guī)劃道路的,如規(guī)劃道路寬度小于或等于40米(不含展寬段),紅線應(yīng)當(dāng)劃至規(guī)劃道路中線；如規(guī)劃道路寬度大于40米(不含展寬段),紅線應(yīng)當(dāng)劃至規(guī)劃道路邊線。選址地塊臨已實(shí)施的規(guī)劃道路的,紅線應(yīng)當(dāng)劃至規(guī)劃道路邊線。

臨規(guī)劃河涌的地塊,紅線應(yīng)當(dāng)劃至規(guī)劃河涌的邊線。臨防護(hù)綠地的地塊,如防護(hù)綠帶寬度小于或等于20米,紅線應(yīng)當(dāng)包含防護(hù)綠地范圍；如防護(hù)綠帶寬度大于20米,紅線應(yīng)當(dāng)不包含防護(hù)綠地范圍。

已預(yù)售小區(qū)改設(shè)計(jì)施工圖要業(yè)主書面同意

據(jù)了解,廣州市要求開發(fā)商在賣樓時(shí)要公示小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì),但不少業(yè)主在購房后仍發(fā)現(xiàn)有“貨不對(duì)板”的現(xiàn)象:原本是花園的地方變成了會(huì)所,原本是綠地的地方變成了停車場(chǎng)甚至是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等等。這使得業(yè)主入住后與開發(fā)商等方面出現(xiàn)不少糾紛。

《規(guī)定》指出,如果要變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖(建筑設(shè)計(jì)施工圖),已預(yù)售或者銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)提供房管部門出具的停止預(yù)售或者銷售的證明及已購房業(yè)主的名單,并取得已購房業(yè)主對(duì)修改方案的書面同意意見,同時(shí)提供上述業(yè)主的具體聯(lián)系方式。不得將配套公建、停車場(chǎng)庫等非經(jīng)營(yíng)性用房調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性用房。

而如果地塊變更了建筑或者綠地布局、道路系統(tǒng)、豎向設(shè)計(jì)、各幢建筑的使用功能、層數(shù)、高度、建筑退讓或者建筑間距的等,則應(yīng)當(dāng)按照程序重新辦理建筑設(shè)計(jì)方案審查、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》并且注銷原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　提醒篇

拍賣住宅地不得變更規(guī)劃條件強(qiáng)制性指標(biāo)

據(jù)《規(guī)定》,單獨(dú)核發(fā)規(guī)劃條件時(shí),確定用地規(guī)模和用地紅線應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定:擬出讓的政府儲(chǔ)備用地,應(yīng)當(dāng)按照可建設(shè)用地界址范圍確定。申請(qǐng)使用自有的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地行政主管部門核定的合法權(quán)屬用地界址坐標(biāo),并且結(jié)合擬建項(xiàng)目規(guī)模、周邊建筑現(xiàn)狀、建筑間距及交通安全等因素確定。

除工業(yè)、倉儲(chǔ)用地外,通過公開出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,不得變更規(guī)劃條件中的強(qiáng)制性指標(biāo)。以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的,要核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,應(yīng)當(dāng)已簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

變電站、垃圾壓縮站、消防站、醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目、污水處理設(shè)施等對(duì)周邊地區(qū)公眾環(huán)境權(quán)益影響較大的市政設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)已取得環(huán)保主管部門的環(huán)評(píng)批復(fù)同意意見。

轉(zhuǎn)讓所得地塊不用辦理變更手續(xù)

變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的用地單位名稱應(yīng)當(dāng)符合以下條件:已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證的用地,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交已更名的國(guó)有土地使用證；尚未取得國(guó)有土地使用證的用地,其中屬于以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)取得有關(guān)主管部門同意用地單位變更的批準(zhǔn)文件；屬于以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)取得工商等行政主管部門同意用地單位組織機(jī)構(gòu)名稱變更的批準(zhǔn)文件。

經(jīng)審查同意變更的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并且注銷原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；不同意變更的,以復(fù)函形式告知申請(qǐng)人。

依法在土地二級(jí)市場(chǎng)取得建設(shè)用地,無需辦理變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》用地單位名稱手續(xù)；需要繼續(xù)建設(shè)的,可由建設(shè)用地使用權(quán)人按照《廣州市申請(qǐng)使用建設(shè)用地規(guī)則》的規(guī)定,直接向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領(lǐng)規(guī)劃條件。

三種情形下可分期規(guī)劃驗(yàn)收

《規(guī)劃》表示,同一幢建筑物由兩個(gè)或兩個(gè)以上的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》許可建設(shè),一般應(yīng)當(dāng)在該幢建筑物全部竣工后再申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收；同一《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》許可的建設(shè)工程一般應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。

屬于下列情形之一的,可以分期申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收:建筑區(qū)劃內(nèi)有多幢建筑,各建筑之間完全獨(dú)立的,可以分期申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收；同一幢建筑裙樓和塔樓功能相對(duì)獨(dú)立的,可以分期申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收；獨(dú)立用地的公建配套,可以先行申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。

(作者：曾雅)