在市地稅部門昨日公布的調(diào)整方案中明確，土地增值稅預(yù)征率按不同的銷售價(jià)格確定。其中，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)超過項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格超過1倍的，預(yù)征率為5%。

據(jù)悉，自"滬12條"公布近一周以來，本市新盤開盤量暫無(wú)明顯異動(dòng)。但部分開發(fā)商坦言，目前新盤的定價(jià)很難避開土地增值稅預(yù)征高額度區(qū)間，將對(duì)開發(fā)商資金到賬能力形成考驗(yàn)，因而，有可能將部分成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　預(yù)征率較高5%，銷售方案需上報(bào)

所謂土地增值稅預(yù)征，是指納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定，或其他原因而無(wú)法計(jì)算土地增值稅的"預(yù)征范圍"。今年5月，國(guó)稅總局曾下發(fā)通知，要求各地加強(qiáng)土地增值稅征管工作。通知明確，為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，每增加1%的預(yù)征額，可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5%的凈利潤(rùn)損失。

在市地稅部門昨日公布的調(diào)整方案中明確，土地增值稅預(yù)征率按不同的銷售價(jià)格確定。除保障性住房外，住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格按市房屋主管部門提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

此外，方案要求房地企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，將房屋主管部門簽發(fā)的《商品房銷售方案?jìng)浒缸C明》及"銷售方案"報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。對(duì)公告發(fā)布前已備案通過的在售項(xiàng)目，應(yīng)于本月底前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)相關(guān)資料。

　開發(fā)商坦言增值稅預(yù)征壓力大

申城樓市自進(jìn)入9月以來一路回暖，截至上周，商品住宅周成交量連續(xù)10周上漲，同時(shí)也創(chuàng)下近49周以來的成交量新高。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶前后，有近15個(gè)新盤開盤銷售。而"滬12條"新政公布已近一周，專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來兩周內(nèi)，將有20余項(xiàng)目入市。與新政前相比，開發(fā)商推盤速度并不見明顯異動(dòng)。據(jù)新浪樂居對(duì)本市30多個(gè)樓盤開發(fā)商的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，新政對(duì)其推盤策略沒有造成太大影響。該調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，受訪開發(fā)商中逾8成項(xiàng)目，還將維持新政之前的銷售定價(jià)策略。

而在"淡定"的外表下，土地增值稅預(yù)征率大幅度調(diào)整，以及預(yù)售環(huán)節(jié)從緊等措施仍然讓開發(fā)商叫苦不迭。上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健表示，土地增值稅預(yù)征率已成為目前開發(fā)商較關(guān)心的調(diào)控措施。"若以去年區(qū)域商品住宅均價(jià)作為預(yù)征率參考值，那現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)單價(jià)賣5萬(wàn)元以上，外環(huán)外單價(jià)賣2.5萬(wàn)元以上的新盤房源，開發(fā)商每賣一套房子就要被預(yù)征5%的土地增值稅，這將對(duì)開發(fā)商的資金到賬造成較大壓力。"據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，以近期推出即熱銷的豪宅"閔行星河灣"為例，若其開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)30億元銷售額度，按照較新的土地增值稅預(yù)征辦法，其需先期繳付的稅費(fèi)要達(dá)到1.5億元。

此外，此次"滬12條"中還對(duì)商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，方可申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可。由此將造成開發(fā)商資金回籠周期將延長(zhǎng)幾個(gè)月，對(duì)開發(fā)商來說，資金鏈會(huì)受到一定影響。

開發(fā)商或?qū)⒉糠殖杀巨D(zhuǎn)嫁購(gòu)房者

對(duì)于此次土地增值稅預(yù)征率的大幅提高，是否會(huì)讓開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，市房管局局長(zhǎng)劉海生表示現(xiàn)在還很難研判這一舉措能對(duì)房?jī)r(jià)起到什么作用。這一措施的出臺(tái)，主要是針對(duì)房產(chǎn)商的增值空間，房產(chǎn)商也有可能將部分成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，這個(gè)很難說。

上海榮惠置業(yè)有限公司總經(jīng)理凌峻青表示，此次新政將土地增值稅結(jié)合房屋的銷售價(jià)格執(zhí)行差異化稅率，這對(duì)開發(fā)商資金影響很大。"從企業(yè)安全角度看，在銷售時(shí)開發(fā)商必然會(huì)重新評(píng)估增值稅預(yù)征大幅度調(diào)整對(duì)資金流造成的影響，不排除部分資金流較緊張的項(xiàng)目將部分成本轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者的可能。"有分析人士指出，如今開發(fā)商對(duì)政策的吃透程度甚高，善于運(yùn)用政策來維護(hù)自己的利益，"10月可能是今年年內(nèi)較后一個(gè)銷售旺季，尚未完成年報(bào)指標(biāo)的房企應(yīng)不會(huì)放棄趕這趟末班車，但大幅度讓利促銷的可能性不大。"

　(作者：張昱欣)