持續(xù)領(lǐng)漲全國 市府倍感壓力

　　李樂

　　房價(jià)在70城市房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測系統(tǒng)中連續(xù)領(lǐng)跑的表現(xiàn)，正在促使北京（樓盤）市政府出臺(tái)多項(xiàng)措施控制房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的漲幅水平。當(dāng)下，北京市地稅局已經(jīng)對(duì)申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格比成本“增值”較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以預(yù)期預(yù)收款額8%征收土地增值稅，而在此之前，預(yù)征上限為5%。

　　目前，這項(xiàng)稅收政策已經(jīng)開始實(shí)施。作為配套政策，北京市地稅局和北京市住建委已經(jīng)完成了就預(yù)售許可申請(qǐng)相關(guān)信息的共享。北京市地稅局在進(jìn)行土地增值稅的預(yù)征過程中，將直接調(diào)取開發(fā)企業(yè)在住建委申報(bào)的預(yù)售價(jià)格，在與申報(bào)的成本項(xiàng)核銷后，對(duì)增值幅度較大的地產(chǎn)商，實(shí)施“從重預(yù)征”。

　　北京市政府希望借此對(duì)開發(fā)商形成“威懾”，迫使其在價(jià)格制定階段，采用相對(duì)較低的定價(jià)策略，從而避免過重的稅負(fù)。在此之前，北京市住建委已經(jīng)通過核發(fā)預(yù)售許可證環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行限制。

　　從重預(yù)征

　　“我們北京的項(xiàng)目已經(jīng)有按照8%預(yù)征土地增值稅的了，新的征稅政策已經(jīng)執(zhí)行了一段時(shí)間，地稅局已經(jīng)通知過了。”5月14日中午，北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者表示：“增值部分越大，預(yù)征比例越高。”

　　萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)[微博]、中化方興等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人，也都證實(shí)了上述說法，并稱北京市政府已經(jīng)將此項(xiàng)政策，列為落實(shí)國務(wù)院加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要手段，因此在執(zhí)行過程中，十分嚴(yán)格。

　　土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。由于中國房地產(chǎn)開發(fā)采用期房預(yù)售體制，因此，北京等特大型城市均采取“預(yù)征繳”制，即在開發(fā)企業(yè)申報(bào)并獲批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，核減開發(fā)成本、支出和費(fèi)用，形成預(yù)期增值額，而后按照相應(yīng)比例先行預(yù)征，在財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)，再補(bǔ)齊剩余稅收費(fèi)用。

　　中國當(dāng)前土地增值稅采用累進(jìn)稅制，較高土地增值額的60%將被征收土地增值稅，而在預(yù)繳制下，預(yù)繳額則直接按預(yù)期銷售額計(jì)算。如一個(gè)樓盤的預(yù)售值總額10億元，其需預(yù)繳的額度較多達(dá)8000萬元，而這是在期房尚未預(yù)售的情況下預(yù)先支出的，因此現(xiàn)在定價(jià)越高，預(yù)繳率也就隨之提高。

　　“之前較高的預(yù)征比例是5%，現(xiàn)在上限調(diào)整到8%，增值比例越大，預(yù)征的比例也就越高。”前述北京國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示，除保障性安居工程的各類開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目外，所有商品住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目都適用于這項(xiàng)規(guī)定。

　　記者了解到，北京市地稅局已經(jīng)制定了這項(xiàng)政策的有關(guān)細(xì)則。根據(jù)細(xì)則規(guī)定，對(duì)預(yù)計(jì)增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分別保持現(xiàn)行的土地增值稅差別化預(yù)征率2%、3%不變；對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于100%、小于等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅；對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅。

　　除此之外，對(duì)于容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，較低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，此前，這一預(yù)征比例一直維持在3%。

　　房稅聯(lián)動(dòng)

　　為了確保該項(xiàng)政策能夠得到有效落實(shí)，在北京市政府的協(xié)調(diào)下，北京市住建委和北京市地稅局就房地產(chǎn)預(yù)售價(jià)格申請(qǐng)實(shí)施了信息共享，即北京市地稅局在預(yù)征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅時(shí)，將依據(jù)商品房樓盤在住建委申請(qǐng)、獲得批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格。

　　“工作的個(gè)結(jié)點(diǎn)是在住建委，而不是地稅局。”廣東某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人向記者表示。在新的土地增值稅預(yù)繳政策實(shí)施后，在申請(qǐng)預(yù)售許可所須填報(bào)的材料中，除土地使用權(quán)證信息、規(guī)劃許可證、開工許可證等證照和預(yù)售價(jià)格外，還須填報(bào)商品房預(yù)售方案或現(xiàn)房銷售方案。

　　在銷售方案中，除了擬預(yù)售價(jià)格外，還須填報(bào)建安成本、土地成本等事項(xiàng)，并對(duì)土地增值額和增值率進(jìn)行匡算。根據(jù)開發(fā)企業(yè)銷售方案的相關(guān)信息，北京市住建委將進(jìn)行初步審核，審核通過后，北京市住建委將審核通過的相關(guān)信息轉(zhuǎn)至北京市地稅局，由北京市地稅局就成本、費(fèi)用項(xiàng)進(jìn)行再次審核。

　　在北京市地稅局對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行審核并通過后，將據(jù)此內(nèi)容信息形成《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內(nèi)按照規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算繳納土地增值稅。而在此之前，土地增值稅的征收方式，即在預(yù)征的過程中，由開發(fā)企業(yè)填寫包括預(yù)售價(jià)格在內(nèi)的信息，而后由地稅局審定。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在原有體制下，僅由征管部門對(duì)預(yù)售價(jià)格的信息進(jìn)行核實(shí)，并不能確保100%的正確。但是，在現(xiàn)有的體制下，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售價(jià)格、成交價(jià)格等手段，規(guī)避或者降低土地增值稅額度的情況，就已經(jīng)沒有空間。

　　打壓數(shù)據(jù)

　　在執(zhí)行預(yù)售價(jià)格審批干預(yù)、分類從重預(yù)繳土地增值稅手段的同時(shí)，北京市政府已經(jīng)開始緊張研究“將普通商品房納入限價(jià)管理序列的有關(guān)規(guī)范”。

　　記者了解到，上述規(guī)范有可能通過在土地出讓環(huán)節(jié)將未來限制銷售價(jià)格作為出讓條件的方式進(jìn)行，即在政府出讓土地前，設(shè)定較高限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)參與投標(biāo)或競標(biāo)，就必須接受政府設(shè)置的前提條件。

　　目前，尚未確定的是基于限價(jià)的這類住房的購購資格審定和再上市交易的限制。在正在探討的這一規(guī)范中，有兩種意見：一是先對(duì)購房資格進(jìn)行審定再對(duì)再上市交易進(jìn)行限制；二是只對(duì)再上市交易進(jìn)行限制，不對(duì)購購資格進(jìn)行審定。

　　“資格審定是為了打消或者盡量減少投資屬性，其實(shí)通過再上市交易的限制以及增值額部分的分配，也可以打消其投資屬性，只要管住終端，就沒有問題，過多的資格審核往往會(huì)帶來更多的違規(guī)或者腐敗的問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長鐘燕敏向本報(bào)記者說。

　　從2013年2月開始，北京房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅一直在70大中城市房地產(chǎn)監(jiān)測體系中名列前茅。其中2月新房價(jià)格以3.1%、3月二手房價(jià)格以4.1%“領(lǐng)漲”全國。這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

　　第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盡管從3月以來，北京樓市的主要成交量均集中在五環(huán)沿線地區(qū)，但以成交額作為統(tǒng)計(jì)口徑，四環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目的成交額約占同期成交總額的26.1%，而其成交價(jià)格約是五環(huán)沿線成交平均價(jià)格的4倍。這些高價(jià)項(xiàng)目，對(duì)北京房價(jià)漲幅“貢獻(xiàn)頗多”。

　　記者了解到，在這些項(xiàng)目中，不少是拿地較早的土地，增值額較大，如果從重征收土地增值稅能夠?qū)@批項(xiàng)目產(chǎn)生影響，北京房價(jià)的“數(shù)據(jù)壓力”將在一定程度得以緩釋。

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