自國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議２月４日審議并原則通過(guò)紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃之后，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃再度成為焦點(diǎn)話題。２月２５日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。至此，中國(guó)十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃全部亮相，此前熱議的房地產(chǎn)業(yè)較終未搭上振興計(jì)劃的“末班車(chē)”。

全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，目前面臨許多問(wèn)題，雖然沒(méi)列入規(guī)劃，但確實(shí)需要發(fā)展，在發(fā)展中調(diào)整，一些體制性的、機(jī)制性的問(wèn)題也已經(jīng)到了該調(diào)整的時(shí)候了。

“房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，上下游涉及到許多產(chǎn)業(yè)，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，有必要重視房地產(chǎn)行業(yè)?！保苍拢玻慈眨玻笔兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，許多地方政府的財(cái)政收入中，房地產(chǎn)行業(yè)收入占據(jù)了很大比例，如果房地產(chǎn)行業(yè)衰退，那么政府的收入將會(huì)大幅下降，隨之基建、醫(yī)療、環(huán)保等各種需要公共財(cái)政投入的行業(yè)都會(huì)受到影響。

孟奇認(rèn)為，現(xiàn)在很多指標(biāo)都說(shuō)明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有問(wèn)題的，比如說(shuō)成交量、開(kāi)工面積、竣工面積等指標(biāo)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，導(dǎo)致其不敢去拿地，以后開(kāi)工面積會(huì)減少；現(xiàn)在房子賣(mài)不出去，投資也會(huì)減少。這是一種惡性循環(huán)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題了，如果不去重視，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題會(huì)越來(lái)越突出。

房地產(chǎn)主要問(wèn)題是價(jià)高？

在房地產(chǎn)有望躋身產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃行列的消息傳出之后，有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，目前提出房地產(chǎn)振興沒(méi)有必要。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況是商品房?jī)r(jià)格太高，抑制了購(gòu)購(gòu)行為?！叭绻f(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)需要做點(diǎn)什么的話，那就是采取措施督促開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售?！?p>對(duì)此，聶梅生對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，目前中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格主要由３部分構(gòu)成：部分是開(kāi)發(fā)商交給政府的土地出讓金以及政府收取的各種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，這部分大概占了總價(jià)格的５０％—５５％；部分是建安成本、營(yíng)銷(xiāo)成本，大約占比３０％；剩下的一部分才是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

“現(xiàn)在很多樓盤(pán)都是零利潤(rùn)甚至是負(fù)利潤(rùn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商能降的部分只能是、三部分——成本核算和自己的利潤(rùn)，這部分對(duì)房?jī)r(jià)的撼動(dòng)能有多大？還能再降嗎？也許有些開(kāi)發(fā)商還有空間，但是再大幅降價(jià)開(kāi)發(fā)商就要面臨破產(chǎn)了?！甭櫭飞f(shuō)，如果把部分的建安成本下調(diào)，那么很容易出現(xiàn)“豆腐渣工程”；部分中的土地出讓金其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)在下降了，而且政府也在下調(diào)利率、減免稅費(fèi)、調(diào)低土地出讓價(jià)格。

“目前銀行、政府、開(kāi)發(fā)商都在為購(gòu)房者減輕負(fù)擔(dān)，三者相加與一年前相比，購(gòu)房成本已經(jīng)節(jié)約了２０％—３０％，實(shí)際上等于在降房?jī)r(jià)?！?p>聶梅生認(rèn)為，２００９年的土地價(jià)格不會(huì)再像２００７年那么瘋狂，鋼材、水泥等建筑材料的價(jià)格也不會(huì)像去年一季度那么高，農(nóng)民工的工資也不會(huì)繼續(xù)上升。“未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)高嗎？”

“問(wèn)題是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是單純靠降價(jià)就能解決問(wèn)題的。很多開(kāi)發(fā)商今年開(kāi)發(fā)的土地是２００７年高價(jià)時(shí)候購(gòu)的地，由于成本的制約，使得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在無(wú)法大幅降價(jià)。如果大幅降價(jià)，開(kāi)發(fā)商就很有可能會(huì)由虧損導(dǎo)致倒閉，那么就會(huì)出現(xiàn)大量的爛尾樓，較終風(fēng)險(xiǎn)的還是銀行，清理不良資產(chǎn)較后還是需要政府來(lái)購(gòu)單?！甭櫭飞f(shuō)，要越過(guò)這個(gè)坎兒，必須要多方努力才行。等過(guò)了這個(gè)坎兒，后期的高房?jī)r(jià)就不會(huì)再出現(xiàn)了。

政策刺激是否會(huì)有效果

在中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有列入十大振興產(chǎn)業(yè)都是一樣的。

“目前房?jī)r(jià)并未調(diào)整到位，即使推出振興規(guī)劃也不會(huì)有多大效果。”易憲容２月２３日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)劃在短期內(nèi)是不會(huì)起到效果的。

易憲容對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，現(xiàn)在出臺(tái)任何政策都不會(huì)有效果，因?yàn)檎麄€(gè)世界的經(jīng)濟(jì)都在進(jìn)行全面調(diào)整，并且已經(jīng)步入衰退階段。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整兩年多了，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整?！叭澜绲纳唐穬r(jià)格都在下跌，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格憑什么不跌？”

“房?jī)r(jià)瘋漲了幾年，肯定也要跌幾年，我估計(jì)還要跌兩三年，房?jī)r(jià)的調(diào)整現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，剛有了一點(diǎn)點(diǎn)動(dòng)靜?！币讘椚菡J(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，如深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌一半，而且下一步還將繼續(xù)下跌，其他城市的房?jī)r(jià)如果不跌到人們能普遍承受的價(jià)位就不會(huì)有人購(gòu)購(gòu)。

“即使北京也推行購(gòu)房入戶，那么多花５０萬(wàn)你愿意購(gòu)嗎？再說(shuō)現(xiàn)在戶口也沒(méi)什么用?！币讘椚荼硎?，如果北京現(xiàn)在停止新建房屋，市場(chǎng)上的可售房源要賣(mài)３年，現(xiàn)在的市場(chǎng)是嚴(yán)重的供大于求，政府已經(jīng)把銀行利率都調(diào)整到７折了，稅費(fèi)也減免了許多，力度已經(jīng)很大，現(xiàn)在國(guó)家該出的政策也已經(jīng)基本上都出來(lái)了，下一步也沒(méi)有什么政策能出了。

聶梅生對(duì)易憲容的觀點(diǎn)并不認(rèn)同，她對(duì)本報(bào)記者表示，其實(shí)政府的政策手段還有很多，例如某些地方的購(gòu)房入戶政策，還有一些購(gòu)房退稅的政策都會(huì)起到很大的效果。

“現(xiàn)在政府出臺(tái)的房地產(chǎn)新政已經(jīng)起到了效果，有些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底回升，有些城市的交易量也有了回暖。政府下調(diào)利率和減免稅費(fèi)等措施等于是在補(bǔ)貼消費(fèi)者。”聶梅生說(shuō)，并且現(xiàn)在有些地方的土地價(jià)格已經(jīng)下降一半，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)得到平抑。

“國(guó)家的政策肯定還是會(huì)有，不過(guò)我們也不希望政策太激進(jìn)，目前的政策其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出了效果，對(duì)于目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也已經(jīng)足夠了?！保玻笔兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，如果再出一些比較激進(jìn)的政策，那么可能就會(huì) “矯枉過(guò)正”。

“樓市的成交量能否真正上去并且能持續(xù)，政策只是一方面，主要還是要看經(jīng)濟(jì)的基本面能否好轉(zhuǎn)。”孟奇認(rèn)為，目前還沒(méi)有看到經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)，如果只是靠政策扶持的話，樓市的好態(tài)勢(shì)延續(xù)不了太久。

聶梅生對(duì)本報(bào)記者表示，目前，在結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、體制改革等方面，中國(guó)樓市產(chǎn)業(yè)確實(shí)到了１９９８年房改后再來(lái)一次力度比較大的變革的時(shí)候了。

(作者：王松才)