房地產(chǎn)未能搭上振興規(guī)劃“末班車”并沒有改變資金回流樓市的現(xiàn)實(shí)。春節(jié)后廣州以及全國(guó)多個(gè)城市樓市成交量持續(xù)激增,部分投資客也開始借助這股暖流四處“抄底”。市場(chǎng)人士稱,目前的房產(chǎn)投資購(gòu)家主要是長(zhǎng)線投資者,部分樓盤價(jià)格觸底和資金避險(xiǎn)需求是投資者紛紛出手樓市的主要原因。

成交回暖

“許久不見的投資客們又回來了”

春節(jié)后廣州樓市三周成交的新房數(shù)量分別為1205、2059、2412套,成交呈持續(xù)回暖狀態(tài)。

盡管房地產(chǎn)較終在國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中落選,但中原地產(chǎn)天河區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理湯影明卻對(duì)樓市越發(fā)有信心了。他所負(fù)責(zé)的珠江新城片區(qū)曾是這一輪樓市調(diào)整中“受災(zāi)”較嚴(yán)重的區(qū)域,而現(xiàn)在的成交增長(zhǎng)情況甚至令他覺得比2007年樓市較火爆時(shí)更好,特別是因?yàn)椤霸S久不見的投資客們又回來了”。

廣州國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)上簽約情況顯示,春節(jié)后廣州樓市三周成交的新房數(shù)量分別為1205、2059、2412套,成交呈持續(xù)回暖狀態(tài)。二手房方面,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2月份全市二手住宅成交面積環(huán)比明顯增長(zhǎng)二成以上。另外,受部分業(yè)主開始“反價(jià)”的影響,該行成交的二手房?jī)r(jià)小幅回升至8200元/平方米。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回暖,除了剛性置業(yè)需求紛紛出手外,投資客的“跑步進(jìn)場(chǎng)”也是不可忽視的原因。據(jù)湯影明介紹,近期珠江新城成交的單位中投資與自住客戶的比例達(dá)到了1:1,而以前這個(gè)比例通常是3:7。他負(fù)責(zé)的分行2月份成交量同比增加了三至五成,增量的部分基本上都是投資購(gòu)家。

投資購(gòu)家對(duì)于降價(jià)到位的一手房產(chǎn)同樣也毫不手軟。號(hào)稱“成本價(jià)開盤”的清遠(yuǎn)恒大金碧天下售價(jià)1880元/平方米,開盤即迎來珠三角各地購(gòu)家前去“抄底”。近期廣州成交較多的光大水岸榕城、保利中環(huán)廣場(chǎng)等樓盤購(gòu)家中也不乏投資客的身影。

投資機(jī)會(huì)

長(zhǎng)線客迎來抄底時(shí)機(jī)

與以往不同的是,目前樓市的投資者極少有短炒行為。這是因?yàn)闃莾r(jià)并沒有出現(xiàn)大的回升,短炒的空間基本上不存在。

廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全市2009年1月新建商品住宅成交均價(jià)為8014元/平方米,合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部在剔除了相對(duì)保守的通脹率后推算得出,當(dāng)前房?jī)r(jià)平均水平已回落至2007年初的水平。

在眾多投資客近期出手的案例中,投資者陳先生的購(gòu)房經(jīng)歷頗為典型。他從今年初開始就大量吸納市區(qū)內(nèi)50-60平方米的物業(yè),一購(gòu)就是一批或一棟,所購(gòu)物業(yè)分布在廣州、深圳等地,只要是年回報(bào)率在5%以上的物業(yè)就行。陳先生表示,他手上有大量現(xiàn)金,并且認(rèn)為較大比例地長(zhǎng)線持有物業(yè)較為保值,“基本上大家都認(rèn)為今年中開始樓價(jià)將站穩(wěn),現(xiàn)在早一點(diǎn)淘貨一點(diǎn)也不怕”。

經(jīng)過近一年的調(diào)整降價(jià),廣州、深圳、東莞等地部分樓盤的降幅都達(dá)到20%—40%,長(zhǎng)線投資的回報(bào)率也隨之回升。如珠江新城星匯國(guó)際一套45平方米的公寓近期成交價(jià)為60萬元,而月租金則為2500元/月,回報(bào)率在5%。

近期部分銀行在房貸方面的審核也較為寬松。只要之前的還貸記錄良好,購(gòu)購(gòu)套以上的住房同樣可以享受到三成頭付與7折利率優(yōu)惠,為投資客重返樓市創(chuàng)造了一定條件。

值得一提的是,記者在采訪中了解到與以往不同的是,目前樓市的投資者極少有短炒行為。這是因?yàn)楸M管樓市中已有不少“筍盤”,但樓價(jià)并沒有出現(xiàn)大的回升,炒房的空間基本上不存在。容易出租的市、中等戶型物業(yè)較受投資客青睞。

風(fēng)險(xiǎn)提示

回暖時(shí)機(jī)不充分投資仍須謹(jǐn)慎

2月份成交量的“反季節(jié)”放大并不意味著樓市就此回暖,樓市真正回暖可能出現(xiàn)在今年9月。

當(dāng)前是否正處于樓市的底部?近期抄底是否一定劃算?許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不完全贊同。易居克而瑞廣州公司副總經(jīng)理金歡認(rèn)為,2月份成交量的“反季節(jié)”放大并不意味著樓市就此回暖,這種回暖的持續(xù)性還有待觀察,樓市真正回暖可能出現(xiàn)在今年9月。

合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,樓市目前的回暖或許只能定義為“階段性”:今年1月廣州全市商品住宅新增供應(yīng)同比下降42%,春節(jié)后至今廣州樓市更只新增了五個(gè)預(yù)售樓盤。年初至今的新增供應(yīng)量大幅下降并不是正?，F(xiàn)象,而自住和投資購(gòu)家的購(gòu)房熱情仍有進(jìn)一步激活的空間。

合富輝煌頭席分析師黎文江表示,2008年底廣州全市余貨約2.7萬套,再加上今年全市十區(qū)新增供應(yīng)約4.9萬套,2009年的可售貨量預(yù)計(jì)與2008年相當(dāng)。今年內(nèi)樓市供求形勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)再度逆轉(zhuǎn)。黎文江認(rèn)為,樓市是否真正回暖還要視4、5月份供應(yīng)旺季時(shí)的成交情況而定。

也有專業(yè)人士提醒,在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面尚未趨向穩(wěn)定、樓價(jià)下跌空間尚存、樓市仍有數(shù)量巨大的存貨壓力等情況面前,現(xiàn)在還不是輕言見底的時(shí)候。但相比其他投資渠道的不穩(wěn)定性,投資房產(chǎn)仍然是較穩(wěn)妥的長(zhǎng)線獲利渠道之一。（王昊）

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