經(jīng)歷過(guò)２００９年春節(jié)后的量?jī)r(jià)齊升后，樓市似乎又走到十字路口，一場(chǎng)發(fā)源于深圳的量跌價(jià)漲正逐漸向北京、上海等一線城市蔓延，歷史仿佛又回到了２００８年年中時(shí)。

２００９年的樓市是否會(huì)重蹈２００８年覆轍，一段時(shí)間的橫盤后，年底再現(xiàn)價(jià)量齊縮，本報(bào)記者采訪多位市場(chǎng)人士、研究機(jī)構(gòu)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為下半年量跌價(jià)漲的滯漲局面將進(jìn)一步蔓延，但很難重現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅跳水。

量跌價(jià)漲

伴隨著房?jī)r(jià)的一路高歌猛進(jìn)，多個(gè)一線城市成交量出現(xiàn)下挫，其中深圳市場(chǎng)表現(xiàn)得尤其充分。

來(lái)自深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，自８月深圳房?jī)r(jià)達(dá)到１８８３０元／平方米的歷史高位后，成交量便出現(xiàn)巨幅萎縮，當(dāng)月成交量環(huán)比下降２９．７３％。

成交量的下滑并非深圳市場(chǎng)獨(dú)有，其他一線城市北京、上海也在８月份顯現(xiàn)出同樣的苗頭，但兩地的調(diào)整幅度相對(duì)深圳樓市要小得多，其中北京商品期房成交量環(huán)比下降５．３２％，上海下降１４．３１％。

長(zhǎng)期關(guān)注三個(gè)一線城市樓市變化的２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，深圳樓市的量跌價(jià)漲或許會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間向上海、北京傳導(dǎo)，“依據(jù)之前的歷史經(jīng)驗(yàn)，上海市場(chǎng)的反應(yīng)一般要比深圳滯后三個(gè)月，而北京要比深圳滯后六個(gè)月?！彼蛴浾咧赋?。

在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任王宏新看來(lái)，現(xiàn)在樓市成交量的下滑與前一階段價(jià)格的猛漲有關(guān)。他認(rèn)為迅速上漲后的下跌有利于市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)在成交量的下降實(shí)際上是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的回應(yīng)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年前８?jìng)€(gè)月樓市的快速回暖，主要體現(xiàn)在一些一線城市，二三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，“以浙江紹興為例，近幾年的房?jī)r(jià)波動(dòng)并不明顯，都處于平穩(wěn)的狀態(tài)，而近期熱點(diǎn)一線城市出現(xiàn)的成交量下跌而價(jià)格繼續(xù)上漲的局面，主要受到兩個(gè)方面因素影響。一方面是熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化后供應(yīng)量相對(duì)不足，另一方面就是二套房貸政策的從緊?！?p>受制二套房貸政策

本報(bào)記者采訪過(guò)程中，二套房貸政策被采訪對(duì)象多次提及，正成為市場(chǎng)關(guān)注度較高的影響樓市下半年走向的詞匯，但在對(duì)樓市的影響力上依然存在一定的認(rèn)識(shí)分歧。

事實(shí)上，無(wú)論是房?jī)r(jià)快速上漲的２００７年還是２００９年上半年，個(gè)人抵押房屋貸款的增長(zhǎng)速度都值得關(guān)注。其中２００７年個(gè)人抵押貸款同比增加８８．４％，２００９年上半年個(gè)人抵押貸款同比增加７８．９％，交易面積同比增加３８％。而房?jī)r(jià)下跌的２００８年個(gè)人抵押貸款也有３０％的降幅。

受到之前二套房貸政策松動(dòng)影響，今年二季度全國(guó)多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)猛漲，一些以投機(jī)投資為主的需求進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致交易量不斷放大，而今這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)引起了市場(chǎng)的警覺(jué)。

自進(jìn)入到８月份以來(lái)，二套房貸政策的收緊已經(jīng)很明顯，北京凱勝經(jīng)略資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的馮雪青告訴記者：“多數(shù)銀行已經(jīng)對(duì)二套房的審批執(zhí)行更加嚴(yán)格的規(guī)定，頭付比例提高到４０％，對(duì)優(yōu)惠利率的把控也更加嚴(yán)格，二套房的購(gòu)房人想要繼續(xù)享受之前的優(yōu)惠變得有點(diǎn)難?！?p>國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)研究所研究員廖英敏對(duì)本報(bào)記者表示，下半年政策調(diào)控的立足點(diǎn)應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，要適度控制信貸，保自住型、改善型需求，嚴(yán)控投資型需求，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

“從貨幣政策看二套房貸政策將對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)起到至關(guān)重要的作用，未來(lái)應(yīng)當(dāng)對(duì)二套房貸政策進(jìn)行細(xì)致區(qū)分，抑制以投資為目的的炒房需求，對(duì)于改善型居住需求應(yīng)該鼓勵(lì)。”她說(shuō)。

顧云昌認(rèn)為，下半年樓市的走向更多的將受到政策變動(dòng)影響，其中貨幣政策和金融政策將起到至關(guān)重要的作用，二套房貸政策適度放開還是從緊對(duì)個(gè)人購(gòu)房的影響很大，中國(guó)有６０％的購(gòu)房需求都離不開銀行信貸。

對(duì)此，北京正均策略咨詢機(jī)構(gòu)合伙人薛迥文持不同觀點(diǎn)，他向本報(bào)記者表示，二套房貸政策更多的將是有關(guān)部門釋放出的一個(gè)調(diào)控信號(hào)，將更多體現(xiàn)在心理層面上，對(duì)市場(chǎng)的沖擊有限。

難蹈２００８年覆轍

伴隨著成交量的不斷萎縮，成交價(jià)繼續(xù)居于高位，市場(chǎng)是否會(huì)重蹈２００８年覆轍，再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌？

廖英敏給出了否定的答案，她認(rèn)為２００８年市場(chǎng)的大起大落是由多重因素引起的，經(jīng)歷過(guò)２００４年后的一段長(zhǎng)時(shí)間高增長(zhǎng)后，樓市進(jìn)入調(diào)整期將有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。而２００９年上半年成交量和成交價(jià)的快速反彈意味著市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入活躍期，隨著政策的微調(diào)，投機(jī)需求被抑制，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，未來(lái)將走向趨穩(wěn)階段，不會(huì)一下子降到冰點(diǎn)。

顧云昌對(duì)此表示贊同，他同樣認(rèn)為現(xiàn)在還看不出樓市有向下走的壓力，只要未來(lái)貨幣政策和財(cái)政政策不出現(xiàn)太大變化，樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展?！暗绻?jī)r(jià)繼續(xù)處于高位，脫離老百姓的購(gòu)購(gòu)力，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，樓市將進(jìn)入滯漲期，其主要特征是銷售的停滯和價(jià)格不降依舊處于高位?！?p>對(duì)此，孟奇指出，開發(fā)商沒(méi)有資金壓力不愿意降價(jià)將是促使價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行的主要原因。

“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，庫(kù)存量都有所減少，企業(yè)去庫(kù)存的壓力并不大。特別是信貸政策寬松，多數(shù)企業(yè)資金充裕，再加上上半年成交量的恢復(fù)，使得企業(yè)回款壓力降低，開發(fā)商可以通過(guò)控制銷售進(jìn)度來(lái)把控開發(fā)成本和銷售價(jià)格，導(dǎo)致雖然成交量下探，但開發(fā)商不愿意降價(jià)?！?p>至于開發(fā)商是否會(huì)同樣面臨年關(guān)難過(guò)，多數(shù)市場(chǎng)分析人士均表示相比２００８年資金鏈得到有效緩解的開發(fā)商今年的日子顯然會(huì)好過(guò)得多。

廖英敏表示：“今年二季度成交量的快速上漲已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)商資金得到有效緩解，未來(lái)出現(xiàn)資金緊張情況的開發(fā)商將集中在個(gè)別高價(jià)拿地的企業(yè)，缺錢不會(huì)像２００８年一樣成為行業(yè)共性。”

此外，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面在下半年的企穩(wěn)向好也被解讀為未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)巨幅波動(dòng)的另一個(gè)影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面密切相關(guān)，而下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗。

“只要宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不會(huì)再出現(xiàn)２００８年暴漲暴跌的局面?！蓖鹾晷抡f(shuō)。

(作者：張一鳴)