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量跌價(jià)漲 2009樓市或陷滯漲
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 529 次
經(jīng)歷過(guò)2009年春節(jié)后的量?jī)r(jià)齊升后,樓市似乎又走到十字路口,一場(chǎng)發(fā)源于深圳的量跌價(jià)漲正逐漸向北京、上海等一線城市蔓延,歷史仿佛又回到了2008年年中時(shí)。
2009年的樓市是否會(huì)重蹈2008年覆轍,一段時(shí)間的橫盤后,年底再現(xiàn)價(jià)量齊縮,本報(bào)記者采訪多位市場(chǎng)人士、研究機(jī)構(gòu),多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為下半年量跌價(jià)漲的滯漲局面將進(jìn)一步蔓延,但很難重現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅跳水。
量跌價(jià)漲
伴隨著房?jī)r(jià)的一路高歌猛進(jìn),多個(gè)一線城市成交量出現(xiàn)下挫,其中深圳市場(chǎng)表現(xiàn)得尤其充分。
來(lái)自深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示,自8月深圳房?jī)r(jià)達(dá)到18830元/平方米的歷史高位后,成交量便出現(xiàn)巨幅萎縮,當(dāng)月成交量環(huán)比下降29.73%。
成交量的下滑并非深圳市場(chǎng)獨(dú)有,其他一線城市北京、上海也在8月份顯現(xiàn)出同樣的苗頭,但兩地的調(diào)整幅度相對(duì)深圳樓市要小得多,其中北京商品期房成交量環(huán)比下降5.32%,上海下降14.31%。
長(zhǎng)期關(guān)注三個(gè)一線城市樓市變化的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為,深圳樓市的量跌價(jià)漲或許會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間向上海、北京傳導(dǎo),“依據(jù)之前的歷史經(jīng)驗(yàn),上海市場(chǎng)的反應(yīng)一般要比深圳滯后三個(gè)月,而北京要比深圳滯后六個(gè)月?!彼蛴浾咧赋?。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任王宏新看來(lái),現(xiàn)在樓市成交量的下滑與前一階段價(jià)格的猛漲有關(guān)。他認(rèn)為迅速上漲后的下跌有利于市場(chǎng)健康發(fā)展,現(xiàn)在成交量的下降實(shí)際上是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的回應(yīng)。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,今年前8?jìng)€(gè)月樓市的快速回暖,主要體現(xiàn)在一些一線城市,二三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn),“以浙江紹興為例,近幾年的房?jī)r(jià)波動(dòng)并不明顯,都處于平穩(wěn)的狀態(tài),而近期熱點(diǎn)一線城市出現(xiàn)的成交量下跌而價(jià)格繼續(xù)上漲的局面,主要受到兩個(gè)方面因素影響。一方面是熱點(diǎn)城市的供應(yīng)量經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化后供應(yīng)量相對(duì)不足,另一方面就是二套房貸政策的從緊?!?p>受制二套房貸政策
本報(bào)記者采訪過(guò)程中,二套房貸政策被采訪對(duì)象多次提及,正成為市場(chǎng)關(guān)注度較高的影響樓市下半年走向的詞匯,但在對(duì)樓市的影響力上依然存在一定的認(rèn)識(shí)分歧。
事實(shí)上,無(wú)論是房?jī)r(jià)快速上漲的2007年還是2009年上半年,個(gè)人抵押房屋貸款的增長(zhǎng)速度都值得關(guān)注。其中2007年個(gè)人抵押貸款同比增加88.4%,2009年上半年個(gè)人抵押貸款同比增加78.9%,交易面積同比增加38%。而房?jī)r(jià)下跌的2008年個(gè)人抵押貸款也有30%的降幅。
受到之前二套房貸政策松動(dòng)影響,今年二季度全國(guó)多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)猛漲,一些以投機(jī)投資為主的需求進(jìn)入市場(chǎng),導(dǎo)致交易量不斷放大,而今這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)引起了市場(chǎng)的警覺(jué)。
自進(jìn)入到8月份以來(lái),二套房貸政策的收緊已經(jīng)很明顯,北京凱勝經(jīng)略資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的馮雪青告訴記者:“多數(shù)銀行已經(jīng)對(duì)二套房的審批執(zhí)行更加嚴(yán)格的規(guī)定,頭付比例提高到40%,對(duì)優(yōu)惠利率的把控也更加嚴(yán)格,二套房的購(gòu)房人想要繼續(xù)享受之前的優(yōu)惠變得有點(diǎn)難?!?p>國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)研究所研究員廖英敏對(duì)本報(bào)記者表示,下半年政策調(diào)控的立足點(diǎn)應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,要適度控制信貸,保自住型、改善型需求,嚴(yán)控投資型需求,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
“從貨幣政策看二套房貸政策將對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)起到至關(guān)重要的作用,未來(lái)應(yīng)當(dāng)對(duì)二套房貸政策進(jìn)行細(xì)致區(qū)分,抑制以投資為目的的炒房需求,對(duì)于改善型居住需求應(yīng)該鼓勵(lì)。”她說(shuō)。
顧云昌認(rèn)為,下半年樓市的走向更多的將受到政策變動(dòng)影響,其中貨幣政策和金融政策將起到至關(guān)重要的作用,二套房貸政策適度放開還是從緊對(duì)個(gè)人購(gòu)房的影響很大,中國(guó)有60%的購(gòu)房需求都離不開銀行信貸。
對(duì)此,北京正均策略咨詢機(jī)構(gòu)合伙人薛迥文持不同觀點(diǎn),他向本報(bào)記者表示,二套房貸政策更多的將是有關(guān)部門釋放出的一個(gè)調(diào)控信號(hào),將更多體現(xiàn)在心理層面上,對(duì)市場(chǎng)的沖擊有限。
難蹈2008年覆轍
伴隨著成交量的不斷萎縮,成交價(jià)繼續(xù)居于高位,市場(chǎng)是否會(huì)重蹈2008年覆轍,再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌?
廖英敏給出了否定的答案,她認(rèn)為2008年市場(chǎng)的大起大落是由多重因素引起的,經(jīng)歷過(guò)2004年后的一段長(zhǎng)時(shí)間高增長(zhǎng)后,樓市進(jìn)入調(diào)整期將有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。而2009年上半年成交量和成交價(jià)的快速反彈意味著市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入活躍期,隨著政策的微調(diào),投機(jī)需求被抑制,房?jī)r(jià)漲幅將趨緩,未來(lái)將走向趨穩(wěn)階段,不會(huì)一下子降到冰點(diǎn)。
顧云昌對(duì)此表示贊同,他同樣認(rèn)為現(xiàn)在還看不出樓市有向下走的壓力,只要未來(lái)貨幣政策和財(cái)政政策不出現(xiàn)太大變化,樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展?!暗绻?jī)r(jià)繼續(xù)處于高位,脫離老百姓的購(gòu)購(gòu)力,未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面,樓市將進(jìn)入滯漲期,其主要特征是銷售的停滯和價(jià)格不降依舊處于高位?!?p>對(duì)此,孟奇指出,開發(fā)商沒(méi)有資金壓力不愿意降價(jià)將是促使價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行的主要原因。
“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化,無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng),庫(kù)存量都有所減少,企業(yè)去庫(kù)存的壓力并不大。特別是信貸政策寬松,多數(shù)企業(yè)資金充裕,再加上上半年成交量的恢復(fù),使得企業(yè)回款壓力降低,開發(fā)商可以通過(guò)控制銷售進(jìn)度來(lái)把控開發(fā)成本和銷售價(jià)格,導(dǎo)致雖然成交量下探,但開發(fā)商不愿意降價(jià)?!?p>至于開發(fā)商是否會(huì)同樣面臨年關(guān)難過(guò),多數(shù)市場(chǎng)分析人士均表示相比2008年資金鏈得到有效緩解的開發(fā)商今年的日子顯然會(huì)好過(guò)得多。
廖英敏表示:“今年二季度成交量的快速上漲已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)商資金得到有效緩解,未來(lái)出現(xiàn)資金緊張情況的開發(fā)商將集中在個(gè)別高價(jià)拿地的企業(yè),缺錢不會(huì)像2008年一樣成為行業(yè)共性。”
此外,宏觀經(jīng)濟(jì)基本面在下半年的企穩(wěn)向好也被解讀為未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)巨幅波動(dòng)的另一個(gè)影響因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面密切相關(guān),而下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗。
“只要宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng),不會(huì)再出現(xiàn)2008年暴漲暴跌的局面?!蓖鹾晷抡f(shuō)。
(作者:張一鳴)
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