除了北京、上海、天津等城市出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”甚至“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，珠三角區(qū)域９月份以來(lái)的樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)較為明顯，土地市場(chǎng)表現(xiàn)在城市間差異較大，新房市場(chǎng)“量跌價(jià)升”，大戶型及豪宅產(chǎn)品成交火爆，中小戶型成交量下滑，普通住宅市場(chǎng)中投資客數(shù)量下降，部分投資客開(kāi)始持幣觀望。

政策調(diào)整所致？

“三季度政策頻出，購(gòu)房者心理受到的影響已經(jīng)開(kāi)始累積?！保保霸拢保谷眨愀勖缆?lián)物業(yè)北京公司市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，以北京樓市為例，北京在三季度出現(xiàn)了從到地方的系列政策調(diào)整。例如：７月份北京市啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月行動(dòng)；銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸政策；國(guó)稅總局加強(qiáng)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收問(wèn)題；銀監(jiān)會(huì)８４號(hào)文的出臺(tái)。

他對(duì)本報(bào)記者表示，這一系列政策以二套房貸收緊和銀監(jiān)會(huì)８４號(hào)文的影響為。本次樓市成交高峰產(chǎn)生的基礎(chǔ)——交易環(huán)節(jié)的政策優(yōu)惠及寬松的金融政策都已經(jīng)有了收緊的趨向。對(duì)購(gòu)房者的影響已經(jīng)在市場(chǎng)的實(shí)際成交中出現(xiàn)，這也是９月份以來(lái)北京樓市價(jià)格出現(xiàn)下滑的主要原因。

房地產(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，９月份以來(lái)北京、上海等一線城市的樓市，從上半年的火爆行情演變到現(xiàn)在的價(jià)漲量跌甚至是量?jī)r(jià)齊跌，主要是樓市迅猛“去庫(kù)存化”后的結(jié)果。

“今年三四月份過(guò)后，一線城市的樓市從回暖走向熾熱，出乎業(yè)內(nèi)外許多人的意料，讓眾多購(gòu)房者措手不及，全國(guó)許多城市特別是北京、上海等一線城市的樓市去庫(kù)存化進(jìn)程非常迅速。”他告訴本報(bào)記者，一個(gè)城市的樓市去庫(kù)存化到一定程度時(shí)，往往會(huì)先后出現(xiàn)量跌價(jià)漲和量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。

他進(jìn)一步解釋道：去庫(kù)存化過(guò)程，可以說(shuō)是一個(gè)從供大于求趨向供求平衡乃至供小于求的過(guò)程。本輪樓市從回暖直至火爆，起始于開(kāi)發(fā)商的打折促銷(xiāo)，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量?jī)r(jià)齊漲，一直持續(xù)到樓市庫(kù)存逼近合理庫(kù)存警戒線附近，由于供應(yīng)跟不上需求的增長(zhǎng)，因此就難免會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)漲現(xiàn)象。

那么，在量跌價(jià)漲之后，為什么會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象？他認(rèn)為，關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商在快速去庫(kù)存化過(guò)程中，獲得了充足的資金，有了捂盤(pán)惜售的能力。二是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的往往是相對(duì)較好的樓盤(pán)，而愿意出售的往往是區(qū)位、配套等相對(duì)較差、過(guò)去銷(xiāo)售不暢的樓盤(pán)，于是在成交量下滑的同時(shí)，成交的平均價(jià)格也下來(lái)了，這種平均價(jià)格的下跌給人的其實(shí)是一種錯(cuò)覺(jué)，而實(shí)際上同區(qū)域、同樓盤(pán)、同品質(zhì)的房子的價(jià)格往往并沒(méi)有什么下降。

和其他業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不同，中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱１９日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，以北京為例，從９月份以來(lái)，尤其是十一期間，樓市成交量下跌比較多，但這是由于特殊原因造成的。

“一是今年的十一假期時(shí)間比較長(zhǎng)，很多人選擇外出旅游，而非購(gòu)房，這跟人們的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)?！彼龑?duì)本報(bào)記者表示，二是今年國(guó)慶期間北京有很多地方戒嚴(yán)，人們很多地方去不了，因此很多樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)也推遲了。

“我覺(jué)得現(xiàn)在大家購(gòu)購(gòu)房子的熱情依然很高。”張坤昱對(duì)本報(bào)記者透露，以中原地產(chǎn)代理的樓盤(pán)“美立方”為例，上周六開(kāi)盤(pán)，均價(jià)１２３００元每平方米，總共推出７００多套房源，８０００多人有意向購(gòu)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售一空。另外，中原地產(chǎn)代理的其它項(xiàng)目如海棠、圣世一品等樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)情況依然十分火爆。

房?jī)r(jià)高企制約自住消費(fèi)

美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴本報(bào)記者，９月樓市成交均價(jià)已經(jīng)基本達(dá)到頂點(diǎn)，樓市購(gòu)方的承受力在經(jīng)過(guò)５０％以上的價(jià)格上漲后，短期內(nèi)已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)。

“頭先是開(kāi)發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化?！睆埓髠フf(shuō)，受到樓市成交量的持續(xù)下跌，加之宏觀政策的微調(diào)，包括二套房貸收緊的影響，未來(lái)市場(chǎng)走向增加了非常多的不確定因素，從８月開(kāi)始北京樓市集中推盤(pán)可以明顯看出開(kāi)發(fā)商對(duì)后期市場(chǎng)的不確定心理，部分樓盤(pán)出現(xiàn)打折現(xiàn)象。

他表示，市場(chǎng)需求出現(xiàn)觀望，房?jī)r(jià)的高企制約了自住消費(fèi)的持續(xù)釋放，而二套房貸的重新收緊不僅抑制了樓市部分改善性需求，銀監(jiān)會(huì)的８４號(hào)文更是發(fā)出了調(diào)控的信號(hào)，將可能影響到樓市主流消費(fèi)群，即改善性和投資性需求對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心出現(xiàn)不足。

“置業(yè)鏈條也出現(xiàn)了脫節(jié)?！彼嬖V本報(bào)記者，一直以來(lái)市場(chǎng)上對(duì)剛性需求存在誤解，真正的剛性需求有兩個(gè)指標(biāo)：必須購(gòu)、購(gòu)得起。而現(xiàn)在的北京商品房市場(chǎng)可以說(shuō)無(wú)任何剛性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投資性需求構(gòu)成了目前商品房市場(chǎng)的需求。平均總價(jià)１８０萬(wàn)元的商品房市場(chǎng)與平均總價(jià)１２０萬(wàn)元的二手房市場(chǎng)已經(jīng)徹底拉開(kāi)距離。

“一個(gè)良性發(fā)展的市場(chǎng)應(yīng)該是二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)出現(xiàn)升級(jí)換代。改善性需求賣(mài)了二手房給剛性需求，購(gòu)購(gòu)商品房自住，投資需求購(gòu)購(gòu)二手房或者商品房的中小戶型出租獲利。年輕人群租賃二手房。這應(yīng)該是一個(gè)完整的理性置業(yè)鏈條。而現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)在高房?jī)r(jià)的影響下出現(xiàn)了明顯的非理性趨勢(shì)?！睆埓髠フf(shuō)。

(作者：王松才)