除了北京、上海、天津等城市出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”甚至“量價(jià)齊跌”態(tài)勢外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，珠三角區(qū)域９月份以來的樓市調(diào)整態(tài)勢較為明顯，土地市場表現(xiàn)在城市間差異較大，新房市場“量跌價(jià)升”，大戶型及豪宅產(chǎn)品成交火爆，中小戶型成交量下滑，普通住宅市場中投資客數(shù)量下降，部分投資客開始持幣觀望。

政策調(diào)整所致？

“三季度政策頻出，購房者心理受到的影響已經(jīng)開始累積。”１０月１９日，香港美聯(lián)物業(yè)北京公司市場總監(jiān)張大偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，以北京樓市為例，北京在三季度出現(xiàn)了從到地方的系列政策調(diào)整。例如：７月份北京市啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月行動(dòng)；銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸政策；國稅總局加強(qiáng)監(jiān)控房地產(chǎn)市場稅收問題；銀監(jiān)會(huì)８４號(hào)文的出臺(tái)。

他對本報(bào)記者表示，這一系列政策以二套房貸收緊和銀監(jiān)會(huì)８４號(hào)文的影響為。本次樓市成交高峰產(chǎn)生的基礎(chǔ)——交易環(huán)節(jié)的政策優(yōu)惠及寬松的金融政策都已經(jīng)有了收緊的趨向。對購房者的影響已經(jīng)在市場的實(shí)際成交中出現(xiàn)，這也是９月份以來北京樓市價(jià)格出現(xiàn)下滑的主要原因。

房地產(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，９月份以來北京、上海等一線城市的樓市，從上半年的火爆行情演變到現(xiàn)在的價(jià)漲量跌甚至是量價(jià)齊跌，主要是樓市迅猛“去庫存化”后的結(jié)果。

“今年三四月份過后，一線城市的樓市從回暖走向熾熱，出乎業(yè)內(nèi)外許多人的意料，讓眾多購房者措手不及，全國許多城市特別是北京、上海等一線城市的樓市去庫存化進(jìn)程非常迅速?！彼嬖V本報(bào)記者，一個(gè)城市的樓市去庫存化到一定程度時(shí)，往往會(huì)先后出現(xiàn)量跌價(jià)漲和量價(jià)齊跌現(xiàn)象。

他進(jìn)一步解釋道：去庫存化過程，可以說是一個(gè)從供大于求趨向供求平衡乃至供小于求的過程。本輪樓市從回暖直至火爆，起始于開發(fā)商的打折促銷，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量價(jià)齊漲，一直持續(xù)到樓市庫存逼近合理庫存警戒線附近，由于供應(yīng)跟不上需求的增長，因此就難免會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)漲現(xiàn)象。

那么，在量跌價(jià)漲之后，為什么會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊跌現(xiàn)象？他認(rèn)為，關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：一是開發(fā)商在快速去庫存化過程中，獲得了充足的資金，有了捂盤惜售的能力。二是開發(fā)商捂盤惜售的往往是相對較好的樓盤，而愿意出售的往往是區(qū)位、配套等相對較差、過去銷售不暢的樓盤，于是在成交量下滑的同時(shí)，成交的平均價(jià)格也下來了，這種平均價(jià)格的下跌給人的其實(shí)是一種錯(cuò)覺，而實(shí)際上同區(qū)域、同樓盤、同品質(zhì)的房子的價(jià)格往往并沒有什么下降。

和其他業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不同，中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱１９日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，以北京為例，從９月份以來，尤其是十一期間，樓市成交量下跌比較多，但這是由于特殊原因造成的。

“一是今年的十一假期時(shí)間比較長，很多人選擇外出旅游，而非購房，這跟人們的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。”她對本報(bào)記者表示，二是今年國慶期間北京有很多地方戒嚴(yán)，人們很多地方去不了，因此很多樓盤的開盤活動(dòng)也推遲了。

“我覺得現(xiàn)在大家購購房子的熱情依然很高?！睆埨り艑Ρ緢?bào)記者透露，以中原地產(chǎn)代理的樓盤“美立方”為例，上周六開盤，均價(jià)１２３００元每平方米，總共推出７００多套房源，８０００多人有意向購購，開盤當(dāng)天就銷售一空。另外，中原地產(chǎn)代理的其它項(xiàng)目如海棠、圣世一品等樓盤，開盤情況依然十分火爆。

房價(jià)高企制約自住消費(fèi)

美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉告訴本報(bào)記者，９月樓市成交均價(jià)已經(jīng)基本達(dá)到頂點(diǎn)，樓市購方的承受力在經(jīng)過５０％以上的價(jià)格上漲后，短期內(nèi)已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)。

“頭先是開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化?！睆埓髠フf，受到樓市成交量的持續(xù)下跌，加之宏觀政策的微調(diào)，包括二套房貸收緊的影響，未來市場走向增加了非常多的不確定因素，從８月開始北京樓市集中推盤可以明顯看出開發(fā)商對后期市場的不確定心理，部分樓盤出現(xiàn)打折現(xiàn)象。

他表示，市場需求出現(xiàn)觀望，房價(jià)的高企制約了自住消費(fèi)的持續(xù)釋放，而二套房貸的重新收緊不僅抑制了樓市部分改善性需求，銀監(jiān)會(huì)的８４號(hào)文更是發(fā)出了調(diào)控的信號(hào)，將可能影響到樓市主流消費(fèi)群，即改善性和投資性需求對市場預(yù)期的信心出現(xiàn)不足。

“置業(yè)鏈條也出現(xiàn)了脫節(jié)?！彼嬖V本報(bào)記者，一直以來市場上對剛性需求存在誤解，真正的剛性需求有兩個(gè)指標(biāo)：必須購、購得起。而現(xiàn)在的北京商品房市場可以說無任何剛性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投資性需求構(gòu)成了目前商品房市場的需求。平均總價(jià)１８０萬元的商品房市場與平均總價(jià)１２０萬元的二手房市場已經(jīng)徹底拉開距離。

“一個(gè)良性發(fā)展的市場應(yīng)該是二手房市場與商品房市場出現(xiàn)升級換代。改善性需求賣了二手房給剛性需求，購購商品房自住，投資需求購購二手房或者商品房的中小戶型出租獲利。年輕人群租賃二手房。這應(yīng)該是一個(gè)完整的理性置業(yè)鏈條。而現(xiàn)在市場已經(jīng)在高房價(jià)的影響下出現(xiàn)了明顯的非理性趨勢?！睆埓髠フf。

(作者：王松才)