記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國(guó)土部門干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地王”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過2007年的歷史較高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，在未來多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過高而不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄。

“國(guó)土部門并不希望土地價(jià)格越高越好”

上述不愿透露姓名的基層干部說，“業(yè)內(nèi)流傳國(guó)家4萬億投資計(jì)劃中，有2萬億經(jīng)過國(guó)企下屬的房地產(chǎn)公司流入了土地市場(chǎng)。一些國(guó)企拿地不計(jì)成本，今年拍出的新‘地王’可能會(huì)導(dǎo)致未來5至8年內(nèi)房?jī)r(jià)成本居高不下。民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實(shí)國(guó)土部門并不希望土地價(jià)格越高越好，那樣只會(huì)拖累一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展?！?p>這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區(qū)金沙江地塊拍出了15.92億的“天價(jià)”，其樓面地價(jià)高達(dá)7553元/平方米，雙雙創(chuàng)下今年住宅類用地的新高，該區(qū)今年一季度有的住宅售價(jià)還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產(chǎn)是由中國(guó)保利集團(tuán)控股下的一家大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，自7月份以來已經(jīng)斥資63億元在全國(guó)5個(gè)城市拿地，9月8日是該企業(yè)進(jìn)入南京的“揭幕戰(zhàn)”。

9月16日舉行的南京國(guó)土拍賣會(huì)上，江寧區(qū)九龍湖區(qū)域誕生了新“地王”，央企中冶置業(yè)經(jīng)過66輪爭(zhēng)奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區(qū)域一幅“地王”的價(jià)格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的較高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目建成后的成本會(huì)超過7000元/平方米。

國(guó)企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴(kuò)張

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說，今年的土地市場(chǎng)像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀(jì)錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。

他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競(jìng)得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國(guó)地王”稱號(hào)。這比兩周前華潤(rùn)置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng)造的地王價(jià)整整翻了一倍。

同樣在9月10日，兩家國(guó)企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價(jià)為1.89萬元/平方米成交，刷新紀(jì)錄，成為深圳新“地王”。

國(guó)企四處購(gòu)地、一擲億金的同時(shí)，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進(jìn)，股市上出現(xiàn)新一輪融資擴(kuò)張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團(tuán)也完成股市融資40億元，萬科112億元增發(fā)計(jì)劃剛剛通過股東大會(huì)，綠城也有相應(yīng)融資計(jì)劃。

9月22日，民企再度創(chuàng)造“地王”，杭州綠城集團(tuán)頭次進(jìn)軍蘇州，便以61億元的天價(jià)拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個(gè)地塊。其中以36億的總價(jià)拍得6號(hào)地塊，樓面價(jià)28057元/平方米，預(yù)計(jì)該地樓盤價(jià)格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。

地價(jià)和房?jī)r(jià)高企帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，較終購(gòu)單的是老百姓

南昌市土地交易主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競(jìng)爭(zhēng)。南昌市沒有有意抬高地價(jià)，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實(shí)缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對(duì)行業(yè)并不是什么好事。

2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價(jià)只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因?yàn)槌惺懿涣烁甙旱耐恋爻杀尽?p>錢友庚認(rèn)為，今年許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢(shì)是難以維持的，這也表明市場(chǎng)沒有進(jìn)入健康的循環(huán)?！暗赝酢鳖l出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房?jī)r(jià)還要高，除了制造房?jī)r(jià)上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的損害很大。

他認(rèn)為，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛規(guī)則。國(guó)有企業(yè)不怕地價(jià)高，因?yàn)橘Y產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項(xiàng)目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績(jī)來維持股價(jià)，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”惡性循環(huán)。“國(guó)企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價(jià)和房?jī)r(jià)高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)較終要金融機(jī)構(gòu)和股民承擔(dān)，較終購(gòu)單的是老百姓。”錢友庚說。

蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對(duì)中國(guó)而言絕非福音

中國(guó)工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是發(fā)達(dá)國(guó)家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值)超過400倍，而國(guó)際上公認(rèn)的正常范圍為200至300倍。

目前，上海市已有13家樓盤銷售價(jià)格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價(jià)格達(dá)到3萬元/平方米以上的項(xiàng)目比比皆是，這些都反映出我國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度。

江蘇銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍認(rèn)為，比泡沫本身更嚴(yán)重的，是我國(guó)缺少抑制泡沫膨脹的有效機(jī)制和社會(huì)動(dòng)力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對(duì)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的抑制，新加坡、英國(guó)、瑞典等國(guó)均有卓有成效的措施抑制房?jī)r(jià)。我國(guó)一些地方片面理解“增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵(lì)居民直接進(jìn)行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會(huì)投機(jī)工具使用，推高房?jī)r(jià)遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺(tái)的社會(huì)動(dòng)力，導(dǎo)致1993年、2006至2007年、2009年出現(xiàn)周期性的房地產(chǎn)泡沫。

專家們表示，資產(chǎn)泡沫總會(huì)破裂的，世界各國(guó)概莫能外。從美國(guó)發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續(xù)的時(shí)間往往比人們預(yù)想的要長(zhǎng)，但泡沫破裂的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對(duì)中國(guó)而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會(huì)預(yù)期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場(chǎng)信心，居民財(cái)富損失和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)損失都會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

(作者：鄧華寧 葉鋒 李美娟)