數(shù)字是枯燥的，面前的這份樓盤“成本清單”，行內(nèi)人一看就明白，但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水，更難以想象記者獲得這些數(shù)據(jù)的艱辛。

房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前較不透明的產(chǎn)業(yè)之一，“ 沒有２５％的利潤，開發(fā)商難以再生存” “做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆”……當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時，房地產(chǎn)的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發(fā)商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……所有一切表明，判斷當(dāng)前房價是否虛高，必須先用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭示房價的真實成本，提高房市信息透明度。

一是正常的房價應(yīng)該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本。而通過對商品房的相關(guān)費用等成本進行細化測算，發(fā)現(xiàn)一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達９０％。福州市物價局負責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價需要以成本為基礎(chǔ)定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是法律法規(guī)不允許的。

二是表面上看６０％的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要購一套１００平方米的房子，總價是３９萬元，按其６０％的利潤率，意味著開發(fā)商每平方米賺１４６６元，一套房子就賺１４．６６萬元。照此推算，這一建筑面積達４８萬多平方米的樓盤，可獲利７億多元。

三是“清單”顯示地價（指掛牌出讓的土地）在房價中所占的比重并不是很大，開發(fā)商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所占比例約為１７．５％。據(jù)福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算，地價占房價的２０％左右。

開發(fā)商稱地方政府為房地產(chǎn)贏家

南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項目“地中海陽光”的成本清單。記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體四個利益體形成一條“泡沫”制造鏈，將房價不斷推高。

汪斌為記者“清算”了政府從中的收益，發(fā)現(xiàn)政府收益超過了房價的1/3，可以說政府是房地產(chǎn)的贏家。

開發(fā)商是利潤的大主體?！凹幢闶侵胁康貐^(qū)的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言。

江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了購房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤的一塊。

“媒體非常有用?！蓖舯筇寡?，行業(yè)內(nèi)基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢，炮制出諸如某樓盤“消費者連夜排隊購房”等“新聞”。

高地價——高房價的惡性循環(huán)仍在繼續(xù)?！皣筇r的現(xiàn)象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣?！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者。

記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史較高位。

南昌市土地交易主任錢友庚認(rèn)為，“地王”頻出不是好現(xiàn)象，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

他認(rèn)為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)?！皣蟋F(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險較終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，較終購單的是老百姓?！卞X友庚說。

國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟復(fù)蘇“埋”下地雷

“國企抬價的現(xiàn)象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地，但是現(xiàn)在有多家國企來爭。

記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史較高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價上漲，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀(jì)錄。

地價和房價高企帶來巨大風(fēng)險，較終購單的是老百姓

南昌市土地交易主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現(xiàn)在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發(fā)企業(yè)的行為確實缺乏自律，不斷涌現(xiàn)新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

2007年南昌市出現(xiàn)了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發(fā)商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

錢友庚認(rèn)為，今年許多城市的房價出現(xiàn)了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環(huán)?！暗赝酢鳖l出不是好現(xiàn)象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的損害很大。

他認(rèn)為，土地市場和房地產(chǎn)市場都有潛規(guī)則。國有企業(yè)不怕地價高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要相應(yīng)的業(yè)績來維持股價，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環(huán)?！皣蟋F(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統(tǒng)風(fēng)險較終要金融機構(gòu)和股民承擔(dān)，較終購單的是老百姓?！卞X友庚說。

揭秘高房價利益鏈

住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元?！?p>在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務(wù)費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。　

汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“政府可以說是房地產(chǎn)的贏家。”汪斌說。

房價“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購購一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說，銀行是吃了購房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款，一般也要達到百分之十幾。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，房價“成本清單”中媒體花費占據(jù)一席之地，在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。