文/圖：記者 王荔玨

一周三提房地產(chǎn)政策

政府在短短一周時(shí)間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題：

●12月7日閉幕的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)多年來次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來描述，經(jīng)濟(jì)會(huì)議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。

●12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定。

●12月14日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。

四種調(diào)控政策可能出臺(tái)

近期房?jī)r(jià)的高漲讓市場(chǎng)普遍感到了風(fēng)險(xiǎn)所在。除了加大普通商品房的供應(yīng)量、調(diào)整鮮有的土地供應(yīng)方式之外，有地產(chǎn)專家就認(rèn)為，樓市的具體調(diào)控政策也有可能相繼出臺(tái)，這主要包括了二套房貸明年估計(jì)還要進(jìn)一步緊縮。除此以外，還有三個(gè)可能：一是針對(duì)大戶型、高端房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)；二是對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房子的個(gè)人所得稅，也可能會(huì)從嚴(yán)征收。一旦二手樓出現(xiàn)大規(guī)模的拋售，那樓市將不得不“硬著陸”。

廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日也表示，抑制改善性的需求，特別是投資性和投機(jī)性需求，主要手段還是要靠國(guó)家的金融和稅收經(jīng)濟(jì)手段，而不是靠增加土地供應(yīng)的完全值。由于“三舊改造”的推進(jìn)等多種因素，廣州有望釋放出80平方公里的土地。

業(yè)界人士更預(yù)測(cè)，巨量的土地供應(yīng)將有效緩解樓價(jià)上漲的壓力。盡管目前不少城中村的村民都表示不會(huì)將其拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓梅可鲜?，但?shí)際上，隨著城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都將會(huì)對(duì)城區(qū)住宅市場(chǎng)構(gòu)成明顯的沖擊。因?yàn)榘凑沾笾驴锼?，在需要改造?38條城中村中，保守估計(jì)每條村的安置房面積大約為75萬平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其總量也將超過1000萬平方米。而且這還沒包括海量的因城中村改造而釋放的商品房供應(yīng)。記者王荔玨

市場(chǎng)反應(yīng)

利空襲來 地產(chǎn)股應(yīng)聲跌

調(diào)控有限 業(yè)界依然看好

在剛剛公布營(yíng)業(yè)稅免征年限將從2年變?yōu)?年后，日前，對(duì)地產(chǎn)股的利空消息再次襲來，國(guó)務(wù)院要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，地產(chǎn)股也應(yīng)聲而跌。在政策出臺(tái)的天（即本周二）萬科、保利、招商等地產(chǎn)龍頭股都是“綠油油”的一片，整體上，地產(chǎn)板塊在周二整體走弱，平均跌幅達(dá)2.76%，領(lǐng)跌大市。統(tǒng)計(jì)顯示當(dāng)天地產(chǎn)板塊106只個(gè)股僅8只收漲，龍頭股也全線放量回調(diào)，但所幸無一個(gè)股跌停。但到了周三，地產(chǎn)股的跌勢(shì)已經(jīng)有所放緩。

市場(chǎng)分析人士普遍認(rèn)為，短線地產(chǎn)股的走勢(shì)仍將會(huì)受到一定的壓制，但由于政策調(diào)整的力度有限，因此不會(huì)就此抹殺地產(chǎn)行業(yè)的估值優(yōu)勢(shì)及操作價(jià)值，后市仍可關(guān)注二三線地產(chǎn)股。

合富輝煌較新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示

購(gòu)房者對(duì)后市看漲的居多

隨著供不應(yīng)求趨勢(shì)日漸明顯和房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，廣州樓市潛在置業(yè)者構(gòu)成和心態(tài)正在發(fā)生變化。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部針對(duì)置業(yè)者的較新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，目前廣州樓市換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增。而潛在置業(yè)者對(duì)后市預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)期分歧加劇，仍以看漲居多，價(jià)格門檻已成制約成交頭要因素。

據(jù)監(jiān)測(cè)，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與2008年第四季度相比，換房需求取代頭次置業(yè)成為目前市場(chǎng)購(gòu)房主流需求。將天河、海珠、越秀及荔灣等市區(qū)域列為頭選的潛在置業(yè)者仍達(dá)56%。這也表明明年市供不應(yīng)求嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)增大。

根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部供應(yīng)預(yù)測(cè)，與2009年相比，2010年新增供應(yīng)有進(jìn)一步向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)，天河、海珠供貨將大幅減少，整個(gè)四區(qū)占全市供應(yīng)比重僅略高于三成。

總體而言，對(duì)樓價(jià)的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的頭要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價(jià)偏貴或太貴。雖然樓價(jià)已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)走勢(shì)的判斷從預(yù)跌變?yōu)轭A(yù)升，30%的潛在購(gòu)房客戶認(rèn)為樓價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升；22%的潛在購(gòu)房戶認(rèn)為樓價(jià)將略有下降；14%的潛在購(gòu)房戶認(rèn)為未來樓價(jià)不會(huì)有多大變化?？傮w上看漲的比重仍占優(yōu)勢(shì)。記者 黃濤