房地產(chǎn)業(yè)是由各類房地產(chǎn)企業(yè)、政府房地產(chǎn)事業(yè)單位、房地產(chǎn)合作經(jīng)濟(jì)組織和以家庭為主體的自主房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的整體。

世界各國(guó)的發(fā)展歷史證明,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是事關(guān)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民群眾居住條件改善的重要領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)問題也是中國(guó)未來(lái)的不確定因素,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)這艘巨輪復(fù)蘇并再度起航時(shí)可能面臨的巨大礁石。中國(guó)政府寄望繼續(xù)依賴房地產(chǎn)這一傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎拉動(dòng)日益重要的內(nèi)需,中國(guó)的老百姓則普遍希望高企的房?jī)r(jià)大幅度回落,或者由政府提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房以解決居住問題。目前,高房?jī)r(jià)問題成為全社會(huì)較為關(guān)注的焦點(diǎn),怎樣解決這個(gè)問題,將從根本上檢驗(yàn)政府“執(zhí)政為民”的成色,更體現(xiàn)政府專業(yè)者“大國(guó)治理”的能力和智慧。

房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),是一個(gè)偽命題

2008年11月10日,國(guó)務(wù)院重申房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用舉足輕重,對(duì)于金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用,要求出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在我看來(lái),高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的較主要?jiǎng)恿?而且必將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的障礙。頭先,高房?jī)r(jià)損害了居民消費(fèi)福利。在高房?jī)r(jià)下,出現(xiàn)了一批住不起房甚至租不起房,以及依靠長(zhǎng)輩資助購(gòu)房但并淪為“房奴”一族的人群,這可能影響城市一整代年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房?jī)r(jià)下,工人的工資即使有所增加,也失去了改善生活的意義,他們不得不拿出其中的一大部分用于房?jī)r(jià)或租金。

其次,高房?jī)r(jià)必將危及中國(guó)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。居高不下的房?jī)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降,風(fēng)險(xiǎn)加大,迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤(rùn)高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè),或者直接將資本投入樓市,而這將會(huì)造成更大的泡沫；高房?jī)r(jià)推動(dòng)的高工資勢(shì)必推動(dòng)商品價(jià)格的虛高,將使中國(guó)內(nèi)地的制造業(yè)失去國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,中國(guó)產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

較后,高房?jī)r(jià)直接影響社會(huì)總產(chǎn)品的交換和分配效率。房?jī)r(jià)高了,租金自然大漲,店鋪的生存就成了時(shí)下較艱難的一個(gè)問題。當(dāng)商鋪普遍無(wú)法生存時(shí),貨物必然不能暢通。由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)被高度壓制和阻塞,大規(guī)模投資推動(dòng)下的產(chǎn)能過(guò)剩問題會(huì)更加突出,不久的將來(lái),甚至?xí)顚游＜爸袊?guó)的銀行體系安全,引起金融和經(jīng)濟(jì)體系的大危機(jī)。

高房?jī)r(jià)還會(huì)造就嚴(yán)重的社會(huì)分化,影響消費(fèi)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。地價(jià)、房?jī)r(jià)急劇上漲引起的大規(guī)模財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng),為地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)造了一個(gè)取之不盡、用之不竭的滾滾財(cái)源。在以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心的利益機(jī)制下,地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人,甚至商業(yè)銀行,形成了極度強(qiáng)勢(shì)的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈,他們相互關(guān)聯(lián),藉此獲得巨額財(cái)富。顯然,不打破房地產(chǎn)暴利,就根本談不上老百姓購(gòu)得起房、住得起房這一民生問題。

高房?jī)r(jià)和建筑垃圾化與腐敗現(xiàn)象密切相關(guān)

高房?jī)r(jià)的形成既有建設(shè)開發(fā)體制的問題,更與腐敗現(xiàn)象密切相關(guān)。在中國(guó)這樣一個(gè)土地并不特別稀缺的國(guó)家,在一些地方,高房?jī)r(jià)一定程度上與政府官員直接或變相介入導(dǎo)致的大量隱性成本上升有關(guān)。由于房地產(chǎn)開發(fā)中的官商一體,以及個(gè)別官員與不法開發(fā)商勾結(jié),通過(guò)低價(jià)強(qiáng)占農(nóng)民土地、任意建設(shè)規(guī)劃,在工程驗(yàn)收中大量做假,導(dǎo)致社會(huì)矛盾被激化,嚴(yán)重影響了政府官員的社會(huì)聲望。

在當(dāng)代中國(guó),民用建筑特別是住宅的壽命非常之短。例如在北京市,政府拆遷的較新已經(jīng)是20世紀(jì)80年代甚至90年代初的建筑物。由于規(guī)劃短視、設(shè)計(jì)缺陷、偷工減料等綜合因素的作用,中國(guó)建筑的平均壽命稱得上“50年罕見、30年普遍”,不及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定較低使用年限的60%。

從建筑業(yè)看,工程都是通過(guò)層層承包的,這促進(jìn)了建筑企業(yè)的日益“空心化”,即“皮包公司化”；從房地產(chǎn)開發(fā)看,在幾乎完全壟斷了商業(yè)和民用住房開發(fā)活動(dòng)的主體中,90%為私營(yíng)開發(fā)企業(yè),他們?yōu)榱俗非罄麧?rùn)化,往往造成建筑質(zhì)量的大幅度下降；在建設(shè)規(guī)劃管理領(lǐng)域,一些地方專業(yè)在城市建設(shè)上只追求速度、表面形象,追求任期內(nèi)的政績(jī),城市建設(shè)中流行邊規(guī)劃、邊設(shè)計(jì)、邊施工的“三邊工程”,使不少工程較終淪為“垃圾建筑”。

在中國(guó),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是城市規(guī)劃的習(xí)慣破壞者。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)系獲得土地后,通過(guò)修改規(guī)劃以便更大限度地獲得土地增值,這在一段時(shí)間內(nèi),幾乎成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種常態(tài)。瑞士洛桑國(guó)際管理學(xué)院在其編制的《國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力年度報(bào)告》中,將中國(guó)城市規(guī)劃水平排在61個(gè)樣本國(guó)家中的較后一名!

高房?jī)r(jià)是中國(guó)城市化的障礙

從更深層面上分析,鼓舞中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的城市化進(jìn)程,其實(shí)質(zhì)是包含大量失地農(nóng)民和失業(yè)人口的虛假繁榮和貧困的城市化。盡管統(tǒng)計(jì)上的城市人口和實(shí)際的土地、房屋建設(shè)面積都在持續(xù)增加,但房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸成為既得利益集團(tuán)從城市原有居民和新進(jìn)入居民的手中轉(zhuǎn)移財(cái)富的游戲。

所謂城市化,實(shí)質(zhì)上就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過(guò)程,就是人口向城市地區(qū)集中,或農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過(guò)程。中國(guó)的人口中很大一部分是農(nóng)民,目前我國(guó)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)人口約占全國(guó)總?cè)丝诘?5%左右,但如果剔除根本沒有能力在城市置業(yè)甚至租房的農(nóng)民工因素,實(shí)際的城市化率只有不足30%。在令城里絕大多數(shù)人都望而生畏的高房?jī)r(jià)面前,農(nóng)民對(duì)于擁有城里的住房,甚至想都不敢想。

自1998年中國(guó)實(shí)施“房改”到2007年,中國(guó)的城市建成區(qū)面積增加了146.1%。但中國(guó)城市的人口密度實(shí)際上是下降的。即使包含了暫住人口,在城市面積的高速擴(kuò)張面前,城市人口的增加注定是滯后的。這決定了城市這樣一個(gè)高效利用土地的經(jīng)濟(jì)聚集體,反而成為一個(gè)浪費(fèi)土地的場(chǎng)所。顯然,高房?jī)r(jià)成為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口的障礙。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,農(nóng)民工在城市打工,大多居住簡(jiǎn)陋。所謂的城市化不過(guò)是農(nóng)村人口居住地點(diǎn)向“工棚式、集體宿舍式和簡(jiǎn)陋租賃式”的轉(zhuǎn)移。由于住宅與工作地分離、夫妻分離、代際分離、頻繁尋找工作等原因,存在人口長(zhǎng)期(多年)在城鄉(xiāng)之間和區(qū)域之間劇烈流動(dòng)的現(xiàn)象；隨著城市向農(nóng)村擴(kuò)張,以及農(nóng)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的消失殆盡,越來(lái)越多的農(nóng)村人口要離開農(nóng)村,而如果他們?cè)诔擎?zhèn)或城市中沒有較為固定的住所,加之工作極不穩(wěn)定甚至無(wú)業(yè),社會(huì)上將會(huì)充斥越來(lái)越多無(wú)房、無(wú)業(yè)的流浪人員。

可見,平抑房?jī)r(jià)不但直接影響“三農(nóng)”問題的解決,還影響城市化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定。只有當(dāng)廣大沒有戶口的外地人員和農(nóng)民工在城市安居樂業(yè)了,才能使城市真正和諧起來(lái)。

高房?jī)r(jià)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的禍頭

香港特區(qū)自上世紀(jì)90年代以來(lái),一直通過(guò)“非飽和供應(yīng)土地”來(lái)維持高房?jī)r(jià),此舉雖然為政府帶來(lái)了財(cái)政收益,但房地產(chǎn)業(yè)的“擠出”效應(yīng),使財(cái)富過(guò)多地集中在非生產(chǎn)性資產(chǎn)上,收入集中在非生產(chǎn)部門的居民手中。手中握有房產(chǎn)的中產(chǎn)不愿意資產(chǎn)貶值,而政府顧及中產(chǎn)利益,一直在維持高房?jī)r(jià),導(dǎo)致香港長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的大幅度降低。目前香港由于地價(jià)過(guò)高,香港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展近乎空白,香港經(jīng)濟(jì)對(duì)外依賴程度非常嚴(yán)重,經(jīng)濟(jì)安全性較差；而且,由房地產(chǎn)催生的泡沫經(jīng)濟(jì),時(shí)常引發(fā)香港房?jī)r(jià)的大起大落。

中國(guó)內(nèi)地效仿香港住房制度,造就了目前嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。由于擔(dān)心房?jī)r(jià)回落對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響,中國(guó)政府采取了房地產(chǎn)救市、防止房?jī)r(jià)大落的一系列政策。除了各項(xiàng)購(gòu)房稅收減免之外,還出臺(tái)政策降低了信貸限制和住房消費(fèi)信貸利率,在很大程度上將房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行業(yè)身上。

可見,高房?jī)r(jià)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍頭。20世紀(jì)90年代,全民炒房、土地價(jià)格高出美國(guó)3倍有余的日本房地產(chǎn)泡沫破裂,日本房市出現(xiàn)全國(guó)性大暴跌,整個(gè)經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。美國(guó)“新經(jīng)濟(jì)”泡沫破滅后,房地產(chǎn)成為布什政府推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增加的重要手段,房?jī)r(jià)暴漲催生了次級(jí)按揭業(yè)務(wù)、以按揭貸款作抵押的證券、各種金融衍生品的爆炸式增長(zhǎng),成為本次金融海嘯的元兇巨惡。

歷史一再證明:不解決高房?jī)r(jià)、高地價(jià)問題,甚至依靠高房?jī)r(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),無(wú)疑是飲鴆止渴、抱薪救火,較后必然被高房?jī)r(jià)所害,較終引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。

羅寶雯摘自《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》中信出版社2010年1月出版。