當(dāng)較后的幻想被打破，降價更成為樓市共識，即使較嚴(yán)厲調(diào)控后廣州仍出現(xiàn)火爆的土地拍賣，也難以扭轉(zhuǎn)這種共識。目前已現(xiàn)松動跡象的樓價，將會出現(xiàn)更大幅度的下滑。而在下半年，伴隨著樓價下滑的，還有供求關(guān)系從緊張趨向緩和、頭次置業(yè)剛性購家逐漸增加的兩大改變。

下半年一旦如預(yù)期般發(fā)生這些改變，則預(yù)示著樓市從過去的瘋狂逐步回歸理性。對整個市場來說，這是好的開始。

小幅下探尋求支撐，樓價回歸理性

一切都因為4月較嚴(yán)厲調(diào)控政策而改變。政策的出臺，改變了人們對樓市的預(yù)期，房價上漲預(yù)期有所弱化。央行近日公布的二季度問卷調(diào)查結(jié)果顯示，29.3%居民對未來房價持上漲預(yù)期，比一季度低10個百分點。

現(xiàn)在的樓市已是投資或帶有投資意向的購家占主流，和頭次置業(yè)者等剛性需求購家不同，這些購家多數(shù)按照預(yù)期來購樓。對未來樓價上漲預(yù)期弱化，則會出現(xiàn)觀望、成交下降。在廣州各在售樓盤可以看到，現(xiàn)場人氣明顯要比上半年差。更能反應(yīng)即時市場狀況的陽光家緣，6月竟有六成在售樓盤出現(xiàn)了零成交。當(dāng)成交大幅下滑，原先的高樓價就成了空中樓閣，要刺激成交，降價就成了先進選擇。

現(xiàn)在，就連任志強這個"堅持房價應(yīng)該上漲的天下人"都說"房價必降"，慣于見風(fēng)使舵的開發(fā)商更加不會死撐高樓價。我們可以看到，現(xiàn)在參與優(yōu)惠、促銷的樓盤越來越多，優(yōu)惠、促銷的力度越來越大。

但市場購賬的并不多，除少數(shù)樓盤外，更多樓盤成交依然低迷。大家都知道現(xiàn)在應(yīng)該降價，但降多少購家才會接受？沒有人知道。因此，開發(fā)商只會采取不斷試探的辦法，先小降，再加碼，在不斷試探中尋找新的樓價支撐點。當(dāng)眾多開發(fā)商都采取這種方式時，我們在下半年將會看到，廣州樓價將會出現(xiàn)持續(xù)不斷的下降，但下降的幅度都不大。所以，下半年，廣州樓價很難出現(xiàn)兩三成的巨大跌幅，更可能和2008年下半年一樣，出現(xiàn)一成多的跌幅，仍站在"萬元關(guān)口"。如果明年市場氛圍不發(fā)生改變，樓價才會真正大跌，那時樓價才有可能跌破萬元，重回"9字頭"。

只有樓價回歸到讓更多剛性需求購家可以承受的程度，樓市才算恢復(fù)理性。

成交跌幅大于供應(yīng)，供求回歸平衡

2003年以來，人們已基本忘記了供求平衡應(yīng)該是怎樣的。除了2008年，其余6年時間，廣州樓市無一例外地表現(xiàn)為求大于供，且消化率(成交量與供應(yīng)量之比)幾乎都在1.2以上。

這種狀況很可能在今年下半年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，重演一次2008年的故事。

確實，受到亞運會等因素的影響，今年下半年廣州的供應(yīng)量不容樂觀。據(jù)估計，下半年廣州一手住宅新增供應(yīng)量只有300萬平方米左右，這將會是2004年來的新低，而全年可能不足600萬平方米，同樣是近幾年來的新低。不過，新增供應(yīng)量的減少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，廣州一手住宅月均成交量也就五六十萬平方米，而目前的成交量比上半年較慘淡的月份還要差。照此看來，下半年月均成交量很難突破50萬平方米，半年成交量也就是300萬平方米左右。因此，至少在下半年，廣州樓市供求會基本平衡。即使從全年來看，供求之間的矛盾也遠(yuǎn)比2008年外的其他年份要緩和得多。

只有供求回歸動態(tài)平衡，樓市才會更加理性。

頭次置業(yè)購家回歸，投資比例再降

中介的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廣州購家構(gòu)成在2009年第四季度發(fā)生了質(zhì)變，潛在購家中，頭次置業(yè)者占比僅為28%。而在2008年第四季度，這一數(shù)據(jù)還為51%。這種情況在今年上半年更有過之而無不及，今年1-5月，1.8萬元/平方米以上高價單位成交面積占比較高達27%(過去較高從沒有超過15%)，購如此高價單位的，基本不會是頭次置業(yè)者。

同樣，這種情況在今年下半年也會發(fā)生改變。引發(fā)這樣改變的主要因素，就是預(yù)期發(fā)生變化。對于投資者、多次置業(yè)者而言，他們購房多數(shù)不看自身需求，而是看預(yù)期。現(xiàn)在預(yù)期發(fā)生改變，購房就會減少。今年下半年，廣州樓市成交會下降，主要就是因為這部分購家的觀望。

相對而言，頭次置業(yè)者和部分改善型購家，他們購房主要還是看自身需求而不是預(yù)期，只要有需求，能力又允許，都會購購。而今年下半年樓價的下降，又降低了改類型購家的入市門檻，該類型購家入市增多，其占比會逐漸回升。不過，由于今年樓價降幅不會很大，該類型購家占比回升的比例也不會非常高。

但只要頭次置業(yè)者及部分改善型購家能回歸市場，就說明市場正向理性的方向靠攏。