編者按:轉(zhuǎn)眼來到2015年年中，在多項利好政策推動下，樓市逐漸走出低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，城市間分化加劇、土地市場由熱轉(zhuǎn)冷、豪宅扎堆入市、房企紛紛觸網(wǎng)等等....。。

2015年已經(jīng)過半，縱觀上半年樓市，房地產(chǎn)市場已由低潮期走向回暖。但值得注意的是，由于供求關(guān)系的改變，城市間的房價分化也日益加劇，一線城市的房價漲幅較為明顯，甚至出現(xiàn)了“日光盤”，但多數(shù)三四線城市仍在持續(xù)下調(diào)。

樓市利好政策顯效　70城房價總體走勢轉(zhuǎn)而向上

去年下半年以來，樓市利好政策接連出臺，尤其是在多個信貸“組合拳”的作用下，樓市升溫明顯?！?30新政”、“330新政”，涉及“認房不認貸”、“較低七折利率”以及“二套房較低頭付四成”等實質(zhì)性內(nèi)容，此外，三次降息、兩次降準，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策，均對樓市的回暖起到了實際的推動作用。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，70城房價環(huán)比綜合平均漲幅由四月份開始由跌轉(zhuǎn)漲，五月份環(huán)比上漲了0.7%，出現(xiàn)上漲的城市個數(shù)也由年初的2個增加到了20個，下降的城市由64個降為43個。由于一線城市的拉動作用，房價整體呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢。

對于上半年70城房價環(huán)比綜合出現(xiàn)增長的原因，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，國家出臺的一系列寬松政策的出臺，是對過去房地產(chǎn)既有的政策逐漸放開，以恢復市場本來的面目，即用供求關(guān)系來決定價格，這對于房地產(chǎn)來說是一個向好的轉(zhuǎn)換。

房地產(chǎn)協(xié)會名譽副會長朱中一也告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，正是由于國家出臺了一系列利好措施，信貸政策日漸寬松，支持了自住和改善型購房人群，使得樓市的需求得到了集中釋放。

一線城市房價“跳漲”　三四線房價仍下行

值得注意的是，樓市的利好政策對于三四線城市的刺激作用并不大，城市間的差距在逐漸拉大。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新房和二手房價環(huán)比普漲，4個城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，較高漲幅分別為6.7%和6.3%，二線城市房價整體較為穩(wěn)定，而大部分三線城市房價仍然在下降。

今年“330新政”后，一線城市房價集體上漲，深圳和北京則成了“領頭羊”，5月份的房價漲幅分別為6.7%和1.4%。據(jù)媒體報道，5月份，開發(fā)商在深圳共推出了7138套新建住宅，漲幅較高的南山區(qū)同比增長了85%。不斷出現(xiàn)的“日光盤”、被刷新的區(qū)域價格刺激著人們的神經(jīng)，購房者的恐慌情緒肆意蔓延。北京市近來樓市也日益火熱，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月份截止到22日，北京市純商品住宅(不含保障房，自住房)已成交4486套，環(huán)比上漲33.7%，比去年同期上漲109.9%。包括五礦萬科如園、華潤?萬橡府在內(nèi)的多個樓盤已進行了調(diào)價，漲幅多在2000～3000元/平。

與一線城市的火熱相反，三四線城市的房價仍然處在下行區(qū)間。唐山、南充、贛州、惠州等地的房價跌幅仍較大，5月份跌幅較高的城市是環(huán)降0.6%的唐山。與房價的低迷相似，三四線城市的樓市成交量也難現(xiàn)增長。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份截止到22日，中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個城市合計住宅簽約量達18.56萬套，環(huán)比上漲5.5%，其中一線城市漲幅較明顯，漲幅高達9.6%，而三線城市則出現(xiàn)了8.1%的下調(diào)。

對于城市間的分化現(xiàn)象，牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，就比如廣州的房子不能拿到長沙去賣，區(qū)域間的差異一直存在。一線城市房地產(chǎn)市場供給相對不足，需求壓力比較大，所以房價較容易出現(xiàn)上漲的情況，所以四個一線城市也始終沒有放開限購。而三四線城市此前供給、投資過度超前，需求出現(xiàn)透支，所以目前庫存壓力比較大，房價難現(xiàn)上漲。

后市預測:樓市回暖預期不改未來分化或?qū)⒓觿?/strong>

對于樓市的未來走向，多位專家預期較為樂觀，認為下半年將延續(xù)回暖態(tài)勢，但房價分化的態(tài)勢也將持續(xù)。

牛鳳瑞認為，中國房地產(chǎn)長期的走勢還是向好的，仍處在城市化加速階段，城市居民的自住和改善型需求，還需很長時間才能滿足，從長期來看，中國房地產(chǎn)供求兩旺的趨勢還要持續(xù)二三十年的時間。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認為，下半年房地產(chǎn)市場升溫將延續(xù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好，表明前期一系列的托市政策開始見效，市場預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，對于購房者信心有所恢復。研究研究總監(jiān)嚴躍進則預測，下半年城市房價漲幅月均1%的可能性很大，但需要加強信貸政策和購房預期的管控。

“只要原材料、土地、勞動力成本在上漲，建房成本不可能下來，房價恐怕還會上漲”，牛鳳瑞分析，但是房價出現(xiàn)過度上漲、短期內(nèi)大幅度反彈的可能性也不大，因為從國家的宏觀調(diào)控部門和地方政府以及供求雙方來看，各方都在逐漸趨于理性，不會再出現(xiàn)過度的盲目的跟風現(xiàn)象。

另外，張大偉還指出，城市間分化會加劇樓市的隱憂，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導致地王頻繁出現(xiàn)，市場資源過分集中，擴大購房預期，未來政策刺激效果會集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線樓市可能會越來越差，增加了崩盤的可能性。