IT、家電、房地產(chǎn)曾經(jīng)被視為中國(guó)市場(chǎng)化較徹底的三個(gè)領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，但從2009年開(kāi)始，因?yàn)榇笮蛧?guó)企逐步的介入，房地產(chǎn)行業(yè)的格局出現(xiàn)了劇烈的變化，土地市場(chǎng)，在國(guó)企充滿霸氣的攻城略地下，民營(yíng)企業(yè)只能步步為營(yíng)；資本市場(chǎng)，資金雄厚的“國(guó)家隊(duì)”和捉襟見(jiàn)肘的“民營(yíng)企業(yè)”更形成鮮明對(duì)比。一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然打響。

地王頻頻國(guó)企造

2010年12月16日，廣州較后一次大規(guī)模土地拍賣會(huì)上，以保利、中海為代表的房企，上演了瘋狂的搶地大戰(zhàn)。其中，國(guó)企保利連拍兩塊位于白云新城的住宅地塊，兩次刷新了廣州樓面地王紀(jì)錄，突破了2萬(wàn)元/平方米，再次上演國(guó)企造地王的大戲。而當(dāng)日推出的4幅地塊，均落入國(guó)企手中。

“地王國(guó)企造”，在2009年是尋常風(fēng)景，到了2010年3月16日達(dá)到——北京只能涌現(xiàn)三個(gè)地王，全都落入央企之手。遠(yuǎn)洋拿下樓面地價(jià)為27529元/平方米的大望京村地王，中信拿下總價(jià)52.4億的亦莊地王，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)以實(shí)際高達(dá)30197元/平方米的樓面地價(jià)拿下薊門橋地王。

彼時(shí)，剛開(kāi)完全國(guó)兩會(huì)，溫總理剛表態(tài)要穩(wěn)定樓市，央企的“杰出表現(xiàn)”立刻成為舉國(guó)上下的焦點(diǎn)。幾天后，國(guó)資委表態(tài)，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一個(gè)月后，嚴(yán)厲的調(diào)控開(kāi)始了。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，央企在北京一日制造仨地王直接推動(dòng)了這些措施的出臺(tái)，引發(fā)了今年這場(chǎng)未有的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴。

而北京土地市場(chǎng)只是以央企為代表的國(guó)企在全國(guó)攻城略地的一個(gè)縮影。調(diào)控開(kāi)始后，北京很快出臺(tái)了新的土地出讓辦法，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍基本退出，取而代之的則是以評(píng)標(biāo)為主的招標(biāo)出讓。此舉大大控制了地王現(xiàn)象，但是優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)得者依然以國(guó)企為主。

一位民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人表示，“沒(méi)辦法，在政府主導(dǎo)的土地市場(chǎng)上，國(guó)企有著天然的優(yōu)勢(shì)”。

資本偏愛(ài)“國(guó)家隊(duì)”

國(guó)企的天然優(yōu)勢(shì)不僅表現(xiàn)在與政府的關(guān)系上，更表現(xiàn)在資本的偏愛(ài)上。

據(jù)記者了解，從2008年開(kāi)始，非國(guó)有背景的房企在銀行信貸為主的資本市場(chǎng)上獲得融資就變得愈來(lái)愈困難。連萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭企業(yè)，都連續(xù)三年未能在資本市場(chǎng)融得一分錢。

上述人士告訴記者，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行更愿意貸給并不需要貸款的國(guó)企，而不愿貸給民企，但他表示很理解銀行的做法，“換了我是銀行，我也會(huì)這么選擇”。

貸款無(wú)望，不少民營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)向股市，但自2009年以來(lái)，國(guó)內(nèi)股市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的申請(qǐng)慎之又慎，購(gòu)殼曲線上市的路也異常難走。在香港上市就成為一些迫切需要擴(kuò)張的房企的獨(dú)木橋。去年年底，龍湖、恒大等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企在香港上市，今年11月，融創(chuàng)在香港上市。

但這并不能改變更多民營(yíng)企業(yè)等米下鍋的窘境。在資本的支持下，國(guó)企和上市企業(yè)就成為土地市場(chǎng)的主角，中小民企只能依靠取得一些邊角地塊謀生。

“國(guó)”“民”合作之路

證大集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)戴志康曾表示，“在這一方面，國(guó)進(jìn)民退是必然的”，若干年后，中國(guó)的房地產(chǎn)商將會(huì)是各個(gè)省份、各個(gè)城市的城投公司。

戴志康的話有些完全，但國(guó)企力量滲入房地產(chǎn)行業(yè)的力度的確在逐步加大。為了生存，越來(lái)越多的民營(yíng)房企選擇了與國(guó)企合作。

從2009年以來(lái)，記者注意到，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科新增土地中，越來(lái)越多土地是和國(guó)企合作獲得的。以北京為例，從2009年以來(lái)，萬(wàn)科共取得9幅土地，全部都是和中糧、金隅、五礦等國(guó)企合作獲得。而這種合作模式正在迅速蔓延，綠城、富力等民營(yíng)房企也在效仿。官方說(shuō)法，這種組合是資金雄厚的國(guó)企，加經(jīng)驗(yàn)豐富的民企，強(qiáng)強(qiáng)組合。而業(yè)內(nèi)私下里則稱之為“傍大款”，更為鮮明生動(dòng)地道出了這種合作的無(wú)奈。

(作者：魯歡)