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2010年6類惡意購房需警惕
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 492 次
難道樓市也有莊家?回答是肯定的。
在廣西東興的一條小型地塊上建設(shè)著密集的商鋪,該項(xiàng)目還在圖紙階段就以住宅1900元/平、商業(yè)15000元/平倒手予某江浙炒房團(tuán),事后再通過市場(chǎng)銷售,開發(fā)商獲得的低位資金開發(fā),相當(dāng)于空手套白狼,不過地價(jià)錢不含糊,而炒房團(tuán)委托一個(gè)營(yíng)銷人代表從事市場(chǎng)銷售,分得二次開發(fā)性質(zhì)的差價(jià)。
同一塊地同一個(gè)項(xiàng)目由兩個(gè)主子對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分挖掘,自然房?jī)r(jià)低不到哪兒去。
這還只是淺表性的惡意購房?,F(xiàn)在,被通脹、被泡沫條件下,惡意購房還呈現(xiàn)如下種類:
回購條件下的集中售樓。
回購并不展示的是開發(fā)商的信心,充其量是一種不利己的營(yíng)銷手段。如果僅僅是開發(fā)商一家之舉,無可厚非,因?yàn)槠淠軌蜃屜M(fèi)者相信日后能夠有兌現(xiàn)諾言的能力。問題是,回購一旦與集中銷售嫁接于一體,貓膩就來了,這種回購變成了變相集資,開發(fā)商讓出房?jī)r(jià)吸引集中消費(fèi)的資金,然后抬高房?jī)r(jià)進(jìn)行銷售,吸引人氣并讓部分散戶覺得購得值,自然不會(huì)提回購的事。
既購房又以資金入股的形式控制銷售。
在某些二三線城市集中商業(yè)地段,往往前期儲(chǔ)備的土地系通過政府關(guān)系獲得,開發(fā)商缺乏開發(fā)資金與運(yùn)作資金,這個(gè)時(shí)候,炒家加入進(jìn)來,頭先竊取的是優(yōu)質(zhì)單位,其次,約定較低價(jià)位,后期出售的價(jià)差按照一定比例分成,同時(shí),作為一次性在房產(chǎn)尚未開發(fā)出來的時(shí)候提前投入的回報(bào),開發(fā)商承諾在目前市價(jià)基礎(chǔ)上與團(tuán)體購方進(jìn)行差價(jià)分成。
預(yù)售樓花外加分紅。
這是倒地的另一種形式,甲方有公司,名下也有地,并且該地塊被規(guī)劃了,但他沒有錢,坐等中間商來進(jìn)行投資,投資商獲得的一是已經(jīng)納入規(guī)劃可以進(jìn)行可行性研究的項(xiàng)目用地,另外甲方還可以承諾通過關(guān)系,只要你愿意掏錢,可以在現(xiàn)有容積率基礎(chǔ)上提高,加推的部分作為甲方轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目權(quán)益的條件。
這有效回避了法律不允許炒賣樓花予散客的限制。
國(guó)企福利化集團(tuán)購購。
誰也搞不明白國(guó)企集中購房,到底是團(tuán)購行為,抑或是一種變相圈項(xiàng)目,開發(fā)商當(dāng)然是獲得后期開發(fā)資金,而團(tuán)購背后必定還隱藏著某些腐敗或者叫潛規(guī)劃。
政府資源性控制單位的集資建房。
在一些地市級(jí)城市,政府掌握著資源權(quán)力的單位往往借助于定向開發(fā)來達(dá)成購房目的,這其實(shí)在地方政府是合法的,在全國(guó)性法律條文下是非法的。如果僅僅就地解決居住問題,是好事,畢竟政府資源控制單位都是社會(huì)上的購購力強(qiáng)者,問題在于,這些本身購得起房的潛在房東,從政府低價(jià)獲得自住房后,予以高價(jià)出租,因?yàn)榈囟味急容^好,同時(shí)再到市場(chǎng)進(jìn)行商品性消費(fèi),同樣享受政策優(yōu)惠,銀行也更喜歡這類純粹的白領(lǐng)。
通過城鎮(zhèn)化形式的集中炒地。
按照中國(guó)的城鎮(zhèn)管理法,地方政府可以謀求集體用地流轉(zhuǎn),這就讓一些沒有資質(zhì)沒有實(shí)力的開發(fā)商打開了后繼之門,他們通過政府關(guān)系獲得大片集體用地后,兜售給缺地的正規(guī)開發(fā)商。其操作類似于前述預(yù)售樓花形式,也有直接進(jìn)行土地交易的。
上述形式的各類開發(fā)投資與發(fā)生的消費(fèi),都是惡意的,他們的先進(jìn)目的就是要營(yíng)造一個(gè)不斷上漲的商品房市場(chǎng),形式上許多人還以散戶的身份直接進(jìn)行高價(jià)消費(fèi),從而讓高價(jià)有著陸點(diǎn),進(jìn)而以供不應(yīng)求來搪塞散戶。
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