稅收籌劃無所不在，房地產行業(yè)納稅籌劃空間巨大，而且節(jié)約的完全金額也很大，省下來的就是“凈利潤”。

　　房地產在中國真正的發(fā)展，不過短短的二十年的時間，但是發(fā)展非常迅猛。特別是近三年來，房價一日三變，由此也吸引眾多資金加入房地產行業(yè)，曾經(jīng)流行無論從事什么行業(yè)，只要賺了錢就投資房地產的現(xiàn)象，而且大都能獲取暴利。因此大多數(shù)中小房地產企業(yè)不重視內部管理，財稅管理也明顯滯后于行業(yè)的發(fā)展，結合智慧源公司多年從事房地產行業(yè)財稅咨詢的實務，我們總結房地產開發(fā)商財稅管理上主要存在以下幾方面問題：

　　、老板重視程度不夠，財稅管理粗放

　　如何以較低成本獲取項目所需資金，是束縛每個開發(fā)商的手銬。這一方面與開發(fā)商在項目運作之前缺乏必要的財務投資分析有關，過于樂觀，不顧一切瘋狂拿地，2007年土地成本紀錄一次又一次被刷新，增加了開發(fā)商的經(jīng)營風險和財務風險，2008年眾多的房地產企業(yè)不得不斷臂求生，出讓開發(fā)項目；另外一方面與企業(yè)融資手段的匱乏有關，大多數(shù)房地產企業(yè)僅通過銀行融資，或者利用高額利率的民間貸款，融資手段單一。不善于在資本市場上多袖齊舞，今年以來，境內外上市又受到了諸多限制與障礙后，很多地產商就更加不知所措了。還有一個很重要的原因是，與其財稅管理水平粗放有關。

　　究其根源，一方面是早期錢太好賺，眼睛只顧向外看，更深層次的原因是，很多地產老板或聘請的項目操盤手大都是建筑工程專業(yè)出身，對財稅管理一知半解，對財稅很不重視，或表面上認為很重要，骨子里還是認為工程、銷售是較重要的，對財務的要求無外是把帳弄清楚，較好能配合把錢融到手，僅此而已。這是造成財稅管理粗放的較主要原因。所以，國內大多數(shù)房地產企業(yè)財稅管理離精細化還有很大距離，這也就意味著，內部還有很多空間可以挖掘，在理性回歸的時代，眼睛可以適當?shù)叵騼瓤矗騼炔抗芾硪б?。比如說目前房地產企業(yè)的資金流很緊張，而在某一段時間內其實是現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出的，如能提高預測的準確度，從而提高全面預算管理水平，令到在時間上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部緩解資金緊張狀態(tài)的。

　　、財務人員地位不高，參與重大決策程度不夠與

其他傳統(tǒng)行業(yè)相比較，房地產公司財務從業(yè)人員的素質普遍偏低。由于地位不高，參與重大經(jīng)營決策時人微言輕，造成財務管理滯后于企業(yè)經(jīng)營決策，很多時候屬事后被動式財稅管理。而在國外，CFO通常都是緊隨CEO之后排位的。

　　在咨詢過程中，我們就經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商或投資商是從其他行業(yè)轉入，其財務人員往往也是跟隨企業(yè)經(jīng)營者從其他行業(yè)一并轉入，而房地產行業(yè)與其他行業(yè)相比，財稅上有很多自已的特殊性，很多財務人員未能及時跟進；還有一些老板，為了安全而選用所謂的“自已人”，并非財務專業(yè)出身，在工作中邊干邊學，從而犯了很多明顯不該犯的錯誤。例如，較近就發(fā)現(xiàn)，有家企業(yè)開發(fā)2年來從未設立“開發(fā)間接費用”科目，所有人員的工資、費用均在“期間費用”中列支，2年來共列支了3000多萬元。這種低級錯誤將來會導致至少多交1000多萬元的土地增值稅。還有一家企業(yè)較近推出購房契稅的促銷政策，財務人員事前完全不知，額外增加了企業(yè)的稅收負擔。

　　第三、財稅工作缺乏事前規(guī)劃

　　企業(yè)對財務管理的重視程度對成本控制能起到相當?shù)淖饔谩Ｈ欢?，由于管理相對粗放，投資經(jīng)營決策往往靠老板拍腦袋，缺少事前的整體規(guī)劃，往往是遇到問題找救火隊員。投資決策分析、資金預算、成本控制、績效考核、財務風險預警等大型房地產行業(yè)常用的財務管理手段，很難在中小房地產企業(yè)中起到很好的作用，很多工作一定要做在前面，臨時燒香可能連佛門在哪都不知道，可問題是，還是有很多人是“不見棺材不落淚”。

　　第四、偷稅漏稅現(xiàn)象普遍，稅務風險較大

　　房地產企業(yè)主要稅種有營業(yè)稅及附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、房地產稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅等等。特別是從2007年2月1日起，推出的土地增值稅加強清算政策，令稅收成本至少達到銷售額的20%以上，已成為地價和建安費之后的第三大成本。今年推出的國稅函(2008)299號，更要求開發(fā)商在預征企業(yè)所得稅時，不允許扣除營業(yè)稅金和期間費用，這進一步加大了開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面。而由于開發(fā)建設周期長，房地產行業(yè)主要采取預征制度，目前營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個主要稅種合計預征率大約在銷售額的12%左右，只有等到項目清算時，才知道原來要的交稅那么高。所以在利潤較好的年頭，開發(fā)商還不覺得太痛。也就不會太在意稅務問題。據(jù)了解，在國內還沒有一家地產公司設立了專門的稅務部、稅務總監(jiān)崗位，這就是一個例證。

　　近年，國家為調控房價，已將稅收、信貸、土地作為宏觀調控的三把利劍，房地產行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年作為稅收檢查對象，較近幾年有不少房地產企業(yè)老總倒在稅收這把利劍之下。

　　2008年6月15日，國家稅務總局向社會公布了5起涉稅違法案件，其中福布斯富豪榜上榜人物劉軍旗下泰躍房地產公司北京泰躍房地產開發(fā)有限責任公司從1995年7月31日至2006年12月31日長達11年半的時間中，通過虛假納稅申報，少申報營業(yè)稅應稅收入共計13.53億元，稅務機關責令其補繳稅款7439萬元，加收滯納金3246萬元，罰款3618萬元。共計1.4億元。

　　看看上面的落馬房地產企業(yè)根本談不上任何偷稅技術，稱其為“搶稅”都不為過，很多企業(yè)認為與政府部門處理好關系，稅收沒有人管。但是上面兩家企業(yè)被稅務機關追查自企業(yè)成立以來的10多年的賬務，并作出補稅的警示，值得我們房地產企業(yè)好好反思。國家稅務總局一位處長在泰躍地產出事后就說“這家公司的偷稅行為太猖獗了，也許是因為原來依仗有高官護著，它基本忘記了稅法的存在。”，該案的查處，向很多官商勾結的偷稅者發(fā)出了警鐘：“不是不報，時候未到?！?/P>

　　在多年地產項目咨詢過程中，我們發(fā)現(xiàn)地產商多數(shù)存在偷稅或者多交稅的情形，偷稅主要是通過以下手法：

　　虛開建安發(fā)票加大成本，表現(xiàn)形式：建安單價過高，資金流向復雜；

　　虛構成本以制造逃稅空間，表現(xiàn)形式：高額裝修；

　　車庫、會所、出租商鋪成本全部擠占到已售物業(yè)成本中；

　　以房換地在分房時不視同銷售納金；

　　將開發(fā)產品自用、職工福利、獎勵不視同銷售不納稅；

　　項目結束不注銷也不進行土地增值稅清算等等。

　　我們認為，由于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、宣傳策劃、銷售、物業(yè)等等，每一項經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生都會涉及稅金，同時產生稅收籌劃。比如，公司股東選擇法人股東還是自然人股東、公司性質用外資還是內資；企業(yè)拿地的選擇：是通過招拍掛還是直接購購其他公司土地還是直接收購股權，收購股權后溢價部分如何入帳；企業(yè)合作模式的選擇：是成立項目還是不成立項目公司；開發(fā)產品的選擇：毛坯房還是 等等。稅收籌劃無所不在，房地產行業(yè)納稅籌劃空間巨大，而且節(jié)約的完全金額也很大，省下來的就是“凈利潤”。隨著房地產行業(yè)進一步發(fā)展，此次行業(yè)危機也是行業(yè)發(fā)展的機會，抓住機會苦練內功，降低包括稅收成本在內的成本，熬過行業(yè)的冬天，堅信房地產的春天就會重新到來。

　　針對以上問題，我們的建議是

　　1、房地產企業(yè)老板要借這次調整的機會，重新審視財稅問題，高度重視起來，自已該補課的補課；

　　2、提升財務人員的地位，該高薪聘請的不要吝嗇，財務人員的至少在1：5以上；

　　3、在稅務籌劃上我們具體的建議是：

　　☆ 設立稅務部和稅務總監(jiān)崗位；

　　☆ 更多地借用外部稅務咨詢師的“腦袋”；

　　☆ 要樹立提前做好稅務規(guī)劃的意識，而不要臨時抱佛腳；

　　☆ 稅務籌劃要從戰(zhàn)略層面、經(jīng)營管理層面、理財層面三個層面全面導入，而不能僅停留在理財層面上；

　　☆ 在房地產不同開發(fā)階段都要導入稅務籌劃； ☆ 注意稅務籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務行為的真實性和交易價格的“度”，注意防范稅務風險，不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。

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