近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯盟、上海易居研究院和中國房地產測評等單位，對我國未來房地產走勢和房地產業(yè)與國民經濟間的互動關系，進行了多方交流。根據調研結果和我們的研究，對房地產行業(yè)未來發(fā)展和對國民經濟影響，有如下幾點判斷：

頭先是行業(yè)總體上的調整不可避免。

從房地產開發(fā)的角度，房地產行業(yè)具有高杠桿的特點，財務風險控制在房地產企業(yè)經營中占有重要地位。受宏觀經濟緊縮的影響，即使當前房地產市場中投機需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導致的企業(yè)現金流緊張，也會迫使企業(yè)降價保量。2007年下半年，企業(yè)高價拿地情況較多，一些進入行業(yè)較晚，資產積累不夠、實力較弱的企業(yè)面臨淘汰的危險。

　　從監(jiān)管的角度，對自從成立了土地監(jiān)察制度后，對土地閑置的管理已不在走過場，因此2007年高地價對開發(fā)商的成本壓力是真實存在的。房地產價格調整的主要壓力，并非來自于二級市場上的流動性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財務風險。

　　其次，土地成本是“房價加速器”的關鍵。房地產價格主要是土地成本決定的，即“樓面地價+建安成本+開發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產的價格。

　　“房價加速器”機理主要在于市場的類比效應：政府先推出地塊，后推出土地價格決定的房產價格，并以此決定了市場上存量房產的二級市場價格；在當前宏觀緊縮情況下，土地價格下滑又給了市場一個明確的房價下滑信號。地價下降給了市場樓價下滑的強烈預期，因此現有救市措施成效有待觀察，因為當前全國地價下降幅度平均已達35%。

　　第三，上市公司比非上市公司面臨更大的經營壓力。經過前期7年的指數式暴漲，許多房地產經營企業(yè)已積累了很大的實力，企業(yè)面對逆境不會有太大的商業(yè)風險。上市公司出于維持業(yè)績和保持資產負債表質量的要求，對當前銷售放緩帶來的效益下降容忍度較低，股價過分下滑也增加了收購壓力。而非上市公司則只要公司有實力承受調整，現金流不至于斷裂，對降價保量的動機就不強。

　　第四，兩類公司將渡過難關。面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。類，以萬科為代表的“作為”類公司；這類公司是行業(yè)內經營模式的探索者，普遍實行“精細化”經營，如萬科還把房地產業(yè)做成了一個“制造業(yè)”，以求做到快速開發(fā)、標準化開發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近兩年地價瘋漲時沒有做過多的積極進取，因此面對調整，未來的商業(yè)風險和財務風險都不會太大。除了以上兩類公司外，投機性過強、在地價瘋漲的前2年吃進過多土地的公司，實力弱又粗放經營的公司，未來遭淘汰的可能性較大。

　　較后，保障性住房的增加將改變房地產市場結構。出于拉動地方經濟增長，和建設和諧社會、解決民生問題的需要，保障性住房供應無疑將會大增。上海成立的住房保障建設局，就是一個信號。保障性住房的來源，并非一定要新建，通過收購存量房也是一條途徑，目前上海已開始了外環(huán)房產的政府收購工作。在當前的房地產市場上，商品房市場占40%-50%，隨著保障性住房比重增加，商品房樓價下調壓力將增大，上市公司、開發(fā)商的壓力也將增大，但整個房地產行業(yè)雖有調整，但調整的幅度不會到達撼動其國民經濟主導產業(yè)的地步。調整將擠出房地產的暴利，調整后房地產行業(yè)的產業(yè)專業(yè)性將增強，“作為類”企業(yè)將成為行業(yè)主角。

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