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執(zhí)行套住房信貸政策維護(hù)房市穩(wěn)定
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 455 次
目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間火爆了起來(lái),根本原因并不是民眾的剛性需求爆發(fā)或他們的錢太多了,而是由于各商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行或放開套住房的信貸政策限制,直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速飆升,并促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)換。這可能會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫。有鑒于此,為了保證中國(guó)銀行體系的金融安全及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,我們必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策,以此促進(jìn)未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
近期,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間火了起來(lái),土地交易市場(chǎng)也一片紅火,而深圳、北京等一線城市房?jī)r(jià)又開始瘋漲。對(duì)此,人們一定會(huì)感到十分詫異。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的瞬間轉(zhuǎn)好,是民眾的“剛性需求”(其實(shí)根本就沒有這種需求,只是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來(lái)的概念)釋放出來(lái)?是民眾購(gòu)購(gòu)住房的支付能力提高了?還是另有其他原因?
隨著國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)的快速飚升,監(jiān)管部門又開始收緊套住房的信貸政策,此前各商業(yè)銀行并嚴(yán)格不執(zhí)行套住房信貸政策。其實(shí),筆者早就指出,嚴(yán)格執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策,是事關(guān)國(guó)內(nèi)銀行體系安全的基本底線。一旦這一政策放松,商業(yè)銀行就會(huì)借此無(wú)限擴(kuò)張信貸規(guī)模,國(guó)內(nèi)銀行體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大,就可能面臨類似美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過,盡管監(jiān)管部門知道套住房貸款的信貸政策限制非常重要,但迫于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo),對(duì)商業(yè)銀行全面突破套住房信貸政策的舉動(dòng),也只好“睜一眼,閉一眼”。2008年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速萎縮,一些房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)協(xié)會(huì)就千方百計(jì)地想突破這一限制,呼吁放開套住房按揭貸款的信貸政策,去年提出所謂“改善性住房”概念試圖突破套住房的信貸政策限制,就是一個(gè)很好的例子。較近幾個(gè)月,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是炒作這一概念。
較近有人說,近期國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上升,主要是源自于購(gòu)購(gòu)住房的民眾的錢太多了,顯示出住房的供不應(yīng)求,較終導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真是這樣的,就太好了,就不用擔(dān)心出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫及引發(fā)金融危機(jī)了。因?yàn)?,民眾有錢意味著其有購(gòu)購(gòu)住房的支付能力,這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)保持繁榮。
但是,上述言論并不符合市場(chǎng)的真實(shí)情況。不是因?yàn)槊癖姷腻X太多,是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因。較為簡(jiǎn)單的常識(shí)告訴我們,如果民眾購(gòu)房真的很有錢,就可以直接用自己的積蓄購(gòu)購(gòu)住房,不必再申請(qǐng)商業(yè)銀行的房貸了。同樣,套住房的信貸政策放寬不放寬,對(duì)民眾而言也就根本沒有意義了。
不過,當(dāng)前的實(shí)際情況是,絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)居民從根本上講是沒有支付能力來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)的。即便購(gòu)購(gòu)套住房,他們也是要通過銀行的住房按揭貸款完成的。如果沒有住房按揭貸款的話,估計(jì)許多居民根本就沒有能力進(jìn)入眼下房?jī)r(jià)高企的房地產(chǎn)市場(chǎng),更不要說購(gòu)購(gòu)套住房了。
住房既是投資品,也是消費(fèi)品。對(duì)于投資品與消費(fèi)品來(lái)說,兩者的定價(jià)方式及需求變化存在著本質(zhì)的區(qū)別。其中,投資品的價(jià)格是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期決定的。例如,當(dāng)投資者預(yù)期住房的價(jià)格會(huì)上漲時(shí),而便利的融資工具及相應(yīng)的金融杠桿(如住房貸款的信貸政策),不僅會(huì)促使他們購(gòu)購(gòu)套住房,而且還會(huì)購(gòu)購(gòu)套甚至第三套住房。此時(shí),投資者的住房需求是無(wú)限的。
但是,當(dāng)住房作為一種消費(fèi)品時(shí),情況則會(huì)發(fā)生完全的變化。如果住房是一種消費(fèi)品,民眾購(gòu)購(gòu)住房的消費(fèi)需求是有限的,受制于他們購(gòu)購(gòu)住房的實(shí)際支付能力的影響。在這種情況下,住房?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)的供求決定的。
對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,當(dāng)前房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)快速上漲,是因?yàn)樽越衲?月河4月份開始,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)發(fā)生了轉(zhuǎn)換。以較近深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為例來(lái)看,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換的根本原因是,各商業(yè)銀行都以各種方式突破套住房的信貸政策限制,讓住房投資者享受住房消費(fèi)者的各種信貸優(yōu)惠政策。在這種情況下,大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),較終推高了國(guó)內(nèi)一些城市的房?jī)r(jià)。
由此可見,當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)快速飚升,根本原因不是由于民眾的錢太多購(gòu)房所致,而是由于地方商業(yè)銀行放開套住房政策限制而引發(fā)的,并引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。
現(xiàn)在的問題是,如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房?jī)r(jià)格,房地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)與繁榮?從美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)的原因分析,房地產(chǎn)泡沫的破滅是催生美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生的導(dǎo)火線。
但是,美國(guó)房地產(chǎn)泡沫是由僅具備次級(jí)信用的居民購(gòu)房所引起的,并沒有出現(xiàn)目前投資者利用房貸放大的金融杠桿大力炒作國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的那種市場(chǎng)情況??梢姡?dāng)投資者蜂擁而入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)更大,這個(gè)問題值得關(guān)注。也就是說,大量房地產(chǎn)投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時(shí),勢(shì)必會(huì)吹大國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。而吹大的房地產(chǎn)泡沫必然會(huì)破滅,就意味著銀行的危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生將不可避免。
在美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生后,中國(guó)相繼推出了359號(hào)(2007年9月)和推131號(hào)(2008年12月)文件,其根本目的就是要區(qū)分開房地產(chǎn)需求中的投資需求與消費(fèi)需求,防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作與泡沫。其中,套住房信貸限制政策,是這些文件的核心之一。
針對(duì)房地產(chǎn)投資需求,規(guī)定投資購(gòu)房者不能享受商業(yè)銀行的信貸優(yōu)惠政策,以此來(lái)遏制房地產(chǎn)的投資需求,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因過度炒作而滋生泡沫。針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求,政府則采取了各種優(yōu)惠的信貸政策,鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi)。這樣,既可增加獲改善居民的住房福利水平,又可讓房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。但是,當(dāng)前一些城市中房?jī)r(jià)快速飚升,是與這些政策的基本精神相悖的。
上述分析顯示,要想扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)的投資主導(dǎo)傾向,回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們就必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策,不僅要堅(jiān)持套住房按揭貸款的頭付比例不低于40%,而且還要運(yùn)用利率的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制調(diào)整投資者行為,提高住房投資者房貸資信的市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。
鑒于執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策限制,既對(duì)保證中國(guó)銀行體系的金融安全又對(duì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展意義重大,所以,認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策的宏觀意義也尤為明顯。只有這樣,我們才能做到既要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,又要促使房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/P>
?。ㄗ髡呦抵袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)
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