目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間火爆了起來(lái)，根本原因并不是民眾的剛性需求爆發(fā)或他們的錢太多了，而是由于各商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行或放開套住房的信貸政策限制，直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速飆升，并促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)換。這可能會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫。有鑒于此，為了保證中國(guó)銀行體系的金融安全及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我們必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策，以此促進(jìn)未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　近期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間火了起來(lái)，土地交易市場(chǎng)也一片紅火，而深圳、北京等一線城市房?jī)r(jià)又開始瘋漲。對(duì)此，人們一定會(huì)感到十分詫異。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的瞬間轉(zhuǎn)好，是民眾的“剛性需求”（其實(shí)根本就沒有這種需求，只是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來(lái)的概念）釋放出來(lái)？是民眾購(gòu)購(gòu)住房的支付能力提高了？還是另有其他原因？

　　隨著國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)的快速飚升，監(jiān)管部門又開始收緊套住房的信貸政策，此前各商業(yè)銀行并嚴(yán)格不執(zhí)行套住房信貸政策。其實(shí)，筆者早就指出，嚴(yán)格執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策，是事關(guān)國(guó)內(nèi)銀行體系安全的基本底線。一旦這一政策放松，商業(yè)銀行就會(huì)借此無(wú)限擴(kuò)張信貸規(guī)模，國(guó)內(nèi)銀行體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，就可能面臨類似美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，盡管監(jiān)管部門知道套住房貸款的信貸政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，對(duì)商業(yè)銀行全面突破套住房信貸政策的舉動(dòng)，也只好“睜一眼，閉一眼”。2008年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速萎縮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)協(xié)會(huì)就千方百計(jì)地想突破這一限制，呼吁放開套住房按揭貸款的信貸政策，去年提出所謂“改善性住房”概念試圖突破套住房的信貸政策限制，就是一個(gè)很好的例子。較近幾個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是炒作這一概念。

　　較近有人說，近期國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上升，主要是源自于購(gòu)購(gòu)住房的民眾的錢太多了，顯示出住房的供不應(yīng)求，較終導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真是這樣的，就太好了，就不用擔(dān)心出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫及引發(fā)金融危機(jī)了。因?yàn)?，民眾有錢意味著其有購(gòu)購(gòu)住房的支付能力，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)保持繁榮。

　　但是，上述言論并不符合市場(chǎng)的真實(shí)情況。不是因?yàn)槊癖姷腻X太多，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因。較為簡(jiǎn)單的常識(shí)告訴我們，如果民眾購(gòu)房真的很有錢，就可以直接用自己的積蓄購(gòu)購(gòu)住房，不必再申請(qǐng)商業(yè)銀行的房貸了。同樣，套住房的信貸政策放寬不放寬，對(duì)民眾而言也就根本沒有意義了。

　　不過，當(dāng)前的實(shí)際情況是，絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)居民從根本上講是沒有支付能力來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)的。即便購(gòu)購(gòu)套住房，他們也是要通過銀行的住房按揭貸款完成的。如果沒有住房按揭貸款的話，估計(jì)許多居民根本就沒有能力進(jìn)入眼下房?jī)r(jià)高企的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不要說購(gòu)購(gòu)套住房了。

　　住房既是投資品，也是消費(fèi)品。對(duì)于投資品與消費(fèi)品來(lái)說，兩者的定價(jià)方式及需求變化存在著本質(zhì)的區(qū)別。其中，投資品的價(jià)格是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期決定的。例如，當(dāng)投資者預(yù)期住房的價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，而便利的融資工具及相應(yīng)的金融杠桿（如住房貸款的信貸政策），不僅會(huì)促使他們購(gòu)購(gòu)套住房，而且還會(huì)購(gòu)購(gòu)套甚至第三套住房。此時(shí)，投資者的住房需求是無(wú)限的。

　　但是，當(dāng)住房作為一種消費(fèi)品時(shí)，情況則會(huì)發(fā)生完全的變化。如果住房是一種消費(fèi)品，民眾購(gòu)購(gòu)住房的消費(fèi)需求是有限的，受制于他們購(gòu)購(gòu)住房的實(shí)際支付能力的影響。在這種情況下，住房?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)的供求決定的。

　　對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)快速上漲，是因?yàn)樽越衲?月河4月份開始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)發(fā)生了轉(zhuǎn)換。以較近深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為例來(lái)看，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換的根本原因是，各商業(yè)銀行都以各種方式突破套住房的信貸政策限制，讓住房投資者享受住房消費(fèi)者的各種信貸優(yōu)惠政策。在這種情況下，大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，較終推高了國(guó)內(nèi)一些城市的房?jī)r(jià)。

　　由此可見，當(dāng)前國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)快速飚升，根本原因不是由于民眾的錢太多購(gòu)房所致，而是由于地方商業(yè)銀行放開套住房政策限制而引發(fā)的，并引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。

　　現(xiàn)在的問題是，如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房?jī)r(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)與繁榮？從美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)的原因分析，房地產(chǎn)泡沫的破滅是催生美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生的導(dǎo)火線。

　　但是，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫是由僅具備次級(jí)信用的居民購(gòu)房所引起的，并沒有出現(xiàn)目前投資者利用房貸放大的金融杠桿大力炒作國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的那種市場(chǎng)情況?？梢姡?dāng)投資者蜂擁而入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)更大，這個(gè)問題值得關(guān)注。也就是說，大量房地產(chǎn)投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時(shí)，勢(shì)必會(huì)吹大國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。而吹大的房地產(chǎn)泡沫必然會(huì)破滅，就意味著銀行的危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生將不可避免。

　　在美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)相繼推出了359號(hào)（2007年9月）和推131號(hào)（2008年12月）文件，其根本目的就是要區(qū)分開房地產(chǎn)需求中的投資需求與消費(fèi)需求，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作與泡沫。其中，套住房信貸限制政策，是這些文件的核心之一。

　　針對(duì)房地產(chǎn)投資需求，規(guī)定投資購(gòu)房者不能享受商業(yè)銀行的信貸優(yōu)惠政策，以此來(lái)遏制房地產(chǎn)的投資需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因過度炒作而滋生泡沫。針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求，政府則采取了各種優(yōu)惠的信貸政策，鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi)。這樣，既可增加獲改善居民的住房福利水平，又可讓房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。但是，當(dāng)前一些城市中房?jī)r(jià)快速飚升，是與這些政策的基本精神相悖的。

　　上述分析顯示，要想扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)的投資主導(dǎo)傾向，回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們就必須認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策，不僅要堅(jiān)持套住房按揭貸款的頭付比例不低于40%，而且還要運(yùn)用利率的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制調(diào)整投資者行為，提高住房投資者房貸資信的市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。

　　鑒于執(zhí)行套住房按揭貸款的信貸政策限制，既對(duì)保證中國(guó)銀行體系的金融安全又對(duì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展意義重大，所以，認(rèn)真執(zhí)行套住房的信貸政策的宏觀意義也尤為明顯。只有這樣，我們才能做到既要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，又要促使房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/P>

　?。ㄗ髡呦抵袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）

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