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09年后調(diào)控嚴(yán)過07年房市將量價齊跌!
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:網(wǎng)易 閱讀 1441 次
陳真誠:調(diào)控嚴(yán)過07年房市將量價齊跌
調(diào)控政策密集連發(fā)出其不意化解市場預(yù)期行為的對沖
自2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定恢復(fù)房地產(chǎn)交易營業(yè)稅政策后,政府明顯改變了對房地產(chǎn)市場的態(tài)度,并相繼密集出臺了包括金融、稅收、土地等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。
2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會議明確提出,要抑制投資投機(jī)性購房,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。2009年12月27日, 總理接受新華社記者少有專訪,提出調(diào)控房地產(chǎn)的四項(xiàng)措施,強(qiáng)調(diào)要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控,穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格;要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。
在具體政策方面,在明確個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年之后,2009年12月17日,財(cái)政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。此舉意在打擊開發(fā)商囤地炒地。
接著,2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,為2010年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào),明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù):遏制房價過快上漲。該文件從土地到信貸,再到地方政府責(zé)任,詳細(xì)列出了11條措施,被國人稱為“國十一條”?!皣粭l”強(qiáng)調(diào)了加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,明確指出:金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時,要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。值得注意的是,新政策去掉了改善性住房這個內(nèi)容,強(qiáng)化了打擊投資投機(jī)購房的目的。此外還頭次提出了增加普通住宅用地供應(yīng),增加保障房和低價商品房的市場供應(yīng),并強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府的執(zhí)行責(zé)任??梢哉f,“國十一條”釋放了政府全面、深化房地產(chǎn)調(diào)控的信號,也釋放了將繼續(xù)房地產(chǎn)金融調(diào)控的信號,其威力也主要在釋放政府逆化此前的刺激政策、強(qiáng)化調(diào)控的信號作用,對打擊投資投機(jī)購房、開發(fā)商囤地炒地以及嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策等方面具有很強(qiáng)的針對性。
其后,2010年央行工作會議上,央行表示,將在保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策同時,有效管理通脹預(yù)期,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。這些說明,房地產(chǎn)金融政策將是從緊的。
隨之而來的是,2010年1月12日,中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來,頭次再行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,重啟金融調(diào)控。
從已出臺的調(diào)控政策來看,真是密集連發(fā),而且常常出其不意,以化解市場預(yù)期行為對調(diào)控產(chǎn)生的對沖效應(yīng)。
調(diào)控目標(biāo)明確還將深化
國務(wù)院新聞辦公室于2010年1月13日舉行有六部委相關(guān)專業(yè)參加的新聞發(fā)布會,向各界表達(dá)政府解決“執(zhí)行”房地產(chǎn)調(diào)控政策問題的決心,落實(shí)各級地方政府的責(zé)任。由此來看,接下來,至少在金融、土地等領(lǐng)域,政府還有可能繼續(xù)出臺政策或繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控的可能,并有督促地方政府清理所出臺的刺激或優(yōu)惠政策的可能。
不難看出,與2007年那一輪調(diào)控相比,雖然表面上看起來要政策溫和些,而其實(shí)新一輪調(diào)控更為嚴(yán)厲。頭先,新一輪調(diào)控,具有明確的目的和針對性,凸顯出政府全面調(diào)控房地產(chǎn)的信號。其次,新一輪調(diào)控,不但幾乎可能用到的政策這次都可能用到,而且采取了調(diào)控政策密集連發(fā)、出其不意的策略,調(diào)控變得更加“聰明”。再則,從二套房貸政策等來看,新一輪調(diào)控的一些調(diào)控政策,可看成2007年那一輪調(diào)控政策的延續(xù)。尤其是,從取消改善性住房、規(guī)定開發(fā)商拿地的頭付款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策,以及政府對房價上漲的態(tài)度從“抑制”升級為“遏制”、將“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價”等定性為“違法犯罪的行為”等方面來看,本文作者陳真誠分析認(rèn)為,新一輪調(diào)控,實(shí)際上比2007年那一輪調(diào)控要嚴(yán)厲得多,政府的態(tài)度要堅(jiān)決得多。
更要看到的是,當(dāng)前房價依然還在高位,試圖逆化政府的調(diào)控政策和調(diào)控精神的因素還大有所在,可能促使政府繼續(xù)出臺新的調(diào)控政策。
一方面,目前的房價依然過高。2010年1月14日,國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示,2009年12月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,連續(xù)第七個月較上年同期上漲,漲幅比前一個月擴(kuò)大2.1個百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比前一個月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。而2009年11月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,創(chuàng)下2009年前11個月新高。比較歷史數(shù)據(jù)可知,2009年12月份,全國房價同比和環(huán)比增幅均超過了11月,是2009年房價漲幅的一個月份,也是約一年半以來的時間里房地產(chǎn)價格漲幅的一個月份。
另一方面,較近還出現(xiàn)了一個案例。就在政府正展開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)口,一些投資投機(jī)者依然在海南房地產(chǎn)市場暴炒國際旅游島概念,一些地方政府官員可能也在以國際旅游島規(guī)劃提升的名義使出招數(shù)托市,明修棧道卻實(shí)際上在暗度陳倉。目前海南這種暴炒房地產(chǎn)概念、房價非正常上漲、泡沫越積越大的現(xiàn)狀,使海南越來越象迪拜,可能導(dǎo)致國際旅游島這個美好的夢想變成一些人炒作房地產(chǎn)夢場,使得政府批準(zhǔn)設(shè)立國際旅游島初衷被嚴(yán)重背離??梢哉f,政府正著力予以打擊的投資投機(jī)、捂盤惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房價等“違法犯罪的行為”,在目前的海南得到了集中體現(xiàn)。而且,從海南的現(xiàn)狀,可以看出目前市場上投資投機(jī)者和一些開發(fā)企業(yè)、地方政府官員的現(xiàn)實(shí)心態(tài),可以看出一些人抵制政府調(diào)控或一些地方政府不落實(shí)執(zhí)行政府調(diào)控政策的縮影。海南這個典型案例,可能成為政府觀察市場心態(tài)和市場現(xiàn)狀的窗口,可能成為政府分析市場問題或測試調(diào)控政策的典型樣本,可能成為政府醞釀下一步調(diào)控手段的參考依據(jù)。
應(yīng)該說,基于目前的市場現(xiàn)實(shí)、調(diào)控效應(yīng)及種種跡象來看,接下來,房地產(chǎn)調(diào)控還將深化:加息、繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整房貸的差別性利率,是肯定的;從嚴(yán)清算土地增殖稅、提高項(xiàng)目自有資本金比例、開征物業(yè)稅或釋放明確消息等,是有可能的;關(guān)于二套房政策和打擊閑置土地的政策,可能從嚴(yán)執(zhí)行或進(jìn)一步收緊政策。
可以預(yù)期的是,新一輪調(diào)控,將對房地產(chǎn)市場心態(tài)、房價預(yù)期、房地產(chǎn)預(yù)期形成有效打擊。今年,房地產(chǎn)市場將重回調(diào)整通道,房價將步入理性回調(diào)的通道。由于不少大中型開發(fā)商短期內(nèi)的資金壓力不大,因此,在早期,主要是成交量的變化,房價的變化要滯后。{$page$}
八大因素致成交大幅下降
對市場現(xiàn)勢和調(diào)控制政策進(jìn)行深度分析可知,將主要有如下因素導(dǎo)致成交量大幅度下降:
一是,現(xiàn)有的調(diào)控政策以及未來房地產(chǎn)政策將繼續(xù)從緊的預(yù)期,帶來市場心理和預(yù)期變化。
二是,此前的市場有效需求被過度透支,將來將面臨階段性有效需求不足的問題。
三是,由于市場上投資投機(jī)購房占比過高,使得市場已經(jīng)很敏感也很脆弱。投資投機(jī)者被政策“點(diǎn)殺”打擊,將大規(guī)模撤離市場,就會帶來大幅度的成交量直接下降。
四是,目前的房價確實(shí)過高,這幾年房價漲得也太多了,有自身調(diào)整的空間與需要。尤其要注意到的是,這輪調(diào)整,與2008年的調(diào)整,實(shí)際上屬于同一個調(diào)整周期,需要相對于2005、2006年前后房價來看漲幅。
五是,保障性住房投資、建設(shè)力度加大,政府將大量提供保障住房、低價房,至少釋放的信號是這樣,給市場的價格預(yù)期帶來沖擊。
六是,一些地區(qū),已經(jīng)規(guī)劃或開建的新項(xiàng)目,將形成的供應(yīng)量不小,未來將面臨嚴(yán)重供大于求的問題。
七是,政策調(diào)控本身對市場將產(chǎn)生不小影響,其早期的主要作用是導(dǎo)致進(jìn)而加劇消費(fèi)者乃至開發(fā)商觀望。
八是,隨著時間推進(jìn),調(diào)控政策效應(yīng)累積發(fā)酵,成交量下降到一定時候之后,房價便會明顯下降。而房價一旦明顯下降,又可能加劇消費(fèi)者的觀望,使得成交持續(xù)低迷。此時,本文作者陳真誠分析認(rèn)為,一些開發(fā)商,尤其是那些試圖利用市場調(diào)整來爭奪市場競爭優(yōu)勢的大型開發(fā)商,和一些資金實(shí)力不夠的中小開發(fā)商,可能會主動降價銷售,或采取變相的促銷。
各地市場冷清全年將量價齊降
目前的現(xiàn)實(shí)情況是,各地市場非常寒冷,成交量已普遍下降。
據(jù)媒體報(bào)道,在上海,受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響,房地產(chǎn)成交量明顯下滑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1月4日-10日,上海商品住宅新房成交量連續(xù)第四周環(huán)比下降,只有17萬平方米,只相當(dāng)于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價也下跌至17000元/平方米,降幅達(dá)16%。1月份的上半月,上海市成交新房住宅2690套,與12月上半月相比下降了53%。各價位段、各區(qū)域的新房成交量,全部下跌。除500—800萬元價段的住宅成交量降幅為11%以外,其余各價格段成交量降幅均高達(dá)37%至70%。盧灣區(qū),甚至出現(xiàn)了半個月時間里新房零成交。成交均價為19993元/平方米,環(huán)比下降5%。此外,二手房市場成交也下降明顯。
在北京,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年1月上半月,北京市期房商品房簽約3471套,日均231套,較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套,相比12月上半月下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%。
在深圳,深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)顯示,2010年1月8日至14日,
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