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城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟有多大

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 513 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

□作者 易憲容
  
作者系

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院

  金融研究所研究員

  經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亮點(diǎn)之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件:進(jìn)城的農(nóng)民要購(gòu)得起房;通過(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)保障。城鎮(zhèn)化對(duì)增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。

  經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束。這次會(huì)議的亮點(diǎn)之一就是要加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展,即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù),并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制。由此,城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國(guó)經(jīng)濟(jì)指明了一個(gè)發(fā)展方向,并有望繼續(xù)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?

  確實(shí),城市化進(jìn)程早已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?。?998年中國(guó)住房制度重大改革以來(lái),城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統(tǒng)計(jì)資料顯示,百萬(wàn)人口以上的城市在美國(guó)只有9個(gè),在中國(guó)則有166個(gè)。聯(lián)合國(guó)人口發(fā)展報(bào)告也曾指出,中國(guó)的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加,中國(guó)成了世界上城市化增長(zhǎng)較快的國(guó)家。

  中國(guó)的城市化進(jìn)程,一方面,促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮,并帶來(lái)或幫助成千上萬(wàn)的中國(guó)農(nóng)民擺脫了貧困;另一方面,戶(hù)籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來(lái),成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費(fèi)的動(dòng)力,從而減緩了城市化進(jìn)程,抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費(fèi)。有研究表明,在居民消費(fèi)支出中,城市居民消費(fèi)所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%,但農(nóng)村居民消費(fèi)支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。

  透過(guò)上述數(shù)據(jù),一是受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響,城市居民消費(fèi)增長(zhǎng)的占比遠(yuǎn)高于中國(guó)城市化率增長(zhǎng),這意味著農(nóng)村居民消費(fèi)水平的相對(duì)降低;二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu),不僅不利于農(nóng)村居民消費(fèi),而且也不利于農(nóng)民分享中國(guó)改革的經(jīng)濟(jì)成果;三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村居民消費(fèi)水平過(guò)低。所以,只有改革不合理的戶(hù)籍制度及利益分配關(guān)系,增加農(nóng)民收入,才能有效促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。從這個(gè)角度分析,放寬中小城市的戶(hù)口限制,是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。

  之所以說(shuō)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將成為現(xiàn)在和將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力,是因?yàn)?“城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容:一是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),即通過(guò)大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)來(lái)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展;二是基本住宅建設(shè),以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外,城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當(dāng)前土地矛盾問(wèn)題。

  值得注意的是,以農(nóng)民進(jìn)城的方式帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,必須基于農(nóng)民有支付能力去購(gòu)購(gòu)他們希望進(jìn)入城市的住房。但近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與火爆,導(dǎo)致各地城市的房?jī)r(jià)全面飆升,不要說(shuō)大中型城市房?jī)r(jià)的快速飆升,就連中小城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲。

  據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》,85%以上城鎮(zhèn)家庭無(wú)能力購(gòu)購(gòu)當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的住房。因?yàn)?,城市居民的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到8.31倍,農(nóng)村居民的房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)29.44倍。如果說(shuō)城市中都有85%以上家庭購(gòu)購(gòu)不起住房,那么要想讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)購(gòu)所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以,加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程,較為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購(gòu)購(gòu)得起住房。

  事實(shí)上,要讓進(jìn)城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”,不僅需要有適度的房?jī)r(jià)以符合他們的購(gòu)房支付能力,而且還要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn),由此形成有效的農(nóng)村土地市場(chǎng)。因?yàn)?,農(nóng)村土地市場(chǎng)不僅可以增加土地供給或給土地定價(jià),而且也可以為農(nóng)民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟(jì)保障。

  在筆者看來(lái),只有在上述兩個(gè)前提條件得到滿足的情況下,放寬中小城鎮(zhèn)居民戶(hù)口限制才能達(dá)到推進(jìn)城鎮(zhèn)化的預(yù)期效果。否則,這個(gè)制度改革所能起到的作用將是十分有限的。

  放寬中小城鎮(zhèn)居民戶(hù)口限制的城鎮(zhèn)化,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是多方面的。確實(shí),通過(guò)放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶(hù),這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加農(nóng)民對(duì)城市住房的很大需求,但前提條件是城市房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)接近當(dāng)下農(nóng)村居民的購(gòu)房支付能力。還有,農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn),并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟(jì)保障。這樣,如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話,土地資源就能起到增加住房供給的作用,并能改變當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)然,這個(gè)市場(chǎng)方向究竟會(huì)向何處發(fā)展,還要看下一步政策細(xì)化而定。

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