提要：根據(jù)仕一邦房地產(chǎn)投資研究數(shù)據(jù)顯示,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應(yīng)對措施,都已經(jīng)對當前市場產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠。

一、全國房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運行情況分析:

1、消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫

根據(jù)仕一邦房地產(chǎn)投資研究數(shù)據(jù)顯示,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應(yīng)對措施,都已經(jīng)對當前市場產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠。

特別是消費者觀望情緒的蔓延,已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場因素,2009年的房地產(chǎn)市場井噴已經(jīng)將相當部分自住客及投資客的購購力消化完畢,改善型購家不愿意接受目前的高房價,他們要等待一個合理的價位再入市,而另外一部分比較謹慎的房地產(chǎn)剛性購家及投資型購家擔(dān)心“高位入市”后被市場套牢,開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。

2、商品房供給不足導(dǎo)致房價下跌艱難

目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺了多種調(diào)控措施直指高房價,但從近期的效果看,已經(jīng)證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達到立竿見影的效果。

房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期,在短期內(nèi)市場還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看,當月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為,這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來不確定性的調(diào)整,提前降低新開工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看,2009年12月累計為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴大3.5%,從完全量看,2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積,這說明在地價飛速上漲的情況下,開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放,土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。

2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速,2007年—2008年積累的庫存迅速釋放,而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個城市的去庫存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來,這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位,經(jīng)過2009年三季度以來的充分釋放,目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資,從而步入補庫存的階段,而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進一步持續(xù)。

3、2010年一季度投資同比增幅較大 　

由于基期因素,2010年地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比有可能超過20%。

回顧2009年上半年“小陽春”以來,地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施,但在利率政策還未啟動的情況下,開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化,目前出臺的措施不會對地產(chǎn)商的資金鏈形成較嚴重的削弱,即使在未來市場不可測的情況下,開發(fā)商也可能會進行一些必要的開發(fā),為以后的庫存做準備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進,自住的需求有所抬頭,房價飛速上漲的局面又會重啟,而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。

不過,由于政府的調(diào)控基調(diào),地產(chǎn)投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長不是開發(fā)商的主動所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補庫存行為,開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市,我們認為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂觀了。

4、銷售將逐漸回歸常態(tài) 　

2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計的13個城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況,我們持謹慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預(yù)計在市場走出調(diào)控恐慌情緒后,市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強勁態(tài)勢。

我們認為,在經(jīng)濟向好、CPI上升的階段,2010年上半年地產(chǎn)銷售速度不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的變化。

到經(jīng)濟有可能過熱的階段,地產(chǎn)將是更多人回避通脹的頭選資產(chǎn)。如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴,可能投資性的行為會受部分抑制,如果留有缺口,投資性地產(chǎn)行為仍較難打壓。總之,2010年三季度以前,房地產(chǎn)業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展,市場小幅下挫的會成為事實,但大幅波動的可能性不大。

二、2010年一季度地區(qū)房地產(chǎn)市場情況及未來預(yù)期分析

1、2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。

2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化,居民對房價的負擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過 07 年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi),但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。

2、通脹壓力下,房價上漲預(yù)期促使投資/投機性需求活躍。

資金成本方面,2010年以來房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%,且租賃價格指數(shù)處下行通道,而國際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房價上漲預(yù)期方面,2010年以來金融部門繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產(chǎn)價格將在一段時間的市場調(diào)整后進一步上漲,從而促使投資/投機氣氛活躍。

但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響,未來,特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場價格上揚的幅度將不會很大,上漲速度將減緩。

3、商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足,中長期供應(yīng)有望跟上。

2009年底以來份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個月。針對短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元,同比增長31.1%,增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長32.8%,提高32.0個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應(yīng)方面,2010年一季度中的1-2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米,同比增長11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開發(fā)面積1567萬平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應(yīng)有望逐漸跟上。

4、2010年以來政府對房地產(chǎn)抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。

2009年很明顯表明,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的"直接命脈"。200年12 月經(jīng)濟工作會議再次定調(diào),2010 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策,這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會適度收緊,但仍以寬松基調(diào)為主。

5、供小于求形勢未來將有緩解,多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌

隨著09年四季度銷售火爆,城市商品房庫存逐漸步入下行通道,隨著房地產(chǎn)市場的投資穩(wěn)步加大,以及新項目開盤預(yù)期,可售量呈逐月增加態(tài)勢,供小于求形勢略有緩解;房價方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發(fā)商對未來預(yù)期仍謹慎,定價較為理性,營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。

三、短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析

1、2010 年一季度,二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及,房價也有較大幅度的增長,房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市,這勢必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。

2、2010 年以來,房價大幅上揚抑制市場需求,市場重回 2008 年的有價無市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。

3、2010 年加息預(yù)期強烈

2009年11 月份以來,澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無疑會給中國調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經(jīng)濟學(xué)家表示,2010年美國加息周期預(yù)計發(fā)生在第三季度,由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。

加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來,中國經(jīng)濟增速逐步加快,經(jīng)濟社會加息的另一個意圖,便是抑制資產(chǎn)價格的過度膨脹,而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看,銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升,這對房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。

四、對未來房地產(chǎn)發(fā)展建議與對策

1、目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個行業(yè)信心恢復(fù)的過程。

2、全國各城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡,城市區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場將迎來新一輪的變革。

3、成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進一步觀察。

2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題,2010年一季度后期市

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