核心提示：如果評(píng)選房?jī)r(jià)波動(dòng)的城市，深圳會(huì)在這個(gè)名單的較前列。深圳今年平均成交價(jià)翻翻，從國(guó)有大行到股份制銀行的劇增個(gè)貸是推手之一。

一邊是深圳開發(fā)商收獲得盤滿缽滿的開心笑容，一邊是投資者面對(duì)畸高房?jī)r(jià)的愁苦面孔。2009年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)說不清，理還亂。

深圳市國(guó)土部門下屬的深圳市房地產(chǎn)研究較新公布了分析報(bào)告，1～11月，全市新建商品住宅銷售面積618.93萬平方米，同比增加99.35%。同樣翻番的是房?jī)r(jià)。年初新建住房均價(jià)為每平方米11000元左右，10月、11月兩月已上升到21661元和19413元，上升速度已經(jīng)讓購房者眼暈。

伴隨著房?jī)r(jià)的飆升，曲高必然和寡。今年前7個(gè)月，商品住宅成交面積較去年增長(zhǎng)較大，但8月份以后，新建商品房銷售水平明顯下降。

在房?jī)r(jià)暴漲的多因素中，銀行信貸被認(rèn)為是“元兇”之一。深圳房地產(chǎn)研究副主任王峰直指，部分商業(yè)銀行放貸較為寬松，在促進(jìn)了自住與改善型住房消費(fèi)的同時(shí)，也導(dǎo)致投資需求重新抬頭，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

深圳地區(qū)銀行同業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月末，深圳中長(zhǎng)期個(gè)貸（主要是房貸）余額3700億元，前11月新增1124億元，增幅驚人，達(dá)43%。

分拆看各銀行業(yè)績(jī)，除民生、平安兩家銀行負(fù)增長(zhǎng)外，其他銀行呈現(xiàn)集體擴(kuò)張局面。但上下半年的增長(zhǎng)路徑各有不同。

國(guó)有行領(lǐng)跑

在深圳某大型按揭中介公司負(fù)責(zé)人吳林（化名）看來，在今年深圳各銀行的個(gè)貸賽跑中，國(guó)有行一開始就跑在了前面。

截至2009年11月末，工行個(gè)貸余額605億元，比年初新增174億元。其中，1-6月份新增75億元，7-11月新增99億元。

“工行的個(gè)貸政策比較穩(wěn)定，貼近市場(chǎng)，沒有出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)?！迸c工行合作較多的吳林對(duì)記者稱。

與工行一樣政策平穩(wěn)的還有中行。截至11月末，中行個(gè)貸余額622億元，比年初新增185億元。其中，1-6月份新增95億元，7-11月新增90億元。

建行是另一條增長(zhǎng)線路。前11個(gè)月，建行個(gè)貸余額604億元，比年初新增153億元。不過，建行只是在上半年沖量很猛，新增量達(dá)108億元，居深圳位。到了下半年，建行迫于額度壓力，收縮了個(gè)貸業(yè)務(wù)，7-11月僅新增45億元。

“建行上半年審批貸款比較快，下半年就有意延長(zhǎng)了審批時(shí)間，在條件審核上也摳得嚴(yán)了?！眳橇终f，正是受到這樣的諸多限制，他將不少客戶都轉(zhuǎn)介到其他銀行了。

排在國(guó)有行之末的農(nóng)行，2009年深圳地區(qū)前11個(gè)月的個(gè)貸余額為310億元，在排名榜中居于第五位。不過，農(nóng)行前11月增量為161億元，在增量排名上居第三位，高于建行。

股份行分化

在網(wǎng)點(diǎn)和資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)之下，國(guó)有行將絕大多數(shù)股份行壓制。只在部分國(guó)有行喘息之余，股份行才能多分食一些市場(chǎng)份額。

但總部在深圳的招行是一個(gè)例外。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月末，招行個(gè)貸余額451億元，居深圳同業(yè)第四位，比年初新增101億元。

不過，招行的個(gè)貸戰(zhàn)略在今年下半年已經(jīng)凸顯出一些變異。1-6月份，招行新增個(gè)貸85億元，7-11月這5個(gè)月收縮到16億元。業(yè)內(nèi)揣測(cè)，這可能與招行提出“二次轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略有關(guān)。

招行深圳分行個(gè)貸部人士對(duì)記者稱，招行不單純追求擴(kuò)量，而房貸作為綜合業(yè)務(wù)來經(jīng)營(yíng)，提高房貸客戶的綜合貢獻(xiàn)度。據(jù)招行的測(cè)算，貸款量在100萬-800萬的房貸客戶，其貸款派生率在50%左右。

興業(yè)銀行在今年的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。其內(nèi)部人士透露，興業(yè)從今年6月份開始發(fā)力個(gè)貸，此后穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至11月末，個(gè)貸余額157億元，其中11月當(dāng)月新增個(gè)貸11億元，高于招行的新增量10億元?！懊髂旯烙?jì)房貸新增量會(huì)減少，目前初步定出的計(jì)劃是增長(zhǎng)到230億-240億元?！?

股份行之中，民生銀行、平安銀行負(fù)增長(zhǎng)顯得意外打眼。

11月份，民生銀行個(gè)貸新增量是“-2億元”，截至11月該行個(gè)貸余額是65億元。有業(yè)內(nèi)人士透露，民生銀行在去年底今年初還是興業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)貸余額曾超過100億元，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)落到了后面。

平安銀行今年交出的個(gè)貸成績(jī)單也不佳。截至2009年11月末，該行個(gè)貸余額為163億元，相比年初下降了8億元。

平安銀行總行個(gè)貸部許增武對(duì)記者坦陳，在多次降息情況下，銀行的利差已經(jīng)很少了，盈利性不強(qiáng)，相比之下，平安更愿意去從事一些高收益業(yè)務(wù)。據(jù)透露，今年平安銀行加大了短期（1年內(nèi)）貸款業(yè)務(wù)的拓展，業(yè)內(nèi)估計(jì)其短貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)今年高達(dá)40億元左右。

擴(kuò)張難持續(xù)

2009年深圳銀行業(yè)個(gè)貸呈現(xiàn)的非典型集體擴(kuò)張，在2010年很可能不可持續(xù)。

12月7日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)在網(wǎng)站上公示了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》（征求意見稿）。其中提出，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，抑制投資和投機(jī)性購房，擬制定差異化的住房金融與稅收政策。

深圳一銀行個(gè)貸人士對(duì)記者稱，據(jù)其了解，監(jiān)管部門正在調(diào)研今年銀行的個(gè)貸情況，估計(jì)不久可能就會(huì)出房貸方面的新政策，比如頭付成數(shù)、二套房界定乃至利率的調(diào)整等。

另一重要方面，二手房交易和二手個(gè)貸在銀行個(gè)貸中占據(jù)相當(dāng)大的份額。2009年1-11月，深圳市二手住房成交面積為1024.11萬平方米，同比增加230.71%；二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65∶1，二手房交易規(guī)模明顯高于新房銷售規(guī)模。由此，二手房貸的爭(zhēng)奪及戰(zhàn)略謀劃，對(duì)各銀行的意義重大。

然而，由于今年10月1日起《深圳市國(guó)內(nèi)銀行業(yè)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》的正式實(shí)施，各行希望明年繼續(xù)通過“房貸返點(diǎn)費(fèi)”的潛規(guī)則爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)的路徑將面臨考驗(yàn)。銀行人士透露，23日下午，深圳國(guó)內(nèi)銀行同業(yè)公會(huì)召集了深圳各中資銀行機(jī)構(gòu)開會(huì)，重申向房產(chǎn)中介拒付房貸返點(diǎn)費(fèi)事宜，并透露這將成為明年銀監(jiān)部門的檢查內(nèi)容。

在多方調(diào)控制約下，銀行業(yè)人士已普遍對(duì)明年個(gè)貸市場(chǎng)持保守態(tài)度。“樓市如果好，我們就多做個(gè)貸，如果不好，我們就轉(zhuǎn)向多做消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”一股份行深圳分行個(gè)貸人士說。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！