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【深圳】房貸非典型集體擴(kuò)張
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 572 次
核心提示:如果評(píng)選房?jī)r(jià)波動(dòng)的城市,深圳會(huì)在這個(gè)名單的較前列。深圳今年平均成交價(jià)翻翻,從國(guó)有大行到股份制銀行的劇增個(gè)貸是推手之一。
一邊是深圳開發(fā)商收獲得盤滿缽滿的開心笑容,一邊是投資者面對(duì)畸高房?jī)r(jià)的愁苦面孔。2009年,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)說不清,理還亂。
深圳市國(guó)土部門下屬的深圳市房地產(chǎn)研究較新公布了分析報(bào)告,1~11月,全市新建商品住宅銷售面積618.93萬平方米,同比增加99.35%。同樣翻番的是房?jī)r(jià)。年初新建住房均價(jià)為每平方米11000元左右,10月、11月兩月已上升到21661元和19413元,上升速度已經(jīng)讓購房者眼暈。
伴隨著房?jī)r(jià)的飆升,曲高必然和寡。今年前7個(gè)月,商品住宅成交面積較去年增長(zhǎng)較大,但8月份以后,新建商品房銷售水平明顯下降。
在房?jī)r(jià)暴漲的多因素中,銀行信貸被認(rèn)為是“元兇”之一。深圳房地產(chǎn)研究副主任王峰直指,部分商業(yè)銀行放貸較為寬松,在促進(jìn)了自住與改善型住房消費(fèi)的同時(shí),也導(dǎo)致投資需求重新抬頭,推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
深圳地區(qū)銀行同業(yè)數(shù)據(jù)顯示,截至2009年11月末,深圳中長(zhǎng)期個(gè)貸(主要是房貸)余額3700億元,前11月新增1124億元,增幅驚人,達(dá)43%。
分拆看各銀行業(yè)績(jī),除民生、平安兩家銀行負(fù)增長(zhǎng)外,其他銀行呈現(xiàn)集體擴(kuò)張局面。但上下半年的增長(zhǎng)路徑各有不同。
國(guó)有行領(lǐng)跑
在深圳某大型按揭中介公司負(fù)責(zé)人吳林(化名)看來,在今年深圳各銀行的個(gè)貸賽跑中,國(guó)有行一開始就跑在了前面。
截至2009年11月末,工行個(gè)貸余額605億元,比年初新增174億元。其中,1-6月份新增75億元,7-11月新增99億元。
“工行的個(gè)貸政策比較穩(wěn)定,貼近市場(chǎng),沒有出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)?!迸c工行合作較多的吳林對(duì)記者稱。
與工行一樣政策平穩(wěn)的還有中行。截至11月末,中行個(gè)貸余額622億元,比年初新增185億元。其中,1-6月份新增95億元,7-11月新增90億元。
建行是另一條增長(zhǎng)線路。前11個(gè)月,建行個(gè)貸余額604億元,比年初新增153億元。不過,建行只是在上半年沖量很猛,新增量達(dá)108億元,居深圳位。到了下半年,建行迫于額度壓力,收縮了個(gè)貸業(yè)務(wù),7-11月僅新增45億元。
“建行上半年審批貸款比較快,下半年就有意延長(zhǎng)了審批時(shí)間,在條件審核上也摳得嚴(yán)了?!眳橇终f,正是受到這樣的諸多限制,他將不少客戶都轉(zhuǎn)介到其他銀行了。
排在國(guó)有行之末的農(nóng)行,2009年深圳地區(qū)前11個(gè)月的個(gè)貸余額為310億元,在排名榜中居于第五位。不過,農(nóng)行前11月增量為161億元,在增量排名上居第三位,高于建行。
股份行分化
在網(wǎng)點(diǎn)和資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)之下,國(guó)有行將絕大多數(shù)股份行壓制。只在部分國(guó)有行喘息之余,股份行才能多分食一些市場(chǎng)份額。
但總部在深圳的招行是一個(gè)例外。數(shù)據(jù)顯示,截至2009年11月末,招行個(gè)貸余額451億元,居深圳同業(yè)第四位,比年初新增101億元。
不過,招行的個(gè)貸戰(zhàn)略在今年下半年已經(jīng)凸顯出一些變異。1-6月份,招行新增個(gè)貸85億元,7-11月這5個(gè)月收縮到16億元。業(yè)內(nèi)揣測(cè),這可能與招行提出“二次轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略有關(guān)。
招行深圳分行個(gè)貸部人士對(duì)記者稱,招行不單純追求擴(kuò)量,而房貸作為綜合業(yè)務(wù)來經(jīng)營(yíng),提高房貸客戶的綜合貢獻(xiàn)度。據(jù)招行的測(cè)算,貸款量在100萬-800萬的房貸客戶,其貸款派生率在50%左右。
興業(yè)銀行在今年的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。其內(nèi)部人士透露,興業(yè)從今年6月份開始發(fā)力個(gè)貸,此后穩(wěn)步增長(zhǎng),截至11月末,個(gè)貸余額157億元,其中11月當(dāng)月新增個(gè)貸11億元,高于招行的新增量10億元?!懊髂旯烙?jì)房貸新增量會(huì)減少,目前初步定出的計(jì)劃是增長(zhǎng)到230億-240億元?!?
股份行之中,民生銀行、平安銀行負(fù)增長(zhǎng)顯得意外打眼。
11月份,民生銀行個(gè)貸新增量是“-2億元”,截至11月該行個(gè)貸余額是65億元。有業(yè)內(nèi)人士透露,民生銀行在去年底今年初還是興業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,個(gè)貸余額曾超過100億元,現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)落到了后面。
平安銀行今年交出的個(gè)貸成績(jī)單也不佳。截至2009年11月末,該行個(gè)貸余額為163億元,相比年初下降了8億元。
平安銀行總行個(gè)貸部許增武對(duì)記者坦陳,在多次降息情況下,銀行的利差已經(jīng)很少了,盈利性不強(qiáng),相比之下,平安更愿意去從事一些高收益業(yè)務(wù)。據(jù)透露,今年平安銀行加大了短期(1年內(nèi))貸款業(yè)務(wù)的拓展,業(yè)內(nèi)估計(jì)其短貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)今年高達(dá)40億元左右。
擴(kuò)張難持續(xù)
2009年深圳銀行業(yè)個(gè)貸呈現(xiàn)的非典型集體擴(kuò)張,在2010年很可能不可持續(xù)。
12月7日,深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)在網(wǎng)站上公示了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》(征求意見稿)。其中提出,完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,抑制投資和投機(jī)性購房,擬制定差異化的住房金融與稅收政策。
深圳一銀行個(gè)貸人士對(duì)記者稱,據(jù)其了解,監(jiān)管部門正在調(diào)研今年銀行的個(gè)貸情況,估計(jì)不久可能就會(huì)出房貸方面的新政策,比如頭付成數(shù)、二套房界定乃至利率的調(diào)整等。
另一重要方面,二手房交易和二手個(gè)貸在銀行個(gè)貸中占據(jù)相當(dāng)大的份額。2009年1-11月,深圳市二手住房成交面積為1024.11萬平方米,同比增加230.71%;二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65∶1,二手房交易規(guī)模明顯高于新房銷售規(guī)模。由此,二手房貸的爭(zhēng)奪及戰(zhàn)略謀劃,對(duì)各銀行的意義重大。
然而,由于今年10月1日起《深圳市國(guó)內(nèi)銀行業(yè)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》的正式實(shí)施,各行希望明年繼續(xù)通過“房貸返點(diǎn)費(fèi)”的潛規(guī)則爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)的路徑將面臨考驗(yàn)。銀行人士透露,23日下午,深圳國(guó)內(nèi)銀行同業(yè)公會(huì)召集了深圳各中資銀行機(jī)構(gòu)開會(huì),重申向房產(chǎn)中介拒付房貸返點(diǎn)費(fèi)事宜,并透露這將成為明年銀監(jiān)部門的檢查內(nèi)容。
在多方調(diào)控制約下,銀行業(yè)人士已普遍對(duì)明年個(gè)貸市場(chǎng)持保守態(tài)度。“樓市如果好,我們就多做個(gè)貸,如果不好,我們就轉(zhuǎn)向多做消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸,尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”一股份行深圳分行個(gè)貸人士說。
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